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  卓越和金科，一家是植根于深圳的房企，一家則深耕重慶市場(chǎng)，目前都走在規(guī)?；瘮U(kuò)張的路上。

  5月15日，兩家公司宣布結(jié)盟，進(jìn)行包括項(xiàng)目股權(quán)和總部層面的合作，正在洽談之中。

  此前不到一個(gè)月，金科宣布了華南和粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略。相比其他很多大型房企，金科重倉(cāng)大灣區(qū)并不算早。選擇結(jié)盟灣區(qū)內(nèi)的卓越，也在情理之中。

  主流房企搶灘大灣區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)格局已至白熱化階段。深耕大灣區(qū)的本土房企、布局全國(guó)的規(guī)模房企與不斷涌入的外地房企在這片熱土廝殺；這里，也成為影響其梯隊(duì)上升的重要戰(zhàn)略之地。

  然而，大灣區(qū)雖熱也需謹(jǐn)慎。2018年以來(lái)，樓市調(diào)控在繼續(xù)收緊，多城出臺(tái)限購(gòu)限售新政，雄安、海南發(fā)布政策利好之后立即嚴(yán)禁房地產(chǎn)炒作，大灣區(qū)亦不例外，房企布局需規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

  擴(kuò)張型房企的結(jié)盟

  華南一向是房企重要的銷售市場(chǎng)，隨著粵港澳大灣區(qū)被寫入政府工作報(bào)告，上升為國(guó)家戰(zhàn)略，房企重倉(cāng)粵港澳更成為必選項(xiàng)。

  金科亦不例外。15日，金科集團(tuán)與卓越集團(tuán)于深圳卓越總部簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，雙方就公司、城市、項(xiàng)目三個(gè)層面的合作達(dá)成一致。

  此前的4月18日，金科高調(diào)公布華南戰(zhàn)略：深耕華南、拓展海西、全面布局大灣區(qū)。

  金科股份聯(lián)席總裁方明富表示，計(jì)劃重點(diǎn)拓展10個(gè)華南區(qū)城市，其中9個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)。

  卓越在深圳、東莞、惠州有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年12月其13億拿下中山港口商住地，今年3月，以總價(jià)近20.4億+5%自持租賃房拍得佛山禪城一宗商住地塊。

  卓越城市更新集團(tuán)2017年在深圳、東莞、廣州等城市新簽約更新項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)簽約可建設(shè)面積共計(jì)610萬(wàn)平方米。

  卓越發(fā)布的消息稱，雙方將通過(guò)成立平臺(tái)公司聯(lián)合獲取土地，同股同權(quán)投資開(kāi)發(fā)；同時(shí)在集團(tuán)層面積極建立聯(lián)絡(luò)機(jī)制，就合作項(xiàng)目保持密切溝通。

  兩家聯(lián)盟的背后，是行業(yè)千億生存門檻的壓力，以及未來(lái)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，金科去年銷售760億，今年將沖擊1100億。

  卓越也在高速擴(kuò)張。盡管2017年只賣了390億（權(quán)益金額），但今年卓越突然提速，億翰智庫(kù)發(fā)布的1-3月房企新增貨值排行榜顯示，卓越集團(tuán)新增貨值近500億，排名第八。

  5月18日，卓越有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雙方的合作目前只有一個(gè)框架，并沒(méi)有具體舉措，公司層面對(duì)于相關(guān)事宜態(tài)度低調(diào)。

  無(wú)獨(dú)有偶，5月11日，中國(guó)奧園宣布與恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，深化粵港澳大灣區(qū)多領(lǐng)域合作。

  三類房企的混戰(zhàn)

  粵港澳大灣區(qū)是全國(guó)最富裕的城市群之一，人均GDP達(dá)2.5萬(wàn)美元，因此也早已是房企重兵之地。

  其中，除了深耕大灣區(qū)的本土房企如龍光、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)等，大灣區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)往往在一半以上；全國(guó)性大型房企如恒大、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、碧桂園等，大灣區(qū)和華南區(qū)域的貢獻(xiàn)，也能占到1/3或1/4；近幾年來(lái)，外地房企融創(chuàng)、龍湖、泰禾、陽(yáng)光城更是來(lái)勢(shì)兇猛。

  龍光地產(chǎn)集中在珠三角區(qū)域發(fā)展，涉粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市群，2017年財(cái)報(bào)顯示，大灣區(qū)總貨值占其權(quán)益總貨值81%。

  據(jù)中國(guó)奧園有關(guān)人士介紹，目前已實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，共有項(xiàng)目50個(gè)，總建筑面積約753萬(wàn)平方米。2017年合同銷售總額455.9億元中，來(lái)自灣區(qū)城市約占53%。

  粵港澳大灣區(qū)所涵蓋的佛山、深圳、廣州是房企龍頭——碧桂園、萬(wàn)科和恒大的發(fā)源地，此外，不少規(guī)模房企也以灣區(qū)為原點(diǎn)進(jìn)行全國(guó)化布局，如保利、華潤(rùn)置地、富力等。

  此類規(guī)模房企在全國(guó)的布局較均衡，其中華南地區(qū)一直是重倉(cāng)。目前碧桂園、恒大、保利、中海均已進(jìn)入大灣區(qū)九市，并持續(xù)深耕。

  年報(bào)顯示，2017年碧桂園在廣東省的合同銷售占總體30%；2017年萬(wàn)科南方區(qū)域銷售額占比28.6%。

  外來(lái)房企中，有正處高速擴(kuò)張期的閩系房企，如陽(yáng)光城、金輝、泰禾、融信；也有華北、華東來(lái)的房企，典型代表為融創(chuàng)、龍湖、綠城等，他們主要通過(guò)并購(gòu)獲取大灣區(qū)的項(xiàng)目資源。

  據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年起至2017年上半年，陽(yáng)光城在灣區(qū)的新增土地儲(chǔ)備已達(dá)581.06萬(wàn)平方米，且456.77萬(wàn)平方米為收并購(gòu)所得，拿地成本低至1048元/平方米。

  融創(chuàng)雖起步較晚，但截至今年4月1日，已布局大灣區(qū)10大城市30個(gè)項(xiàng)目。其中佛山樓盤最多，共7個(gè)。

  這些外來(lái)房企進(jìn)入雖晚，但野心不小。某房企透露，未來(lái)三年在華南的銷售額可能達(dá)到1000億。

  不過(guò)，隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，灣區(qū)內(nèi)的土地和項(xiàng)目資源成本大幅上升，并購(gòu)也不容易。一家房企投資人士提醒，灣區(qū)未來(lái)整體看好，但其中也有雷區(qū)；甚至哪怕就在深圳，也有片區(qū)是不賺錢的。

  中國(guó)指數(shù)研究院人士表示，由于灣區(qū)核心城市土地資源稀缺、拿地成本攀升等原因，核心城市外溢的周邊潛力城市，將成為外來(lái)房企曲線布局的新聚點(diǎn)。

  但這些城市不像灣區(qū)核心城市那樣有增長(zhǎng)空間，為房企投資增加了更多不確定性。

  此外，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)在即，房地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，目前灣區(qū)內(nèi)城市如東莞、佛山等都升級(jí)了調(diào)控政策，深圳業(yè)內(nèi)人士指出，不排除未來(lái)灣區(qū)樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊。

        來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道