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  卓越和金科，一家是植根于深圳的房企，一家則深耕重慶市場，目前都走在規(guī)?；瘮U(kuò)張的路上。

  5月15日，兩家公司宣布結(jié)盟，進(jìn)行包括項(xiàng)目股權(quán)和總部層面的合作，正在洽談之中。

  此前不到一個月，金科宣布了華南和粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略。相比其他很多大型房企，金科重倉大灣區(qū)并不算早。選擇結(jié)盟灣區(qū)內(nèi)的卓越，也在情理之中。

  主流房企搶灘大灣區(qū)，競爭格局已至白熱化階段。深耕大灣區(qū)的本土房企、布局全國的規(guī)模房企與不斷涌入的外地房企在這片熱土廝殺；這里，也成為影響其梯隊(duì)上升的重要戰(zhàn)略之地。

  然而，大灣區(qū)雖熱也需謹(jǐn)慎。2018年以來，樓市調(diào)控在繼續(xù)收緊，多城出臺限購限售新政，雄安、海南發(fā)布政策利好之后立即嚴(yán)禁房地產(chǎn)炒作，大灣區(qū)亦不例外，房企布局需規(guī)避風(fēng)險。

  擴(kuò)張型房企的結(jié)盟

  華南一向是房企重要的銷售市場，隨著粵港澳大灣區(qū)被寫入政府工作報告，上升為國家戰(zhàn)略，房企重倉粵港澳更成為必選項(xiàng)。

  金科亦不例外。15日，金科集團(tuán)與卓越集團(tuán)于深圳卓越總部簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，雙方就公司、城市、項(xiàng)目三個層面的合作達(dá)成一致。

  此前的4月18日，金科高調(diào)公布華南戰(zhàn)略：深耕華南、拓展海西、全面布局大灣區(qū)。

  金科股份聯(lián)席總裁方明富表示，計(jì)劃重點(diǎn)拓展10個華南區(qū)城市，其中9個位于粵港澳大灣區(qū)。

  卓越在深圳、東莞、惠州有多個地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年12月其13億拿下中山港口商住地，今年3月，以總價近20.4億+5%自持租賃房拍得佛山禪城一宗商住地塊。

  卓越城市更新集團(tuán)2017年在深圳、東莞、廣州等城市新簽約更新項(xiàng)目13個，累計(jì)簽約可建設(shè)面積共計(jì)610萬平方米。

  卓越發(fā)布的消息稱，雙方將通過成立平臺公司聯(lián)合獲取土地，同股同權(quán)投資開發(fā)；同時在集團(tuán)層面積極建立聯(lián)絡(luò)機(jī)制，就合作項(xiàng)目保持密切溝通。

  兩家聯(lián)盟的背后，是行業(yè)千億生存門檻的壓力，以及未來持續(xù)發(fā)展的動力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，金科去年銷售760億，今年將沖擊1100億。

  卓越也在高速擴(kuò)張。盡管2017年只賣了390億（權(quán)益金額），但今年卓越突然提速，億翰智庫發(fā)布的1-3月房企新增貨值排行榜顯示，卓越集團(tuán)新增貨值近500億，排名第八。

  5月18日，卓越有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，雙方的合作目前只有一個框架，并沒有具體舉措，公司層面對于相關(guān)事宜態(tài)度低調(diào)。

  無獨(dú)有偶，5月11日，中國奧園宣布與恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，深化粵港澳大灣區(qū)多領(lǐng)域合作。

  三類房企的混戰(zhàn)

  粵港澳大灣區(qū)是全國最富裕的城市群之一，人均GDP達(dá)2.5萬美元，因此也早已是房企重兵之地。

  其中，除了深耕大灣區(qū)的本土房企如龍光、中國奧園、佳兆業(yè)等，大灣區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)往往在一半以上；全國性大型房企如恒大、萬科、保利、華潤、碧桂園等，大灣區(qū)和華南區(qū)域的貢獻(xiàn)，也能占到1/3或1/4；近幾年來，外地房企融創(chuàng)、龍湖、泰禾、陽光城更是來勢兇猛。

  龍光地產(chǎn)集中在珠三角區(qū)域發(fā)展，涉粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市群，2017年財報顯示，大灣區(qū)總貨值占其權(quán)益總貨值81%。

  據(jù)中國奧園有關(guān)人士介紹，目前已實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，共有項(xiàng)目50個，總建筑面積約753萬平方米。2017年合同銷售總額455.9億元中，來自灣區(qū)城市約占53%。

  粵港澳大灣區(qū)所涵蓋的佛山、深圳、廣州是房企龍頭——碧桂園、萬科和恒大的發(fā)源地，此外，不少規(guī)模房企也以灣區(qū)為原點(diǎn)進(jìn)行全國化布局，如保利、華潤置地、富力等。

  此類規(guī)模房企在全國的布局較均衡，其中華南地區(qū)一直是重倉。目前碧桂園、恒大、保利、中海均已進(jìn)入大灣區(qū)九市，并持續(xù)深耕。

  年報顯示，2017年碧桂園在廣東省的合同銷售占總體30%；2017年萬科南方區(qū)域銷售額占比28.6%。

  外來房企中，有正處高速擴(kuò)張期的閩系房企，如陽光城、金輝、泰禾、融信；也有華北、華東來的房企，典型代表為融創(chuàng)、龍湖、綠城等，他們主要通過并購獲取大灣區(qū)的項(xiàng)目資源。

  據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年起至2017年上半年，陽光城在灣區(qū)的新增土地儲備已達(dá)581.06萬平方米，且456.77萬平方米為收并購所得，拿地成本低至1048元/平方米。

  融創(chuàng)雖起步較晚，但截至今年4月1日，已布局大灣區(qū)10大城市30個項(xiàng)目。其中佛山樓盤最多，共7個。

  這些外來房企進(jìn)入雖晚，但野心不小。某房企透露，未來三年在華南的銷售額可能達(dá)到1000億。

  不過，隨著競爭加劇，灣區(qū)內(nèi)的土地和項(xiàng)目資源成本大幅上升，并購也不容易。一家房企投資人士提醒，灣區(qū)未來整體看好，但其中也有雷區(qū)；甚至哪怕就在深圳，也有片區(qū)是不賺錢的。

  中國指數(shù)研究院人士表示，由于灣區(qū)核心城市土地資源稀缺、拿地成本攀升等原因，核心城市外溢的周邊潛力城市，將成為外來房企曲線布局的新聚點(diǎn)。

  但這些城市不像灣區(qū)核心城市那樣有增長空間，為房企投資增加了更多不確定性。

  此外，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺在即，房地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，目前灣區(qū)內(nèi)城市如東莞、佛山等都升級了調(diào)控政策，深圳業(yè)內(nèi)人士指出，不排除未來灣區(qū)樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊。

        來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道