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　　5月8日，第十五屆（2018）中國藍籌地產(chǎn)年會評審會在北京召開。經(jīng)濟觀察報邀請了區(qū)域經(jīng)濟協(xié)會會長陳耀、國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎、國務(wù)院發(fā)展研究中心跨國公司研究室主任李志能、中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜、中國宏觀經(jīng)濟研究院投資所副研究員任榮榮、虎杰投資機構(gòu)首席分析員張寅、北京市科委專家姜勇、北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬等專家共濟一堂，分析了當下房地產(chǎn)的市場趨勢，房企在本輪周期內(nèi)的機遇挑戰(zhàn)以及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

　　本文據(jù)現(xiàn)場嘉賓發(fā)言整理。

　　關(guān)于市場

　　郝炬：我從藍籌地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)來分析一下房地產(chǎn)形勢。過去一年，房地產(chǎn)的發(fā)展有這樣幾個特點。

　　第一，2017年整體行業(yè)增長不大的情況下，龍頭企業(yè)的增長非常明顯，2017年房地產(chǎn)銷售額是13萬億元，增長大概是13.7%，但是前53家企業(yè)的銷售額平均增長是53%，好一點的企業(yè)超過100%。意味著在2017年這些企業(yè)都是在做存量整合，也就是在2016年到2017年的時候收購兼并，尤其在項目的收購兼并方面體現(xiàn)得比較充分，頭部企業(yè)聚焦，整個行業(yè)處于集中度加速整合階段。

　　第二，區(qū)域板塊輪動。從行業(yè)發(fā)展來講，2016年最早發(fā)力的是北京、上海等一線城市，然后是東部區(qū)域的一些二線城市，像杭州、廈門、南京這樣的區(qū)域，到2017年，像合肥、武漢、重慶、成都、西安等城市增長迅速，幾乎無房可賣。

　　第三、從房地產(chǎn)上市公司來講，我預計今年會是比較好的一年，而且有可能是歷史上最好的一年。銷售額、利潤和凈資產(chǎn)收益率提升都很明顯。

　　我們現(xiàn)在看到的一個風險是，這一輪企業(yè)放大了財務(wù)杠桿，而周轉(zhuǎn)率沒有特別高的突破。意味著這輪的增長是總資產(chǎn)大規(guī)模增長帶來的。

　　張寅：1-4月房地產(chǎn)境外融資是233億美元，同比上漲107%，1-4月房地產(chǎn)從信托渠道獲得融資額是1892億元，同比增長200%，也是歷史最高的。

　　為什么銷售額增長并不大，融資額增長這么大？房產(chǎn)的經(jīng)營模式?jīng)]有變，還是拼規(guī)模，所以敢拿高價地，還敢拿任何可以融到的錢。

　　從稅收的角度看，一季度契稅收入增長17.8%，契稅是依據(jù)合同來的，也就是說銷售沒有問題。但有一個下降很有意思，耕地占用稅那部分下降，通俗地說存量地是在減少的，相對應(yīng)前四個月，50個主要城市土地收入增長了48.8%。

　　國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市每月的房價變化情況，從2005年開始的，一共是四個周期，這一個周期很有意思，已經(jīng)調(diào)整了一年了，漲幅不大，但是上漲城市數(shù)量一直在高位，真是穩(wěn)定，確實有三四線城市跟進了。

　　關(guān)于風險和機遇

　　任榮榮：我主要對當前形勢和市場中長期走勢做一個分析。

　　這輪周期跟之前的表現(xiàn)特別不一樣，市場始終在高位調(diào)整，我覺得有兩個特別重要的因素一定不能忽視：第一，這輪周期，市場一直在高位調(diào)整的重要原因是棚改的貨幣化安置，這個影響特別大，像杭州、南京在內(nèi)的一些熱點二線城市，尤其大量的三四線城市。部分中小城市的房地產(chǎn)市場中，在商品房的需求里面大概有80%都是來自于這種，其實自發(fā)的需求并不大，如果按照自發(fā)的需求來看，其實這個周期已經(jīng)往下走。這其實也影響著未來短周期調(diào)整的市場表現(xiàn)，給地方政府短期內(nèi)帶來了很大的債務(wù)壓力，如果中央政府對這一輪地方債的風險管控力度保持不變的話，我覺得棚改的貨幣安置繼續(xù)大規(guī)模推行下去的難度就非常大。

　　第二，這一輪的短周期調(diào)整有一個特點，雖然價格是在高位調(diào)整，但是建設(shè)、施工等實物量建設(shè)指標，始終在一個比較低的水平，與房價高位調(diào)整表現(xiàn)唯一對應(yīng)的比較高的指標就是土地收入和地價的上漲。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資超過了10%，這是近期很高的一個水平，其實這里面主要是受土地價格上漲、土地購置費因素的影響，如果把這個因素拋開之后，實際投資增速并沒有想象的那么高，而且一季度把購置費拆除，我們單看建安投資是負增長了，這是這輪周期特別有意思的一個現(xiàn)象。這也意味著這輪周期，價格始終在高位調(diào)整，但是一旦沒有棚改這一因素的話，市場波動很可能要超出前面幾個周期。

　　從中長期來看，我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的確已經(jīng)進入了階段性調(diào)整，這也對行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提出客觀要求。我主要是從三個方面來看的：

　　第一，現(xiàn)在住房市場進入一個總量充裕，結(jié)構(gòu)性失衡的階段。不管是我們的人均住房面積還是住房套戶比都達到了同等經(jīng)濟發(fā)達水平國家挺高的一個水平，最起碼比日本同等經(jīng)濟發(fā)展水平的時候人均住房面積都要高很多，總量的確是很充裕的。中國幅員遼闊的特點，決定了在這個基礎(chǔ)上地域的結(jié)構(gòu)性問題還是存在的，所以這對未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，可能在他的戰(zhàn)略里，這種區(qū)域性特別重要。我們對美國、日本幾大都市帶和都市圈房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程做了一個規(guī)律性的分析，美國的洛杉磯、紐約、芝加哥三大城市帶，日本東京、大阪、名古屋三大都市圈，包括地域輻射范圍以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點，分析結(jié)果顯示，一個大的城市群，可以大致分為核心城市、中心地區(qū)和外圍地區(qū)三塊，核心城市對中心地區(qū)的輻射范圍大概是我們現(xiàn)在說的高鐵半小時圈的范圍，這樣的區(qū)域具有密切的通勤流，會形成房地產(chǎn)市場的一體化。外圍地區(qū)我們大體算了一下可能是中心城市高鐵一小時圈的輻射范圍，外圍地區(qū)其實主要承載了第二居所或者是休閑度假居所的需求，所以未來這個市場的發(fā)展要從不同的圈層結(jié)構(gòu)找出住房市場的需求特點。

　　第二，回顧我們國家房地產(chǎn)住房的發(fā)展歷程，有一個重要的現(xiàn)象就是房屋新開工面積和竣工面積的峰值在2013年就已經(jīng)出現(xiàn)了，以后這幾年雖然這些建設(shè)指標在波動，但是峰值始終沒有超過2013年，可能意味著我們住房的建設(shè)量的確已經(jīng)出現(xiàn)了高峰，未來的市場再走這種總量擴大的模式，可行性有多大？或者風險性有多高？這是需要特別考慮的一個因素。

　　建設(shè)的峰值出現(xiàn)之后，市場從增量向增存并舉轉(zhuǎn)變。企業(yè)定位城市中心改造可能是一個很大的戰(zhàn)略，特別是現(xiàn)在提城市有機更新的概念，房地產(chǎn)市場也需要存量的有機更新，包括社區(qū)各方面的一些改造，這對企業(yè)的轉(zhuǎn)型提出了一個很重要的要求。從國際經(jīng)驗也能看到，當住房建設(shè)量峰值出現(xiàn)的時候，單純的建筑業(yè)增加值對經(jīng)濟增長的貢獻就沒有那么高了，但是房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的增加值是一直增加的，所謂的房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理以及經(jīng)紀服務(wù)，占比在提高，對經(jīng)濟的貢獻也在提高，我覺得我們未來的政策可能會慢慢由房地產(chǎn)建設(shè)向服務(wù)管理傾斜，對企業(yè)來說，這方面也面臨一些轉(zhuǎn)型需要。

　　第三，從人口結(jié)構(gòu)看住房需求的中長期變化。我覺得最近這三年，商品房銷售面積一直在增加，增加的無非是剛才所說的棚改貨幣化安置產(chǎn)生的拆遷需求，其實真正的自發(fā)的需求這兩年應(yīng)該是變化不大或者是略微有所減小。

　　我們都知道25到44歲這個年齡段群體是所謂房地產(chǎn)市場的人口紅利，我們從中長期來看，25到44歲這個年齡段的人口，規(guī)模峰值大概是在2020年前后，2020年之后這個規(guī)模在減少，意味著這個市場自發(fā)的不管是剛需還是改善需求，動力是不太足的，未來如果再支撐像現(xiàn)在這么大規(guī)模的需求量或者銷售額就得靠拆遷，但是我不知道這種拆遷還能持續(xù)多久。

　　我們說現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)字出來的城鎮(zhèn)化率是58.5%，但很多人從農(nóng)村人口結(jié)構(gòu)看認為真實的城鎮(zhèn)化率可能已經(jīng)是68.5%了。如果是這樣的話未來我們城鎮(zhèn)化動力在哪兒？這是我沒有太想清楚的地方。大家都認為城鎮(zhèn)化是支撐未來住房需求的一個很重要的因素。目前這個因素也面臨著一些不確定性，是需要這個行業(yè)和企業(yè)來考慮的。

　　汪利娜：這輪房地產(chǎn)調(diào)控采取了差別化的調(diào)控措施，所以房地產(chǎn)價格也好，投資也好還都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　雖然說中國的人口紅利和住房制度改革紅利在逐漸消失，但還有二次人口紅利的問題，政府鼓勵老百姓擁有財產(chǎn)性收入，其中最大的財富就是房產(chǎn)，從人口紅利來講，我覺得沒有完。

　　我個人覺得現(xiàn)在城市化最大障礙有三：一是戶籍制度改革滯后。嚴格的戶籍管制，其結(jié)果很可能會形成特大城市趕人，中大城市搶人，小城市留不住人的格局，特別是西部偏遠的小城鎮(zhèn)。二是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是行政化主導還是市場主導。江浙城鎮(zhèn)化的經(jīng)驗看，主要是靠市場驅(qū)動的，中央給江浙的財政扶持最少，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)為什么能很快把農(nóng)村人口集聚過來？農(nóng)民進了廠之后能得到培訓，能有穩(wěn)定的工作，自然成了城里人，住房問題也得到了解決。關(guān)鍵是機制的問題，有產(chǎn)業(yè)的支撐才能帶來人口的聚集和城鄉(xiāng)的發(fā)展。三是城鄉(xiāng)二元土地的問題。農(nóng)村土地不能進城（只能被征收）、城市資本不能下鄉(xiāng)?，F(xiàn)在雖然在住房供給當中允許集體建設(shè)用地參加租賃房的供給，但是也只是讓農(nóng)民建租賃房，還是不允許城市的資本下鄉(xiāng)，有土地也引不來金鳳凰。顯然簡單靠政府行政化，不解決土地制度這個問題，一個是城鄉(xiāng)進化或者城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的速度很慢，另外會加劇土地資源的錯配。

　　今年4月27日，中央經(jīng)濟工作會議提出了信貸、股市、債市、房地產(chǎn)、匯市，“五大市場”健康發(fā)展，實際上總基調(diào)還是要防范金融風險，守住風險底線。這個問題之所以重要，（是因為）直接影響到房地產(chǎn)市場的融資問題，一個是融資可得性問題，還有資金的成本問題。目前中國總債務(wù)處在歷史的高點，總債務(wù)是GDP的256%，特別是這兩年居民加杠桿加得特別快。雖然企業(yè)債務(wù)下來了，降了1%，但是由于居民加杠桿增長得特別快，占到了整個GDP45%，增長之快，且交易不透明，這里不免會隱藏了很多風險。

　　在這種情況下，中央提出的三大攻堅戰(zhàn)，第一就是金融風險，我覺得以前房地產(chǎn)資產(chǎn)價格增長來源于貨幣超發(fā)。從2008年到2012年，貨幣發(fā)行量是50萬億元，從2013年到2017年是70萬億元，9年貨幣投放120萬億元，貨幣供給增長了3倍，房價翻了好幾翻，想讓漲到10萬元一平方米的北京房價跌回到6萬元是不可能的，現(xiàn)在靠貨幣超發(fā)刺激資產(chǎn)價格增長的機制要受到限制，當然不會馬上斷流，房價需要保持穩(wěn)定，所以北京干脆冷凍了，另外一方面，現(xiàn)在金融提出去各種杠桿，去通道，貨幣供給收緊，但資產(chǎn)膨脹的資金來源就沒有了，會慢慢地消腫。

　　如果政策執(zhí)行到位的話，很多非標的融資渠道就行不通了。融資可得性會受限，資金成本會上升，個貸已經(jīng)上浮10%，企業(yè)融資成本如果也上來的話，怎么消化？一個是房價上漲，一個是供給量下降，這會影響到未來也就是2019、2020年的住房供給和房價。

　　我對房地產(chǎn)市場雖然并不悲觀，但是房地產(chǎn)企業(yè)還是應(yīng)該非常審慎應(yīng)對這次政策基調(diào)的調(diào)整，包括房子只住不炒和現(xiàn)在整個金融政策的收緊都是需要企業(yè)認真對待的一個問題。

　　關(guān)于區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略

　　陳耀：我研究區(qū)域，實際上房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的主要還是區(qū)域經(jīng)濟。我查了一下最近均價在2萬元/平方米以上的城市，現(xiàn)在大概有11個，這11個基本上都是在東部發(fā)達地區(qū)，而且東部絕大部分是在長江以南，這個格局跟我們整個經(jīng)濟發(fā)展的格局是完全正相關(guān)的。

　　我覺得十九大以后，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，要把握區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的走勢，同時要認清國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新方向和重點。從區(qū)域這個層面來看，最主要的戰(zhàn)略就是協(xié)調(diào)發(fā)展，過去講均衡，現(xiàn)在講協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)發(fā)展的協(xié)調(diào)方向重點在哪里？這些年實際上協(xié)調(diào)方向發(fā)生了一個很大的變化，主要是解決東西不平衡的問題。這些年這個問題基本上緩解了，第一方陣增長最快的是西部的重慶、貴州、西藏，整體上一直是這樣。

　　現(xiàn)在地帶間還有一個新問題，就是南北之間的問題，從中國經(jīng)濟增速可以看到，去年經(jīng)濟增速墊底的十名是“三北”地區(qū)，東北、西北、華北，今年一季度非常突出。最低的是天津，這個局面現(xiàn)在是一個非常大的問題。“三北”主要的問題是重化工的結(jié)構(gòu)問題，重化工產(chǎn)能過剩。山東也是重化工為主，重化工占70%，傳統(tǒng)動能占70%。國務(wù)院專門給山東批了新舊動能轉(zhuǎn)換的實驗區(qū)，試圖挽救它的局面，國家發(fā)改委專門給政策，這是不容易的。

　　其實可以看到，十九大以來，區(qū)域協(xié)調(diào)包含一個很重要的內(nèi)容是，我們把城市群內(nèi)的協(xié)調(diào)納入到區(qū)域協(xié)調(diào)的范圍，過去是不講的，比如現(xiàn)在講京津冀協(xié)同，其中雄安新區(qū)建設(shè)是一個重點，這是北方，南部有粵港澳大灣區(qū)、長江經(jīng)濟帶、長三角城市群等等，這些城市群內(nèi)部的協(xié)調(diào)可能是我們一個重點。

　　實際上現(xiàn)在的協(xié)調(diào)發(fā)展進入到有競爭力的協(xié)調(diào)發(fā)展階段，過去一直講協(xié)調(diào)，其實主要解決落后地區(qū)，現(xiàn)在講城市群的協(xié)調(diào)，是增加國家總體競爭力。

　　東部城市群通過疏解、通過內(nèi)部城市群的一體化推進，能夠形成城市群的整體競爭力，整合資源，未來，國際全球化不是國家競爭，而是城市群競爭。東部沿海城市群和長江經(jīng)濟帶城市群，最具國際影響力和競爭優(yōu)勢，其人口和產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)還會增大。

　　馮奎：中國應(yīng)該把都市群的概念提出來，都市群是什么？一定有核心的大城市，圍繞大城市，周邊城市直接跟它通勤，在要素流動方面直接有關(guān)聯(lián)的城市化的區(qū)域，能夠形成一個有效的資源集聚方向。

       經(jīng)濟觀察