熱點關注“張總，你給我們講一下綠地的市值管理要怎么處理吧？”
“張總，你對綠地股價有沒有信心？”
5月16日，上海發(fā)布今年第二個高溫黃色預警信號，火熱的驕陽沒有阻礙小股東從市中心等各個地方趕到位于上海西邊的綠地公館，參加綠地控股2017年年度股東大會。
一如既往地，董事長張玉良帶領監(jiān)事會、財務部、董秘等管理層和部分獨董代表出席大會，另外有18名股東及股東代表蒞席。
雖然天氣炎熱，但現(xiàn)場的小股東們心情顯然有點“涼涼”——自2015年借殼登陸資本市場以來，綠地的市值已由最初的超過3000億跌至如今的不足1000億。
因而，與去年的情景一樣，對于股價的關注和討論成為整場股東會的焦點。
對此，張玉良除了表示“正在努力加強市值管理”，以及對股東提出的“應該主動與機構投資者互動”等要求有求必應外，似乎難以給出更有說服力的解答，在股東應接不暇的疑問中，張玉良也將問題拋給了一旁負責財務的管理層。
另一方面，隨著7月份即將有占總股本73.51%的限售股解禁，不少投資者仍處于觀望狀態(tài)，綠地要面對的挑戰(zhàn)將越來越大。
作為最忙碌的房企掌舵人之一，張玉良一直致力于將綠地大盤子越做越大，然而在市值管理上卻并不像民營企業(yè)那般“積極”。
在場一位連續(xù)兩年參加股東會的個人股東“著急”了：“去年我就提過建議，綠地應該多向市場釋放那些有好利潤表現(xiàn)項目的信息，多主動與資本市場接觸。”
此外，對于一直爭取過程中的定向增發(fā)，張玉良則表示：“行業(yè)整體沒有動靜，企業(yè)很無奈。”
銷售集中在下半年
股價表現(xiàn)不盡理想，管理層試圖將關注點更多集中在綠地的業(yè)績表現(xiàn)和未來發(fā)展。
根據(jù)早前公布的業(yè)績報告，綠地2017年全年營收同比增17%至2904億元；利潤總額同比增33%至193億元；凈利同比增25%至90億元。其中，房地產銷售方面，綠地2017年實現(xiàn)合同銷售3065億元，同比增長20%，回款2451億元，同比增長21%。
對于2018年，綠地提出了增長20%的目標。具體而言，爭取營業(yè)收入超過3500億，利潤總額沖過200億，房地產銷售突破4000億。
目標盡管不算太過激進，但從一季度的表現(xiàn)來看，卻令股東表示憂慮。
“一季度的銷售下滑了是為什么？”
根據(jù)一季財報，1-3月，綠地累計實現(xiàn)合同銷售金額486億元，合同銷售面積414萬平方米，較去年同期分別下降17%和9%。
對此，張玉良解釋稱，一季度的銷售確實不太理想，主要原因是一些項目沒有在期內上市，而綠地今年的新增供貨將主要集中在下半年，同時他還不忘強調，綠地今年內部的地產銷售目標為4000億。
據(jù)此前張玉良公開表示，為在規(guī)模上更進一步，綠地今年還將在原有的小鎮(zhèn)、大盤、超高層項目外，增加短平快項目，加快綠地的周轉率。這樣一方面可以在規(guī)模上追趕，另一方面通過加快資金回流，也能一定程度上緩解綠地負債率高的問題。
這一點也體現(xiàn)在了綠地的回款率上，2017年全年，綠地回款達到2451億元，同比增長了21%。而最新的一季度財報則顯示，期內，綠地的回款總額為584億元，回款率120%。
值得一提的是，隨著規(guī)模越做越大，無論是房地產主業(yè)，還是綜合來看，低于行業(yè)水平的利潤率也成為綠地要面臨的另一大問題。
“業(yè)務結構不一樣，綠地的商辦比例還是比較高，這一部分業(yè)務回報周期長，加上北京、上海商辦受政策限制，我們有很多項目都在等著賣。”此外，張玉良也坦承綠地在管理上存在薄弱環(huán)節(jié)，都導致整體的利潤率較低。
“商辦存量那么多，有沒有考慮怎么處理，會不會像別的企業(yè)一樣轉成做長租？”
對于股東提出的建議，張玉良則笑言：“長租在做，但規(guī)模不大，還是要算得過賬，現(xiàn)在也還沒有出現(xiàn)賺錢的長租公寓”。
言語之中，綠地似乎更愿意相信和等待政策的放松。
營收和利潤會持續(xù)上升
隨著地產行業(yè)整合和分化程度的不斷提高，綠地在銷售、營收的規(guī)模上暫時呈現(xiàn)不進則退的趨勢，然而，作為在多元化道路上走得最遠的龍頭企業(yè)，張玉良對綠地的未來依然充滿信心。
“從總量來看，我認為住宅市場的高峰期已經過了，未來會慢慢地平穩(wěn)下滑，對企業(yè)而言，市場會有所調整，更加地分化。”在張玉良看來，市場分化的過程中，對于綠地這樣轉型好的、科技含量高的大企業(yè)而言，未來一定會有好的表現(xiàn)，“營收和利潤會持續(xù)上升。”
另一方面，張玉良坦承，與恒大、碧桂園等企業(yè)不同，綠地作為一家所有制企業(yè)，在資本金上與上述企業(yè)已經形成較大差距，此外，綠地堅持綜合運營，這會導致短期內收入相差大，增長也較緩慢。
其中，作為綠地多元化產業(yè)中的新增一子，去年至今動作頻繁的康養(yǎng)業(yè)務也引起了股東的關注。
根據(jù)綠地康養(yǎng)產業(yè)集團的規(guī)劃，綠地計劃投資400億元，在全國一線城市、省會城市、風景名勝度假區(qū)、特色小鎮(zhèn)等區(qū)域，每年開工100家康養(yǎng)居酒店，五年內在國內外形成500家連鎖。
大量的投資能否帶來可觀的回報？張玉良則表示，康養(yǎng)業(yè)務將以不虧損為目標，但產生的現(xiàn)金流將會給綠地帶來很大的貢獻。
值得一提的是，無論是康養(yǎng)居酒店，還是綠地已有的大量酒店資產，以及辦公產品，綠地也一直在尋求資產證券化的可能，以解決銷售利潤率低的問題。去年股東大會時，張玉良就曾透露，綠地正在新加坡申請發(fā)行房地產投資基金，并有望成為新加坡規(guī)模最大的信托和REITs產品。
然而，由于種種原因，上述酒店REITs未能如期發(fā)行，不過，張玉良表示，今年已重新聘請了中介公司，預計今年能成功發(fā)行。
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