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　　以貸款金額100萬元、還款期限20年計算首套房貸：以等額本息方式還款，每月需多還134.19元，本息合計需要多支出3.22萬元；而以等額本金方式還款，本息合計則需要多支出2.41萬元。

　　本周起，北京地區(qū)的首套房貸利率再度出現(xiàn)上調(diào)，將最低利率從央行基準(zhǔn)利率的1.05倍上調(diào)為1.1倍。也就是說,現(xiàn)在辦理首套房貸款,北京地區(qū)銀行普遍執(zhí)行的是最低5.39%的利率水平。這是2014年以來的最高房貸利率。

　　其他大行北京分行也表示，他們都將開始上調(diào)首套房貸款利率，但是開始執(zhí)行的日期略有差別。工行和建行從5月7日開始，農(nóng)行和中行則是從5月8日開始，交行的首套房貸政策暫時沒有變化。

　　算賬：30年百萬房貸每月多還148.81元

　　對剛需購房者來說，首套房貸款利率上調(diào)意味著買房成本進(jìn)一步增加。

　　通過計算，對比原來基準(zhǔn)利率1.05倍條件下，貸款金額為100萬元、還款期限30年的北京地區(qū)首套房貸：以等額本息方式還款，每月需多還148.81元，本息合計需多支出5.36萬元；而以等額本金方式還款，本息合計則需要多支出3.61萬元。

　　以貸款金額100萬元、還款期限20年計算首套房貸：以等額本息方式還款，每月需多還134.19元，本息合計需要多支出3.22萬元；而以等額本金方式還款，本息合計則需要多支出2.41萬元。

　　一線城市首套房貸現(xiàn)狀：上浮10%成主流

　　四大行上調(diào)北京房貸利率引來公眾關(guān)注。實(shí)際上，自2017年以來，北上廣深四個城市房貸利率均出現(xiàn)大幅度上調(diào)。目前，首套房貸利率上浮10%已成主流。

　　融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，一線城市中上海首套房貸平均利率最低，為5.13%，其余的依次為北京(5.36%)、深圳(5.46%)、廣州(5.51%)；二套房貸平均利率從低到高分別為上海(5.53%)、深圳(5.74%)、北京(5.81%)和廣州(5.84%)。

　　與去年同期對比，2018年4月，北京、上海、廣州、深圳四地首套房貸平均利率分別上漲18.06%、15.28%、22.99%、22.70%。若以目前各個城市首套房貸平均利率貸款100萬元、30年等額本息還款計算，對比去年同期，2018年4月在北京、上海、廣州、深圳購房需多支出利息17.99萬元、14.79萬元、22.65萬元、22.16萬元。

　　原因分析：房貸還屬于低利率時代

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：從宏觀環(huán)境和資金成本等因素看，銀行房貸利率上調(diào)是大趨勢，再加上上市銀行的盈利壓力，四大行此次集體上調(diào)首套房貸款利率也在預(yù)期之中。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：當(dāng)前資管政策改革后，很多高收益的投資渠道減少，銀行必然會在類似房貸方面打出突破口，所以提高利率是商業(yè)行為。

　　業(yè)內(nèi)人士：雖然近一兩年，房貸利率一直在上漲，但由于目前的基準(zhǔn)利率處于歷史最低點(diǎn)，即便上浮10%也不及此前的歷史高位，現(xiàn)在的房貸還屬于低利率時代。

　　影響：對房價或有下拉作用

　　據(jù)監(jiān)測，今年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.124倍，環(huán)比2月份上升0.92%，同比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%，上升23.54%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前金融環(huán)境收緊，預(yù)計首套房貸利率上浮的情況仍會持續(xù)一段時間。不過，銀行的做法會從客觀層面使得購房總需求減少，對房價或有下拉作用。

　　房貸利率上升，并不是說銀行不歡迎購房需求，房貸業(yè)務(wù)預(yù)計下半年還會發(fā)力，剛需購房者不必有恐慌。

　　未來走勢：房貸利率仍有上升空間

　　房貸利率向來是調(diào)節(jié)樓市的利器之一,如今仍發(fā)揮著重要作用。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：房價逐漸出現(xiàn)調(diào)整,帶來銀行的風(fēng)險增加,銀行對抵押品的風(fēng)險意識將提高,且過去2年,大部分銀行吸收了過多的房地產(chǎn)抵押物,預(yù)計各家銀行后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。

　　融360房貸分析師認(rèn)為，房貸利率將會保持平穩(wěn)上行的趨勢，未來存在破6%可能，數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南和重慶的二套房貸利率已經(jīng)“破六”。

　　2018年買房貸款怎么選銀行？

　　未來建議購房人主要看這四點(diǎn)：

　　1、看房貸利率優(yōu)惠力度

　　數(shù)據(jù)顯示，截至5月7日，北京有17家銀行首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，上海30家銀行有7家銀行上浮10%；截至5月8日，深圳有15家銀行上浮10%，廣州有9家銀行上浮10%。

　　在融360監(jiān)測的101家銀行中，首套房貸利率上浮10%的銀行達(dá)到48家，占比接近一半。

　　目前，上海是一線城市中仍存在房貸利率折扣優(yōu)惠的城市，建行上海分行首套房貸利率仍有9折優(yōu)惠，農(nóng)行、中行、工行及上海農(nóng)商仍存在9.5折優(yōu)惠。

　　2、看貸款門檻高低

　　首先是利率低，目前利率低于5%的銀行就算有優(yōu)惠了。當(dāng)然，獲得低利率也要滿足一定的條件，比如有些銀行規(guī)定優(yōu)質(zhì)客戶能獲得低一點(diǎn)的利率，其中優(yōu)質(zhì)客戶可能是對借款人工作單位、收入的要求，或者規(guī)定本科以上學(xué)歷，有的銀行對二手房房齡有限制，比如最長不能超過20年，有嚴(yán)格的銀行要求不能超過15年，也有要求不能超過10年。所以貸款看銀行門檻很重要。

　　3、看放款速度

　　提交材料后，銀行審批和放款都需要一定時間，很多購房人反映放款慢，這已經(jīng)成為困擾購房人的一大難題，等上3個月算短的，1個月內(nèi)能放款謝天謝地。

　　4、看調(diào)息方式

　　近一年關(guān)于央行加息的預(yù)測不斷，加息最房貸利率最直接的影響就是月供增加，總利息增加，而銀行具體執(zhí)行的時主要取決于跟銀行簽訂的貸款合同要求，一般有下面幾種調(diào)整方式：

　　一是按月調(diào)整，假如2017年6月買的房子，去年10月央行加息，那么從11月起按照新的貸款利率計算月供。

　　二是按年調(diào)整，也叫作“次年調(diào)整”，比如2017年6月買的房子，去年10月央行加息，那么從2018年1月1日起按照新的利率計算。

　　三是貸款滿一年后調(diào)整，比如2017年6月買的房子，去年10月央行加息，要等到2018年6月才按照新利率計算。

　　四是固定利率，意思就是，簽合同的時候規(guī)定不管以后央行升息還是降息，都繼續(xù)按照合同寫的利率執(zhí)行，如果升息的話還好，降息就不能享受利率優(yōu)惠福利了。

　　目前來說，多數(shù)銀行房貸合同默認(rèn)的是第二種調(diào)整方式，也就是按年調(diào)整。選銀行的時候也要關(guān)注一下關(guān)于調(diào)息方式的規(guī)定。

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