熱點(diǎn)關(guān)注- 1-5月50城賣地收入超1.3萬(wàn)億 宅地供應(yīng)量有望提升
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2018-05-25 / 瀏覽：327 次 /
- 2018-05-25 更新 投訴舉報(bào)
盡管2018年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，地產(chǎn)商的投資熱情卻并沒有減弱，截至5月23日，全國(guó)50個(gè)主流城市的土地出讓金仍然超過了1.3萬(wàn)億，同比大增47%。
50城之間的分化也已發(fā)生。杭州成為熱點(diǎn)，賣地收入超過千億，大約15個(gè)一二線城市維持在數(shù)百億，大部分城市則在百億左右。隨著銷售放緩，三四線土地市場(chǎng)熱度在遞減。
值得注意的是，在限地價(jià)房?jī)r(jià)、競(jìng)配建的土地出讓制度下，土地溢價(jià)率普遍走低；招標(biāo)和掛牌的產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地出讓更多。
5月19日，針對(duì)熱點(diǎn)城市居住用地供應(yīng)偏低的問題，住建部提出了新的要求，新增居住用地要達(dá)到建設(shè)用地的25%。
土地投資高度集中
受益于前兩年飄紅的銷售，“不差錢”的地產(chǎn)開發(fā)商在今年仍然積極買地，給地方貢獻(xiàn)了不少土地出讓金收入。
他們的投資軌跡，更加集中于一二線以及城市群輻射城市。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至5月23日，50城賣地收入達(dá)1.34萬(wàn)億，遠(yuǎn)超去年同期。其中46個(gè)城市賣地收入過了百億，包括上饒、阜陽(yáng)、金華、泉州等三四線城市，增幅普遍高于一二線城市，增幅最高為岳陽(yáng)市，土地出讓金約127億，同比上漲1973.37%。
土地出讓金最高的杭州成為“香餑餑”，賣地收入高達(dá)1193億，同比上漲227%；另有蘇州、北京、重慶、濟(jì)南、寧波、佛山、成都等15城均超300億，占50城總賣地金額的57%，投資越發(fā)集中。
截至5月24日，房企拿地依然積極，僅統(tǒng)計(jì)招拍掛市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計(jì)拿地金額高達(dá)5139.6億，其中拿地超過200億的房企就多達(dá)10家。
不過也需要注意三四線城市的降溫趨勢(shì)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月300城經(jīng)營(yíng)性土地成交共1091幅，同比、環(huán)比大幅下跌，其中就有多個(gè)三四線城市。
一個(gè)較好的消息是，從中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)可看出，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。以北京為例，2017年北京土地平均溢價(jià)率是24%，2018年截至日前是13%，已明顯降低。
2018年以來(lái)，限房?jī)r(jià)地價(jià)、競(jìng)配建的土地出讓方式在北京以外的更多城市推廣，是土地溢價(jià)率走低的重要原因。
另一方面，招標(biāo)和掛牌的產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地出讓增多，底價(jià)出讓土地頻繁，也拉低了溢價(jià)率。今年1月份，富士康子公司鵬鼎控股（深圳）股份有限公司以1.23億底價(jià)摘得深圳寶安一工業(yè)用地。
“我們現(xiàn)在傾向于通過產(chǎn)城融合，與地方政府合作的方式去獲取項(xiàng)目。”招商蛇口內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示；陽(yáng)光城(000671,股吧)執(zhí)行副總裁吳建斌認(rèn)為，產(chǎn)城開發(fā)能力將成為開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
中國(guó)指數(shù)研究院指出，2018年隨著工業(yè)用地供給方式的不斷優(yōu)化，參與工業(yè)用地彈性年期出讓的城市也將越來(lái)越多。
熱點(diǎn)城市居住難題
在巨大的土地出讓金增長(zhǎng)背后，中指院指出，從市場(chǎng)上不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同去化周期可以看出，目前大城市住宅用地占建設(shè)用地的比重偏低，提高一線和大的二線城市住房用地比例非常迫切。
尤其在過去兩年房?jī)r(jià)明顯上漲、庫(kù)存消化極大的城市如南京，杭州，廈門等地，居住用地供應(yīng)偏低。
以杭州為例，截至4月份該市新房庫(kù)存去化周期僅為2.8個(gè)月，但在杭州2018年的供地計(jì)劃中，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為5041畝，僅占總量的17.07%。
廣州的情況好些。根據(jù)4月廣州公布的2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，全市供地總量約為19.39平方公里，計(jì)劃住宅用地供應(yīng)6.25平方公里，占比32%。
5月19日，住建部發(fā)布最新通知，再提多元化供地，并首次提出，要求北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。
根據(jù)該通知，各地要增加住房和用地有效供給，包括提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。
中指院認(rèn)為，以后土地和住房的供應(yīng)要按照住房發(fā)展規(guī)劃來(lái)，土地供應(yīng)的規(guī)模將根據(jù)人口存量和增量的變化調(diào)節(jié)，人地掛鉤是未來(lái)的趨勢(shì)。
在熱點(diǎn)一二線城市，增加供應(yīng)主要是有效盤活城市內(nèi)部閑置的土地資源，除了城市更新外，還可集中在兩方面，即農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，以及非房企業(yè)手里的土地，這兩部分的存量其實(shí)是非常大的。
中指院認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該看到制度變遷帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇，有關(guān)農(nóng)村集體用地的改革將是未來(lái)幾年最大的制度紅利之一。目前，集體建設(shè)用地在獲取、融資、證券化方面都逐步打破，執(zhí)行層面已有成熟的模式借鑒。
租賃市場(chǎng)也成為重點(diǎn)。“大家現(xiàn)在已經(jīng)不再討論租賃能不能做，而是必須要做，這是戰(zhàn)略安排，”一家深圳的大型房企人士表示，對(duì)房企來(lái)說，住房發(fā)展規(guī)劃引發(fā)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和時(shí)序的巨大變化，將直接影響企業(yè)整體的投資決策，房企應(yīng)充分研究各個(gè)城市的住房發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整土地拓展策略。
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