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  自2月6日北京正鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱正鵬）與北京誠通華億房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱華億）因出入公用道路發(fā)生沖突以來，雙方已對峙三個多月。新京報記者了解到，兩家公司所占地塊呈“荷包蛋”模式，正鵬位于“蛋黃”，華億位于“蛋清”，雙方長期對峙也是事出有因。 

  土地開發(fā)權歸屬誰？

  “2月6日，我司工作人員欲走公用道路進出項目，遭到了九章別墅（項目名為新星花園項目二期、三期）物業(yè)阻止。”正鵬公司負責人介紹。對此，九章別墅副總經(jīng)理李曉華表示，正鵬進出公共道路是可以的，但前提是要遵守九章別墅物業(yè)管理，要經(jīng)過保安的允許。

  記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，兩房企對峙的背后是土地開發(fā)權的問題。據(jù)正鵬提供的材料顯示，2009年11月27日，正鵬以一億余元購買了朝陽區(qū)東葦路3號（新星花園一期）的地上房屋。并于2011年8月8日，獲得了土地使用證。

  據(jù)正鵬提供的規(guī)劃圖紙顯示，新星花園一期被二、三期項目包圍。

  不過，華億則稱，正鵬屬于業(yè)主并非開發(fā)商。據(jù)華億提供的資料顯示，2009年7月該司通過北京市高級人民法院公開拍賣取得了新星花園項目二期、三期的土地及開發(fā)權益。

  “我們才是整塊地的開發(fā)商，并且已經(jīng)建成了九章別墅，正鵬只是整塊地中間地塊所建的新星花園一期業(yè)主，不具備該地的開發(fā)建設資格。”5月22日，李曉華向記者介紹，此前，華億與正鵬公司就新星花園項目開發(fā)的相關事宜在北京市高級人民法院的主持下簽訂了相關協(xié)議和后續(xù)補充協(xié)議確認，雙方認同新星花園一、二、三期在用地歸證上屬一個項目不可分割，正鵬已經(jīng)通過房屋買賣的形式取得的一期地上房屋產(chǎn)權，明確了新星花園一、二、三期項目只有華億公司為開發(fā)商，承繼除新星花園一期外二三期后續(xù)開發(fā)業(yè)務。

  截至昨天下午發(fā)稿時，李曉華并未向記者提供上述相關協(xié)議。但正鵬提供的2011年7月5日簽訂的協(xié)議及2014年8月15日簽訂的補充協(xié)議中，并未發(fā)現(xiàn)“雙方認同新星花園一、二、三期在用地歸證上屬一個項目不可分割，明確了新星花園一、二、三期項目只有華億公司為開發(fā)商”的字樣。

  項目改建是否合法？

  “正鵬公司最初購買的是新星花園一期的建筑，但后續(xù)也取得了相關建設資格。”正鵬相關負責人表示。據(jù)正鵬提供的資料顯示，2017年1月6日，正鵬公司獲得了新星花園一期改建項目的《建設工程規(guī)劃許可證》。2017年7月3日，北京市發(fā)改委和北京市住建委共同發(fā)文再次批準，正鵬公司繼續(xù)開發(fā)建設新星花園一期改建項目，有效期為2年。

  對此，李曉華稱，“正鵬公司雖然有該地塊的改建權，但其改建的地塊與九章別墅項目同屬一個整體地塊，按照相關法律規(guī)定，改建地塊上的建筑，要經(jīng)過周圍三分之二以上業(yè)主的同意?，F(xiàn)在的情況是，九章別墅內(nèi)的房子已經(jīng)有業(yè)主入住，不是項目開發(fā)建設者說了算的。”

  針對九章別墅目前反對正鵬公司改建業(yè)主的數(shù)量問題，李曉華則稱，“太過具體的事不太方便透露，目前有將近二十戶業(yè)主已經(jīng)表態(tài)不同意。”

  北京市京師律師事務所高級合伙人范辰律師認為，根據(jù)物權法規(guī)定，改建需經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二且人數(shù)占三分之二的業(yè)主同意，但此處的“建筑物總面積”是指所在的建筑物而非整個小區(qū)。

  5月23日，記者就此事聯(lián)系到了朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)政府。工作人員表示，該地塊比較復雜，目前孫河鄉(xiāng)政府只能進行協(xié)調(diào)，并沒有相關執(zhí)法權。

  5月24日，記者就此事聯(lián)系到了朝陽區(qū)規(guī)劃局，工作人員表示，規(guī)劃部門批準此類文件基本都會經(jīng)過相關權益人的允許，即如果此改建項目可能會觸及相鄰人的權益，相關部門會提前征求相關權益人的意見后再考慮批復。

       來源：新京報