熱點關注
私家車數量迅猛增加停車位缺口巨大致糾紛頻發(fā)專家建議
居民小區(qū)各類車位權屬亟須立法明確
北京市民王偉近幾天喜憂參半，喜的是自己搖號多年，終于中簽了機動車號牌，但讓他憂心的是，小區(qū)的停車位非常緊張，買車之后停在哪里呢？
王偉的憂心帶有普遍性。據公安部交管局統(tǒng)計，截至2018年3月底，全國機動車保有量突破3億輛，其中，以個人名義登記的小型載客汽車(私家車)達1.52億輛。
北京清華同衡規(guī)劃設計研究院聯(lián)合中國城市公共交通協(xié)會發(fā)布的《2016停車行業(yè)發(fā)展白皮書》稱，我國停車位缺口保守估計超過5000萬個。
接受《法制日報》記者采訪的專家認為，我國機動車保有量快速增加，遠遠超出城市的承載能力，導致停車位成為稀缺資源，小區(qū)各類停車位的權屬亟待由立法明確，以減少停車位糾紛。
地面停車位權屬須明確
王偉居住在北京一個老舊小區(qū)里，小區(qū)建于上世紀90年代初，原本沒有規(guī)劃停車位。
在王偉的印象中，早些年小區(qū)里的私家車不多，車主隨意將車停在馬路邊、大樹下，也不妨礙他人走路。
2010年以后，小區(qū)里的車輛開始快速增加，馬路邊停滿后，車主將路邊大樹之間的空地“開辟”成停車位。站在樓上往下望，滿眼都是小轎車。
車輛多了，糾紛隨之增多。
由于小區(qū)沒有規(guī)劃停車位，有些車主圖省事，就在地上加裝地鎖，以確保自己回到小區(qū)有位停車。但這種行為引起其他車主不滿，他們合力將地鎖拆除，結果引發(fā)雙方口角和肢體沖突。
為了解決小區(qū)停車問題，經居委會協(xié)調，物業(yè)公司征得居民同意后，在小區(qū)內平整出兩塊土地，劃出固定停車位，同時在小區(qū)馬路一側劃出臨時停車位，在另一側劃出禁停區(qū)。
固定停車位由車主抓鬮確定，臨時停車位由車主共用。
在王偉買車之前，固定車位已經分配完畢，這意味著，王偉買車之后，必須在下班后跟小區(qū)業(yè)主“搶”六七十個臨時停車位。
中國人民大學公共政策研究院社區(qū)治理與政策研究中心主任陳幽泓告訴《法制日報》記者，總體上說，在一個居民小區(qū)內，停車位可以分為兩大類，包括地面停車位和地下停車位，地面停車位又分為規(guī)劃停車位和非規(guī)劃停車位。
北京理工大學法學院副教授孟強告訴《法制日報》記者，物權法、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，均對停車位作出了相關規(guī)定。
《中華人民共和國物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
孟強解釋說，根據該條第二款的規(guī)定，建筑區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位，首先是車位的建造單位(一般為開發(fā)商)基于建造行為而取得，然后法律允許開發(fā)商與小區(qū)的購房業(yè)主通過簽訂合同出售、附贈或者出租等方式自由約定車位的權屬。
孟強進一步解釋說，根據該條第三款的規(guī)定，超出建筑區(qū)域規(guī)劃并占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設立的車位，則屬于全體業(yè)主共有。但是，超出建筑區(qū)域規(guī)劃但并未占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設立的車位，也并不歸全體業(yè)主共有，而要根據車位所在的區(qū)域的性質和權屬來具體確定。
廣西律師林仁聰發(fā)現(xiàn)，實踐中地面停車位的歸屬爭議還是比較大的。比如，規(guī)劃為停車位，但是既沒有在規(guī)劃文件中明確為業(yè)主共有，也沒有占用業(yè)主公共道路和綠化用地的停車位。再比如，經過規(guī)劃部門審批的設計圖紙上沒有規(guī)劃為車位，但是建設過程中開發(fā)商將其變更建設成為停車位。
林仁聰認為，對于地面停車位的權利歸屬，應先查看其是否經過規(guī)劃審批、是否占用小區(qū)公共道路或綠地。未經規(guī)劃審批和占用小區(qū)公共道路、綠地的地面停車位歸業(yè)主共有。沒有占用小區(qū)公共道路或綠地，又有規(guī)劃審批手續(xù)，可以支持開發(fā)商的權利。
“希望最高立法機關或者最高審判機關今后能在立法或司法解釋中予以明確，避免糾紛和各地裁判尺度的不統(tǒng)一。”林仁聰說。
人防停車位該歸誰所有
王偉非常羨慕周圍幾個新建小區(qū)，“人家有地下停車場”，他所在的小區(qū)只有地下室和停放自行車的地方。
但王偉不知道的是，在我國的諸多小區(qū)，地下停車場權屬爭議頗大。
陳幽泓解釋說，根據地下停車場是否屬于人民防空設施，可以分為人防改建的地下車位和普通地下車位，“爭議都非常大”。
陳幽泓向記者專門提及一起近日由江蘇省無錫市中級人民法院二審判決的人防車位糾紛。
2015年12月，江蘇省無錫市某投資公司向無錫市梁溪區(qū)人民法院起訴稱，他們公司是無錫市某小區(qū)地下人防車位的投資人，主張人防車位租金收益歸公司所有。
梁溪區(qū)法院歷經一年多調查取證、十余次開庭，于2017年3月作出判決，認定涉案小區(qū)人防工程的建筑成本已分攤到地面商品房購房款中，人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實際已轉化為小區(qū)全體業(yè)主承擔，故地下人防車位收益權應當歸全體業(yè)主。
一審判決后，某投資公司以原審事實不清等為由，向無錫市中級人民法院提起上訴。
二審期間，就訟爭小區(qū)的人防工程建設費用問題，無錫市中院特地書面咨詢了無錫市物價局。物價局回函明確，小區(qū)土建費包括人防工程及門窗，認證后計入開發(fā)成本，經認定后的商品房開發(fā)成本包括在商品房銷售價格中。
2018年5月初，無錫市中院駁回上訴，維持一審判決。
在陳幽泓看來，爭議的背后是停車位權屬的法律依據不清晰，實踐中對法律規(guī)定的落實也不統(tǒng)一。
1997年1月1日開始實施、2009年8月修訂的人民防空法規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
2007年10月1日開始實施的物權法對商品房小區(qū)配套的地下人防工程的權屬只字未提。
在林仁聰看來，物權法等法律沒有對人防車位的產權進行具體規(guī)定，人民防空法雖然沒有明確人民防空工程的產權歸屬，但規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，加之《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定人防車位不計入公用建筑面積，因此，無法辦理產權登記的人防車位，應由開發(fā)商管理、使用和出租。
陳幽泓認為，當務之急是由國家對地下人防停車位的權屬作出明確規(guī)定，可以在修改相關法律時進行明確，也可以在對相關法律進行司法解釋時予以明確。
北京一位從事投融資業(yè)務的律師分析認為，小區(qū)的地下人防車位，建設在小區(qū)人防工程內，非戰(zhàn)時用于停車的地方。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。結合人民防空法、物權法的相關規(guī)定，地下人防車位歸屬國家所有，產權既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。
這位律師進一步分析說，根據人民防空法的規(guī)定，即使由包括開發(fā)商在內的單位和全體業(yè)主投資建設車位，也只是享有對車位的管理權、收益權。
這位律師告訴《法制日報》記者，對于地下人防停車位，可以考慮由國家相關法律法規(guī)明確產權歸國家所有，使用權、管理權和收益權歸屬投資人，這樣既可以明確人防停車位的權屬從而減少糾紛，也有利于鼓勵社會各界參與投資建設人防工程。
賦予非人防車位單獨產權
物權法規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
前述北京這位律師解釋說，這意味著，我國法律已經承認了地下空間可以單獨取得所有權，而且，隨著社會的發(fā)展，土地資源日趨緊張，地下建筑在城市中的作用越來越重要。
在這位律師看來，正是在這種背景下，《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》對該類車位的權屬有不同于物權法的規(guī)定，即“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰處分’的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃”。
據了解，房產管理部門在核定建筑面積時，對層高大于2.2米的非人防設施的地下室和半地下室計算全部建筑面積，可以單獨取得所有權。
這位律師建議，針對非人防的地下停車位，應當根據物權法的規(guī)定，依法賦予其單獨的所有權，可以獨立投資建設、經營管理、獲得收益。
在王偉看來，城市里的停車位不只有地面和地下，還有建于屋頂的停車場和立體式停車場。
這其實并非新鮮事。早在2011年，上海市第二中級人民法院就審結全國首例屋頂平臺停車場權屬糾紛案件。
為了滿足小區(qū)車位配置的需要，開發(fā)商在獲得相關部門審核同意后，將小區(qū)一座四層樓的裙房屋頂開辟為機械式屋頂停車場，供業(yè)主停車。其后，業(yè)主與開發(fā)商就該停車場的權屬發(fā)生爭議。
上海市二中院受理這起糾紛后，經審理認為，該停車場建造在歸業(yè)主共有的、本屬于建筑物基本結構部分的屋頂之上，其與屋頂直接緊密地結合為一體，不能單獨存在，因此，屋頂停車場為小區(qū)全體業(yè)主共有。
在陳幽泓看來，正是由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后于停車位在實踐中的快速發(fā)展，導致停車位糾紛時有發(fā)生。
陳幽泓認為，對于實踐中出現(xiàn)的各類停車位爭議，在物權法已有規(guī)定的基礎上，完善相關配套法律制度，明確界定停車位的權利歸屬，真正實現(xiàn)車位產權明晰、權責明確。
前述北京律師補充說，另外，我國還缺失車位權屬登記制度，應盡快出臺相關法律法規(guī)，完善與車位配套的登記制度，對車位單獨確權、單獨辦理登記，以保護各方當事人的合法權益，避免停車位糾紛。（記者 陳磊）
(作者：陳磊) (出處：法制日報)
免責聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網站用戶提供，其真實性、合法性由信息發(fā)布人負責，本網站不聲明或保證其內容之正確性或可靠性。所有信息請與經紀公司、房產公司、家裝公司、業(yè)主個人等確認為準！
贛公網安備 36078102000015號