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多城市升級(jí)樓市調(diào)控 “堵”“疏”并舉因城施策

譚志娟

“調(diào)控”再次成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱住建部）印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出明確要求。

而就在10天前，住建部剛就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)人，至此近期有12個(gè)城市相繼被約談。而截止到5月24日，被約談城市中已經(jīng)有7個(gè)悄然調(diào)整了調(diào)控新政。

決策層堅(jiān)持“房住不炒”的態(tài)度一覽無(wú)余。在嚴(yán)“堵”房地產(chǎn)投機(jī)炒作的同時(shí)，一些“疏”的舉措也在加快上馬。其中一些地方出臺(tái)的人才公寓政策也引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。近日，鄭州市政府印發(fā)《鄭州市人才公寓建設(shè)和使用管理暫行辦法的通知》。其中明確：人才公寓租金原則上按照不高于同區(qū)域住房市場(chǎng)租金70%的標(biāo)準(zhǔn)確定。

受訪地產(chǎn)界專家對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，鄭州在租金管控上首次提出了租金價(jià)格目標(biāo)值，這對(duì)于全國(guó)其他15個(gè)租賃市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展的城市有積極作用，未來(lái)或?qū)?huì)在控租金和控房?jī)r(jià)方面有齊頭并進(jìn)的做法。

“疏”“堵”并舉，意味著當(dāng)下因城施策的基調(diào)持續(xù)，調(diào)控力度短期可能不會(huì)放松。

人才新政攪動(dòng)樓市

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅數(shù)據(jù)顯示，盡管全國(guó)漲幅普遍回落，但是其中一些城市的復(fù)蘇性上漲依然很快引起了主管部門的關(guān)注。

70個(gè)大中城市中，4月新建商品房環(huán)比漲幅最大的城市分別為丹東、?？诤腿齺啠h(huán)比分別上漲2%、1.9%和1.9%。但從同比漲幅看，三亞、西安、哈爾濱和貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)同比上漲均超過(guò)了10%。丹東和重慶的漲幅也達(dá)到了6.1%和7.4%。

西安、?？凇⑷齺?、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都和太原這些城市很快出現(xiàn)在了住建部的約談名單中。目前，已有成都、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、佛山、西安、太原7個(gè)城市陸續(xù)升級(jí)樓市調(diào)控措施，出臺(tái)嚴(yán)格的政策，遏制投機(jī)炒作。

“ 房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭可能受到幾個(gè)方面的影響：這輪房?jī)r(jià)管制比較嚴(yán)格，預(yù)售許可證的監(jiān)管也比較嚴(yán)格，從而導(dǎo)致供應(yīng)下降較多；2015年~2017年整個(gè)地價(jià)走高，成本抬升導(dǎo)致開發(fā)商可能出現(xiàn)惜售的情緒；限價(jià)導(dǎo)致二手房與新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，由此新房銷售較好，同時(shí)也助推二手房?jī)r(jià)格的上漲；這輪房?jī)r(jià)主要上漲是三線城市，這些城市都受到去庫(kù)存的政策支持。”深圳資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉向記者表示。

一段時(shí)期以來(lái)推出人才引進(jìn)新政的成都、西安、長(zhǎng)沙、武漢等20余個(gè)城市，其方案中不乏戶籍政策、生活補(bǔ)貼、購(gòu)房?jī)?yōu)惠。以西安為例，人才新政已經(jīng)產(chǎn)生累計(jì)近50萬(wàn)人落戶，近一兩個(gè)月西安多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄，大部分樓盤無(wú)房可售。

“從需求角度看，人才進(jìn)入后購(gòu)房需求會(huì)增加，這也充分體現(xiàn)了當(dāng)前購(gòu)房結(jié)構(gòu)的變化，尤其是一些大學(xué)生和技術(shù)人員進(jìn)入后，可能會(huì)帶來(lái)部分新房交易量的上升。目前對(duì)于此類人才市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)交易不錯(cuò)，庫(kù)存規(guī)模也是偏低，所以這都會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)交易的上升。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

近日，一份網(wǎng)傳《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》的文件顯示，長(zhǎng)沙中心城區(qū)住宅庫(kù)存周期2.8個(gè)月，長(zhǎng)沙縣2個(gè)月，瀏陽(yáng)市1.9個(gè)月，寧鄉(xiāng)市4.7個(gè)月。由于較低的庫(kù)存，讓不少開發(fā)商熱衷買地，也掀開了土地市場(chǎng)的“搶地運(yùn)動(dòng)”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，針對(duì)此類人才的購(gòu)房政策出發(fā)點(diǎn)肯定不是為了樓市，但是操作中確實(shí)暴露出一些政策漏洞，所以也體現(xiàn)了當(dāng)前政策方面需要打補(bǔ)丁，尤其是在人才界定方面，應(yīng)該是“學(xué)歷+就業(yè)+居住”等因素進(jìn)行結(jié)合，不能單純看學(xué)歷，否則會(huì)出現(xiàn)落戶沖著高考名額或購(gòu)房名額來(lái)落戶的情況。類似內(nèi)容管控好，落戶政策才能真正落實(shí)到位。

“人才爭(zhēng)奪對(duì)于樓市交易有一定影響，尤其是買房的剛性需求大，而且房?jī)r(jià)目前已經(jīng)限價(jià)，所以實(shí)際上對(duì)于此類市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成交量上升是不可避免。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，若是后續(xù)購(gòu)房需求過(guò)大，那么這個(gè)時(shí)候需要有新的管控，尤其是租賃市場(chǎng)方面必須加快發(fā)展。”他說(shuō)。

首提控租金

在5月19日住建部印發(fā)的《通知》中，針對(duì)近來(lái)出現(xiàn)的熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)生的新問(wèn)題也再次明確了政策立場(chǎng)。這包括：一是加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃。二是抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。三是切實(shí)加強(qiáng)資金管控。四是大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。五是加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。六是進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任。

“明確提到了‘政治站位’的概念，實(shí)際上這也體現(xiàn)了當(dāng)前調(diào)控的新標(biāo)準(zhǔn)和新要求，即必須把調(diào)控的工作真正做到位，防范各類不作為或懈怠的調(diào)控做法；其次，在調(diào)控的目標(biāo)任務(wù)中，增加了控租金的提法，類似提法過(guò)去沒有，這或和近期部分租賃公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格炒作等有關(guān)，從發(fā)展租賃市場(chǎng)的角度出發(fā)，積極推進(jìn)租金穩(wěn)定工作也很有必要；強(qiáng)調(diào)‘租住平衡’。此類做法在過(guò)去類似成都等市場(chǎng)中是有較為明顯的表現(xiàn)，此次政策強(qiáng)調(diào)這個(gè)概念，其實(shí)也為后續(xù)各城市分區(qū)調(diào)控創(chuàng)造了較好的條件。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

此前召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議提出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。

在被住建部約談城市“升級(jí)”調(diào)控措施的同時(shí)，更多地方在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的措施方面也不斷拓展創(chuàng)新邊界。

近日，鄭州市政府公布《鄭州市人才公寓建設(shè)和使用管理暫行辦法》，明確人才公寓申請(qǐng)條件、分配方式、租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策等，有效期2年。對(duì)于受承租人普遍關(guān)注的人才公寓租金問(wèn)題，新政明確：不高于同區(qū)域住房市場(chǎng)租金70%。

“從此次住建部的政策中也可以看出，控租金也是未來(lái)政策的一個(gè)重要內(nèi)容。鄭州是在租金管控上首次提出了租金價(jià)格目標(biāo)值，這對(duì)于全國(guó)其他15個(gè)租賃市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展的城市是有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)還預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)在控租金和控房?jī)r(jià)方面有齊頭并進(jìn)的做法。

除了控租金，在住房補(bǔ)貼上，在引進(jìn)人才態(tài)度上最為積極的西安也在完善政策標(biāo)準(zhǔn)。近日，西安市房管局也印發(fā)了《西安市人才安居實(shí)施細(xì)則(試行)》，對(duì)人才安居申請(qǐng)、審核、分配管理等工作進(jìn)行了規(guī)范和明確。其中在人才公寓配租標(biāo)準(zhǔn)上，A類建筑面積達(dá)180平方米左右；在人才安居購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，A類人才最高補(bǔ)貼100萬(wàn)元。

除了此類地方政府針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整的同時(shí)，從此次《通知》的要求看，建立更為長(zhǎng)效的價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大起大落已經(jīng)提上具體日程。

例如，此次《通知》要求，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)；提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。通知還明確北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

“樓市調(diào)控的主基調(diào)是因城施策，從部分城市升級(jí)調(diào)控的思路看，限售還是主要的手段。”李宇嘉表示。

“限售政策的繼續(xù)加碼將持續(xù)，核心原因是部分城市為了降低投機(jī)投資性購(gòu)房。目前，全國(guó)已經(jīng)超過(guò)60個(gè)城市執(zhí)行限售政策，預(yù)計(jì)未來(lái)更多的房?jī)r(jià)上漲城市會(huì)執(zhí)行這一政策。限售5年將成為房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市的標(biāo)配。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受媒體采訪時(shí)也表示。

李宇嘉提示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)除了房?jī)r(jià)需要關(guān)注之外，一些后續(xù)的問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)開始引起重視：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.3%。雖然增速比1~3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍好于市場(chǎng)預(yù)期。但1~4月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1~3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖保持8.5%~10.5%的高位， 銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)下降；土地價(jià)格也保持高位，部分城市地價(jià)仍出現(xiàn)明顯的上漲；由于拿地成本越來(lái)越高，存量開發(fā)的成本越來(lái)越高，房?jī)r(jià)又受到限制，相較之下，大開發(fā)商相比小開發(fā)商成本控制能力、營(yíng)銷能力與議價(jià)能力較強(qiáng)才能生存下來(lái)，這樣可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)上強(qiáng)者越強(qiáng)的現(xiàn)象。

(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào))