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全國(guó)整體房?jī)r(jià)并不具有持續(xù)上漲的動(dòng)力

在中國(guó)樓市面臨再次過(guò)熱之際，有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)20年中國(guó)城市化率要達(dá)到70%，房地產(chǎn)還有二十年的紅利期，因此“中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，且還會(huì)存在大漲小跌的規(guī)律。但會(huì)城市分化，弱的城市一定不會(huì)漲，如果漲也是通貨膨脹的字面意思”。

截至2017年年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)化率）為58.52%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平還有很大差距，也意味著巨大的城鎮(zhèn)化潛力。一般認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率由30%上升到70%的過(guò)程為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的黃金時(shí)期，超過(guò)70%就進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)期，甚至?xí)磺?。從這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)看，中國(guó)似乎還有至少10%的城鎮(zhèn)化率空間。

將中國(guó)城市化率目標(biāo)作為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的支撐因素，是不恰當(dāng)?shù)?。誠(chéng)然，中國(guó)仍然存在一定的城市化提升空間，但是，恰恰是過(guò)高的房?jī)r(jià)，削弱了城市化率的提升?，F(xiàn)在，高房?jī)r(jià)正在向三四線(xiàn)城市蔓延，即使是大部分縣城，也出現(xiàn)了大幅上漲，這提高了農(nóng)民入城的門(mén)檻。

中國(guó)平均城市化率能否達(dá)到并超過(guò)70%，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，即中國(guó)必須跨越中等收入陷阱。以印度尼西亞、泰國(guó)等東南亞國(guó)家為例，他們的城市化率在52%-54%之間，略低于中國(guó)。但是，早期上世紀(jì)八九十年代，它們經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，但亞洲金融危機(jī)后至今人均收入一直在中等收入水平上徘徊，沒(méi)有進(jìn)入高收入國(guó)家的行列，跌入了中等收入陷阱。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，城市化是工業(yè)革命的伴生現(xiàn)象，對(duì)于后發(fā)國(guó)家而言，在工業(yè)化過(guò)程中農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移流動(dòng)和集聚，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中居主導(dǎo)地位。因此，城市化是伴隨著工業(yè)化進(jìn)程而不斷提高。

根據(jù)2017年中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的一項(xiàng)報(bào)告顯示，“十二五”期間中國(guó)工業(yè)化呈現(xiàn)出工業(yè)化后期的基本特征，也就是說(shuō)，中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程基本結(jié)束，“十二五”期間中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程全面減速。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量要求。

但是，由于中國(guó)戶(hù)籍制度以及附著的公共服務(wù)，造成農(nóng)民進(jìn)城難以定居，當(dāng)前在三四線(xiàn)城市放松戶(hù)籍制度之際，暴漲的房?jī)r(jià)也增加了農(nóng)民進(jìn)城的門(mén)檻。事實(shí)上，在中國(guó)工業(yè)化過(guò)程中，并沒(méi)有很好的相應(yīng)解決城市化率與就業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)工業(yè)化的拉動(dòng)速度在放慢，而工業(yè)化對(duì)城市化的推動(dòng)作用也放慢。扭曲的公共政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及樓市泡沫，實(shí)際上削弱了城市化率的提升。

因此，推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程的力量正在消失，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市化本身正在取代工業(yè)化，變成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主發(fā)動(dòng)機(jī)。但是，城市需要吸納更多人口的一個(gè)重要前提是，消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中開(kāi)始占主導(dǎo)性的地位，服務(wù)性需求越來(lái)越高，從而提供更多的崗位。真看上去符合邏輯，但并不一定現(xiàn)實(shí)。

至關(guān)重要的一點(diǎn)是，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)抑制了城市居民的消費(fèi)能力，尤其是大量年輕人被迫為購(gòu)買(mǎi)房屋儲(chǔ)蓄或者因?yàn)榘唇覊毫μ鬁p少支出。再考慮到2025年中國(guó)老年人口總數(shù)將近3億，到2035年，我國(guó)將有4億老年人，也即每三個(gè)人中就有一個(gè)是老年人。中國(guó)老齡化的加劇以及年輕人消費(fèi)力不足意味著城市消費(fèi)提升的空間非常有限。

農(nóng)民繼續(xù)大規(guī)模流入城市的一個(gè)很重要的前提是，在耕地有限的背景下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率大幅提升。但是，由于中國(guó)依然是分散的家庭生產(chǎn)，再加上山地較多，沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模機(jī)械種植的條件。這種狀況與歐洲、日本類(lèi)似，一般城鎮(zhèn)化只能達(dá)到60~70%。

因此，十九大報(bào)告提出了“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”，城鎮(zhèn)化必須是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程，鄉(xiāng)村振興應(yīng)該與城鎮(zhèn)化并駕齊驅(qū)，這是從協(xié)調(diào)發(fā)展的角度推出的戰(zhàn)略。這是因?yàn)樵谥袊?guó)工業(yè)化基本完成后，城市吸納農(nóng)村人口的能力受到了限制，而加大對(duì)三農(nóng)的投入，也會(huì)減緩農(nóng)村人口向城市的遷移。事實(shí)上，由于交通的便利以及居住條件、公共服務(wù)的大幅改善，一些發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村人口并不急于向城市搬遷，相反，一些城市居民向往鄉(xiāng)村生活，只是因?yàn)橥恋氐脑蚨鵁o(wú)法成行。

我們認(rèn)為，中國(guó)當(dāng)前最重要的工作是通過(guò)改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整，最終跨越中等收入陷阱。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，首先就是要將過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，避免更廣泛的投機(jī)與資產(chǎn)泡沫。只有做到這兩點(diǎn)，中國(guó)的城市化率才可能繼續(xù)提升。考慮到老齡化社會(huì)的到來(lái)以及地產(chǎn)業(yè)過(guò)高的投資率，即使未來(lái)中國(guó)城市化率還有10%的空間，中國(guó)樓市的高速增長(zhǎng)階段也早已結(jié)束，全國(guó)整體房?jī)r(jià)并不具有持續(xù)上漲的動(dòng)力。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)