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  導(dǎo)讀

  這兩年，正榮的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在考慮“長(zhǎng)短結(jié)合”的問(wèn)題。目前來(lái)看，產(chǎn)業(yè)投入的規(guī)模還不大，暫時(shí)不需要太過(guò)注重資金平衡。在回報(bào)方面，正榮涉足產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，一是希望形成產(chǎn)業(yè)集群，二是為了提高運(yùn)營(yíng)能力，這本身就需要一個(gè)過(guò)程，所以并不奢望獲得快速回報(bào)。

  2018年，曾經(jīng)的房地產(chǎn)界“黑馬”正榮，終于實(shí)現(xiàn)蛻變。

  1月16日，正榮地產(chǎn)正式在港交所掛牌，募資43.92億港元。

  5月9日，籌劃已久的正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)掛牌成立。正榮產(chǎn)業(yè)屬正榮集團(tuán)麾下，與正榮地產(chǎn)、正榮資本保持平行關(guān)系，目標(biāo)是成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)投資、孵化、整合、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的成立，意味著正榮在多元化戰(zhàn)略上走出了關(guān)鍵一步。

  算上2016年成立的正榮資本，至此，正榮的地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本“三大引擎”正式成型。

  近日，正榮集團(tuán)總裁、正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪，既解讀了三塊業(yè)務(wù)的發(fā)展與協(xié)同，也闡述對(duì)資本市場(chǎng)的理解，和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。這也是正榮地產(chǎn)上市后，管理層首度面對(duì)國(guó)內(nèi)媒體。

  產(chǎn)業(yè)集團(tuán)將打開(kāi)發(fā)展空間

  《21世紀(jì)》：正榮成立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的目的是什么？目前在哪些領(lǐng)域有探索？

  黃仙枝：成立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是順勢(shì)而為、水到渠成的一步，既匹配目前的國(guó)家戰(zhàn)略，也符合企業(yè)發(fā)展愿景。城市居民的生活方式，正從基礎(chǔ)衣食住行需求，升級(jí)為對(duì)更高品質(zhì)生活的追求，正榮產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的著眼點(diǎn)，就是提供更美好的城市生活。

  產(chǎn)業(yè)集團(tuán)還擔(dān)負(fù)著正榮集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的使命。目前，正榮在教育、醫(yī)療、體育、文化、養(yǎng)老等方面都有探索，在很多城市有在談的和已完成的合作案例。在效果上，希望通過(guò)資源整合，促進(jìn)與地產(chǎn)主業(yè)的共同發(fā)展。

  《21世紀(jì)》：根據(jù)目前的探索，你對(duì)哪些產(chǎn)業(yè)比較看好？

  黃仙枝：正榮產(chǎn)業(yè)集團(tuán)目前規(guī)劃了七大方向：前沿教育、醫(yī)療健康、消費(fèi)升級(jí)、品質(zhì)人居、文化旅游、頤養(yǎng)康復(fù)、智慧城市，都是提升生活品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

  個(gè)人認(rèn)為，醫(yī)療健康和文旅兩個(gè)領(lǐng)域有很大空間。消費(fèi)者對(duì)醫(yī)療、健康的需求是長(zhǎng)期、剛性的。而文化和旅游是消費(fèi)升級(jí)的重要方面，具有廣闊前景。正榮產(chǎn)業(yè)會(huì)選擇例如參股的方式，切入新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，再通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

  《21世紀(jì)》：“三大引擎”戰(zhàn)略中，正榮產(chǎn)業(yè)處于怎樣的定位？三項(xiàng)業(yè)務(wù)怎樣協(xié)調(diào)發(fā)展？

  黃仙枝：地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本三大業(yè)務(wù)，構(gòu)建起正榮三位一體的發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。地產(chǎn)注重快周轉(zhuǎn)和規(guī)?；?，產(chǎn)業(yè)注重中長(zhǎng)期收益，資本從金融運(yùn)作和資本助力的角度協(xié)力。

  三者的定位，正榮地產(chǎn)沿承集團(tuán)在地產(chǎn)行業(yè)多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，是現(xiàn)階段的主平臺(tái)，并將繼續(xù)提供資金和業(yè)績(jī)支撐；正榮產(chǎn)業(yè)致力于成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)投資、孵化、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，是正榮可持續(xù)發(fā)展與綜合實(shí)力提升的核心動(dòng)力；正榮資本作為以地產(chǎn)基金投資、金融股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)投資及孵化為主業(yè)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，是另一個(gè)增長(zhǎng)極。

  《21世紀(jì)》：布局多元化的同時(shí)，正榮如何平衡長(zhǎng)期投資和短期回報(bào)？

  黃仙枝：這兩年，正榮的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在考慮“長(zhǎng)短結(jié)合”的問(wèn)題。比如，我們會(huì)拿一些大體量的項(xiàng)目，并涉足城中村改造，從而增加長(zhǎng)周期項(xiàng)目的比重，這能解決“還沒(méi)吃完肚子就餓”的問(wèn)題。

  目前來(lái)看，產(chǎn)業(yè)投入的規(guī)模還不大，暫時(shí)不需要太過(guò)注重資金平衡。在回報(bào)方面，正榮涉足產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，一是希望形成產(chǎn)業(yè)集群，二是為了提高運(yùn)營(yíng)能力，這本身就需要一個(gè)過(guò)程，所以并不奢望獲得快速回報(bào)。

  今年樓市“不好不壞”

  《21世紀(jì)》：正榮地產(chǎn)于今年1月登陸港交所，是30強(qiáng)房企中最后一個(gè)上市的企業(yè)。這對(duì)公司提出了哪些新要求？

  黃仙枝：資本市場(chǎng)對(duì)周轉(zhuǎn)效率、負(fù)債率控制、盈利能力等經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求很高，這會(huì)倒逼正榮提高運(yùn)營(yíng)效率和管理水平，對(duì)提升公司的治理水平大有好處。

  上市還獲得了其他好處，比如融資。一方面，融資渠道拓寬，ABS、供應(yīng)鏈融資都可以做了；另一方面，發(fā)債成本降低，使整體融資成本下降?？傮w看，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理，資金狀況持續(xù)改善。

  另一個(gè)好處是人才引進(jìn)。上市后，很多學(xué)歷、能力俱佳的人才主動(dòng)加入，正榮的人才結(jié)構(gòu)得以不斷優(yōu)化。

  《21世紀(jì)》：未來(lái)幾年正榮的規(guī)模目標(biāo)是什么？你如何看待行業(yè)對(duì)規(guī)模的追求？

  黃仙枝：根據(jù)目前的土儲(chǔ)分布和庫(kù)存質(zhì)量，正榮在去年就可以沖擊規(guī)模。但我們并沒(méi)有盲目地?cái)U(kuò)大規(guī)模，因?yàn)楫?dāng)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，往往會(huì)增加管理難度，又難以保證增長(zhǎng)質(zhì)量。正榮地產(chǎn)希望實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，所以不會(huì)過(guò)度追求規(guī)模。

  當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模在一定程度上意味著話語(yǔ)權(quán)，保持適度的規(guī)模增長(zhǎng)仍然有必要。今年正榮地產(chǎn)的銷售規(guī)模能夠突破千億，在未來(lái)兩到三年，希望能實(shí)現(xiàn)1500億到2000億銷售規(guī)模。

  《21世紀(jì)》：過(guò)去兩年來(lái)，正榮地產(chǎn)一直在降負(fù)債，今年1月成功IPO之后，凈負(fù)債率下降至120.2%，今年又提出把凈負(fù)債率降到100%以下。擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中，怎樣降低負(fù)債率？

  黃仙枝：任何房企都需要做規(guī)模和負(fù)債的平衡，兩者往往很難兼得。我認(rèn)為保證安全是底線，現(xiàn)在的中型房企，規(guī)模都不算小，但都經(jīng)不起哪怕一輪調(diào)整。

  要平衡規(guī)模和負(fù)債，拿到好項(xiàng)目最重要。為了拿到好項(xiàng)目，即使負(fù)債率提高了，也很容易找到合作方。這樣一來(lái)，資金風(fēng)險(xiǎn)被分擔(dān)，項(xiàng)目質(zhì)量也有了保證。

  正榮有很多合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，我們選擇合作方時(shí)，更看重對(duì)方的信譽(yù)，避免了很多復(fù)雜的遺留問(wèn)題。具體到操作層面，正榮更加注重風(fēng)控，盈利是相對(duì)次要的。

  《21世紀(jì)》：正榮地產(chǎn)業(yè)績(jī)中，去年貢獻(xiàn)較大的區(qū)域有哪些？未來(lái)要重點(diǎn)布局哪些區(qū)域？

  黃仙枝：去年正榮在已經(jīng)布局的區(qū)域表現(xiàn)出色，在一些二線城市，由于市場(chǎng)整體向好，業(yè)績(jī)也好于預(yù)期。但從總量上看，貢獻(xiàn)最大的區(qū)域還是長(zhǎng)三角和福建。

  今年將繼續(xù)堅(jiān)持深耕策略，例如中西部的西安、成都、武漢、重慶等城市，人口基數(shù)大，產(chǎn)業(yè)完整，居住環(huán)境好，房?jī)r(jià)基數(shù)不高，是今年重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。此外，也會(huì)考慮進(jìn)入新城市，例如大灣區(qū)的廣州、佛山，環(huán)渤海區(qū)域的北京、石家莊等。

  《21世紀(jì)》：正榮一直在布局商業(yè)地產(chǎn)，但總體較低調(diào)。公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃如何？未來(lái)會(huì)不會(huì)繼續(xù)加碼？

  黃仙枝：商業(yè)地產(chǎn)是正榮產(chǎn)品多元化的重要部分，我們一直很重視。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)沉淀的資金量相對(duì)較大，但能夠帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)平衡資金。

  未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)租金會(huì)成為正榮利潤(rùn)中的一個(gè)重要部分。但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)完全不同于住宅，需要一個(gè)培育期。

  《21世紀(jì)》：你如何看待今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

  黃仙枝：今年的市場(chǎng)不會(huì)太好，也不會(huì)太差。不會(huì)太好是因?yàn)檎{(diào)控政策一直在延續(xù)，很多城市還在加碼；不會(huì)太差是因?yàn)榇罅抠?gòu)房需求處在被壓抑中，近期很多城市出現(xiàn)的排隊(duì)搖號(hào)、日光盤等現(xiàn)象，證明了這種潛力的存在。

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