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  導(dǎo)讀

  去年下半年開始的拿地難度加大同樣困擾融信。據(jù)悉，今年融信拿地仍要積極參與，但是謹慎選擇。第三事業(yè)部包括浙江、江西、湖南等省，今年一季度拿地指標(biāo)220億僅完成70億，一方面高價的地不再會去拿，另一方面好地難求。

  前兩年在杭州的布局與銷售業(yè)績?yōu)槿谛诺谌聵I(yè)部2020年沖擊千億奠定了基礎(chǔ)。日前，在杭州一個城市發(fā)展論壇上，融信高管透露了快速發(fā)展的邏輯，其在杭州單城市的快速發(fā)展路徑，具有樣本意義。

  融信2013年第一次邁出福建市場，走向上海、杭州。自2016年將總部搬到上海后，尤其是杭州市場的“現(xiàn)金牛”效應(yīng)，給融信2017年的快速發(fā)展帶出利好。

  融信中國資本中心高級融資總監(jiān)倪翔宇指出，融信重兵布局杭州，從而以點帶面促進全國均衡發(fā)展。目前其一二線城市土儲占比超過60%。

  據(jù)倪翔宇透露，融信去年合約銷售額502.3億元，按年增加104%；行業(yè)排名第22位，總資產(chǎn)超過1637億，按年增長70%；凈資產(chǎn)達351.27億，按年增長34%。

  融信品牌營銷中心總經(jīng)理張文龍透露，融信去年開始改變大部分房企在最后一個月沖刺業(yè)績的習(xí)慣，從供貨結(jié)構(gòu)、銷售節(jié)奏上做出調(diào)整，希望未來2-3年能夠進入行業(yè)前15位。

  打造杭州“現(xiàn)金牛”

  21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者通過可靠信源獲悉，融信目前在杭州并表項目超過21個，參股項目超過30個。在杭州銷售均價在2017年超過了4.3萬元/平方米，而平均土地成本僅1.7萬元/平方米，“現(xiàn)金牛”效益明顯。

  今年融信杭州的銷售目標(biāo)尚未透露，但儲備貨值有1500億。截至一季度，融信杭州銷售額已達100億。融信將遵循時間過半、指標(biāo)過半的原則，半年度完成整年50%的指標(biāo)，今年大部分在3季度之前會完成。

  “我們從未走出過像福州、廈門、上海、杭州一二線以外的城市，堅持優(yōu)先城市布局，這是融信堅持的發(fā)展原則。”倪翔宇指出，融信獲得第三方機構(gòu)統(tǒng)計的2017年中國上市房企銷售均價排行榜第八位，均價超過2.1萬元/平方米，而在超過5300億元的土儲貨值中，融信更強調(diào)質(zhì)高價低。融信整體土地儲備平均成本接近6568元/平方米。據(jù)了解，同樣堅持在一線城市或都市圈城市發(fā)展的房企金融街，土儲平均成本超過了2.1萬元/平方米。

  同時，融信土地儲備在一二線城市占比超過60%，貨值占比超過80%，對其發(fā)展形成一定程度避險。

  融信2017年合約銷售額環(huán)比增幅104%，收入環(huán)比增幅167%，毛利環(huán)比增幅超118%，凈利潤同比增長55.4%。其中，杭州、福州貢獻最多；管理效率也在提升。據(jù)倪翔宇透露，營銷及行政比重下降，其前提是基于項目數(shù)量不斷提升的基礎(chǔ)上，融信用了22個項目的收入支撐公司223個項目的開發(fā)，增長率開始平滑。

  盈利能力也在提升。融信2017年毛利水平達50.25億，凈利水平達26.46億（歸屬母公司）。在未來的利潤指標(biāo)上融信也對自己有一個要求，IRR（內(nèi)部收益率）不低于20%。

  實際上，融信2016年在上海、南京、杭州等地的快速擴張各有特點，比如融信上海靜安項目由于限價與銷售預(yù)期因素，將會推遲到明年入市。融信開始在成本下功夫并初顯成效。杭州是融信踩點最準(zhǔn)的城市，比如2016年拿的地塊利潤都在20%以上。

  杭州拿地邏輯

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，融信前兩年在杭州的布局對公司發(fā)展很有利，也是其業(yè)績成長的重要支撐點。融信這兩年深耕戰(zhàn)略很明顯，尤其是浙江市場，類似投資也說明，若是對于部分城市的中長期市場看好，那么投資方面的策略應(yīng)該堅定不移。

  自從2016年2月接到任命之后，第三事業(yè)部總裁余麗娟來到杭州，彼時融信杭州只有3個項目。目前，第三事業(yè)部共有38個項目，其中杭州項目28個，在集團貨值占比25%。第三事業(yè)部2018年的目標(biāo)為400億。到2020年，第三事業(yè)部要沖刺1000億的目標(biāo)。

  融信在杭州逐漸做到區(qū)域深耕，從而獲得話語權(quán)。“杭州有這么多全國前20強的企業(yè)聚集，融信在今年是第一家在一季度做到100億的。”余麗娟指出，融信在杭州的策略是：第一，哪怕在市場最難的時候入市、利潤低，融信也堅持產(chǎn)品邏輯；第二，從2016年開始，融信在杭州積極布局，從2016年3月份到9月份，融信杭州每一塊地幾乎都去競拍了。

  余麗娟進一步解釋了融信在杭州的拿地邏輯：2016年融信很想在南京尋找機會，但發(fā)現(xiàn)其實長三角區(qū)域中，杭州面包跟面粉價格有很大差異，相比之下，蘇州、南京，面包跟面粉價格已經(jīng)非常接近。“我們當(dāng)時有一個非常清晰的思路：全國那么多的未來開發(fā)商如果在長三角拿不到地，會在很短的時間來到杭州。意識到這一點后，我們在2016年拿了非常多的地，那些地在今天來看，非常好、價格非常低，利潤都在20%以上。”余麗娟總結(jié)道。

  倪翔宇認為，在行業(yè)集中度不斷提高的過程中，如何辯證地看待市場發(fā)展的方向尤為重要。他指出，融信從加杠桿到降杠桿，目前已有從容的空間，今年金融環(huán)境不好，融信自然采取積極降杠桿策略，以保證騰挪的空間。

  據(jù)透露，融信第三事業(yè)部投資額有50%放在浙江，這50%里面有80%放在杭州，20%是在整個浙江一些比較高的地級市；另外50%會放在江西、湖南。余麗娟透露，未來會把杭州拿地模式復(fù)制到江西、長沙。

  然而，去年下半年開始的拿地難度加大同樣困擾融信。余麗娟強調(diào)，今年融信拿地仍要積極參與，但是謹慎選擇。余麗娟掌管的第三事業(yè)部包括浙江、江西、湖南等省，今年一季度拿地指標(biāo)220億僅完成70億，一方面高價的地不再會去拿，另一方面好地難求。

  近期杭州業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的亞運村項目，融信也參與了，在接近20家競標(biāo)的企業(yè)中，融信分數(shù)排在第五。

       來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道