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  導(dǎo)讀

  去年下半年開(kāi)始的拿地難度加大同樣困擾融信。據(jù)悉，今年融信拿地仍要積極參與，但是謹(jǐn)慎選擇。第三事業(yè)部包括浙江、江西、湖南等省，今年一季度拿地指標(biāo)220億僅完成70億，一方面高價(jià)的地不再會(huì)去拿，另一方面好地難求。

  前兩年在杭州的布局與銷售業(yè)績(jī)?yōu)槿谛诺谌聵I(yè)部2020年沖擊千億奠定了基礎(chǔ)。日前，在杭州一個(gè)城市發(fā)展論壇上，融信高管透露了快速發(fā)展的邏輯，其在杭州單城市的快速發(fā)展路徑，具有樣本意義。

  融信2013年第一次邁出福建市場(chǎng)，走向上海、杭州。自2016年將總部搬到上海后，尤其是杭州市場(chǎng)的“現(xiàn)金牛”效應(yīng)，給融信2017年的快速發(fā)展帶出利好。

  融信中國(guó)資本中心高級(jí)融資總監(jiān)倪翔宇指出，融信重兵布局杭州，從而以點(diǎn)帶面促進(jìn)全國(guó)均衡發(fā)展。目前其一二線城市土儲(chǔ)占比超過(guò)60%。

  據(jù)倪翔宇透露，融信去年合約銷售額502.3億元，按年增加104%；行業(yè)排名第22位，總資產(chǎn)超過(guò)1637億，按年增長(zhǎng)70%；凈資產(chǎn)達(dá)351.27億，按年增長(zhǎng)34%。

  融信品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張文龍透露，融信去年開(kāi)始改變大部分房企在最后一個(gè)月沖刺業(yè)績(jī)的習(xí)慣，從供貨結(jié)構(gòu)、銷售節(jié)奏上做出調(diào)整，希望未來(lái)2-3年能夠進(jìn)入行業(yè)前15位。

  打造杭州“現(xiàn)金牛”

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)可靠信源獲悉，融信目前在杭州并表項(xiàng)目超過(guò)21個(gè)，參股項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)。在杭州銷售均價(jià)在2017年超過(guò)了4.3萬(wàn)元/平方米，而平均土地成本僅1.7萬(wàn)元/平方米，“現(xiàn)金牛”效益明顯。

  今年融信杭州的銷售目標(biāo)尚未透露，但儲(chǔ)備貨值有1500億。截至一季度，融信杭州銷售額已達(dá)100億。融信將遵循時(shí)間過(guò)半、指標(biāo)過(guò)半的原則，半年度完成整年50%的指標(biāo)，今年大部分在3季度之前會(huì)完成。

  “我們從未走出過(guò)像福州、廈門(mén)、上海、杭州一二線以外的城市，堅(jiān)持優(yōu)先城市布局，這是融信堅(jiān)持的發(fā)展原則。”倪翔宇指出，融信獲得第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2017年中國(guó)上市房企銷售均價(jià)排行榜第八位，均價(jià)超過(guò)2.1萬(wàn)元/平方米，而在超過(guò)5300億元的土儲(chǔ)貨值中，融信更強(qiáng)調(diào)質(zhì)高價(jià)低。融信整體土地儲(chǔ)備平均成本接近6568元/平方米。據(jù)了解，同樣堅(jiān)持在一線城市或都市圈城市發(fā)展的房企金融街，土儲(chǔ)平均成本超過(guò)了2.1萬(wàn)元/平方米。

  同時(shí)，融信土地儲(chǔ)備在一二線城市占比超過(guò)60%，貨值占比超過(guò)80%，對(duì)其發(fā)展形成一定程度避險(xiǎn)。

  融信2017年合約銷售額環(huán)比增幅104%，收入環(huán)比增幅167%，毛利環(huán)比增幅超118%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)55.4%。其中，杭州、福州貢獻(xiàn)最多；管理效率也在提升。據(jù)倪翔宇透露，營(yíng)銷及行政比重下降，其前提是基于項(xiàng)目數(shù)量不斷提升的基礎(chǔ)上，融信用了22個(gè)項(xiàng)目的收入支撐公司223個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，增長(zhǎng)率開(kāi)始平滑。

  盈利能力也在提升。融信2017年毛利水平達(dá)50.25億，凈利水平達(dá)26.46億（歸屬母公司）。在未來(lái)的利潤(rùn)指標(biāo)上融信也對(duì)自己有一個(gè)要求，IRR（內(nèi)部收益率）不低于20%。

  實(shí)際上，融信2016年在上海、南京、杭州等地的快速擴(kuò)張各有特點(diǎn)，比如融信上海靜安項(xiàng)目由于限價(jià)與銷售預(yù)期因素，將會(huì)推遲到明年入市。融信開(kāi)始在成本下功夫并初顯成效。杭州是融信踩點(diǎn)最準(zhǔn)的城市，比如2016年拿的地塊利潤(rùn)都在20%以上。

  杭州拿地邏輯

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，融信前兩年在杭州的布局對(duì)公司發(fā)展很有利，也是其業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)。融信這兩年深耕戰(zhàn)略很明顯，尤其是浙江市場(chǎng)，類似投資也說(shuō)明，若是對(duì)于部分城市的中長(zhǎng)期市場(chǎng)看好，那么投資方面的策略應(yīng)該堅(jiān)定不移。

  自從2016年2月接到任命之后，第三事業(yè)部總裁余麗娟來(lái)到杭州，彼時(shí)融信杭州只有3個(gè)項(xiàng)目。目前，第三事業(yè)部共有38個(gè)項(xiàng)目，其中杭州項(xiàng)目28個(gè)，在集團(tuán)貨值占比25%。第三事業(yè)部2018年的目標(biāo)為400億。到2020年，第三事業(yè)部要沖刺1000億的目標(biāo)。

  融信在杭州逐漸做到區(qū)域深耕，從而獲得話語(yǔ)權(quán)。“杭州有這么多全國(guó)前20強(qiáng)的企業(yè)聚集，融信在今年是第一家在一季度做到100億的。”余麗娟指出，融信在杭州的策略是：第一，哪怕在市場(chǎng)最難的時(shí)候入市、利潤(rùn)低，融信也堅(jiān)持產(chǎn)品邏輯；第二，從2016年開(kāi)始，融信在杭州積極布局，從2016年3月份到9月份，融信杭州每一塊地幾乎都去競(jìng)拍了。

  余麗娟進(jìn)一步解釋了融信在杭州的拿地邏輯：2016年融信很想在南京尋找機(jī)會(huì)，但發(fā)現(xiàn)其實(shí)長(zhǎng)三角區(qū)域中，杭州面包跟面粉價(jià)格有很大差異，相比之下，蘇州、南京，面包跟面粉價(jià)格已經(jīng)非常接近。“我們當(dāng)時(shí)有一個(gè)非常清晰的思路：全國(guó)那么多的未來(lái)開(kāi)發(fā)商如果在長(zhǎng)三角拿不到地，會(huì)在很短的時(shí)間來(lái)到杭州。意識(shí)到這一點(diǎn)后，我們?cè)?016年拿了非常多的地，那些地在今天來(lái)看，非常好、價(jià)格非常低，利潤(rùn)都在20%以上。”余麗娟總結(jié)道。

  倪翔宇認(rèn)為，在行業(yè)集中度不斷提高的過(guò)程中，如何辯證地看待市場(chǎng)發(fā)展的方向尤為重要。他指出，融信從加杠桿到降杠桿，目前已有從容的空間，今年金融環(huán)境不好，融信自然采取積極降杠桿策略，以保證騰挪的空間。

  據(jù)透露，融信第三事業(yè)部投資額有50%放在浙江，這50%里面有80%放在杭州，20%是在整個(gè)浙江一些比較高的地級(jí)市；另外50%會(huì)放在江西、湖南。余麗娟透露，未來(lái)會(huì)把杭州拿地模式復(fù)制到江西、長(zhǎng)沙。

  然而，去年下半年開(kāi)始的拿地難度加大同樣困擾融信。余麗娟強(qiáng)調(diào)，今年融信拿地仍要積極參與，但是謹(jǐn)慎選擇。余麗娟掌管的第三事業(yè)部包括浙江、江西、湖南等省，今年一季度拿地指標(biāo)220億僅完成70億，一方面高價(jià)的地不再會(huì)去拿，另一方面好地難求。

  近期杭州業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的亞運(yùn)村項(xiàng)目，融信也參與了，在接近20家競(jìng)標(biāo)的企業(yè)中，融信分?jǐn)?shù)排在第五。

       來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道