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  站在資本市場(chǎng)風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，蛋殼公寓、青客公寓等被曝出存在“租金貸”等現(xiàn)象，部分租客在不知情的情況下簽下分期貸款合同，進(jìn)而產(chǎn)生系列投訴事件。

  連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者先后實(shí)地走訪青客公寓、蛋殼公寓、V領(lǐng)地青年社區(qū)等多處長(zhǎng)租公寓。記者在走訪中了解到，青客公寓、蛋殼公寓都能通過(guò)類似金融貸款獲得一定的優(yōu)惠，二者的房租分期業(yè)務(wù)的期限均為兩年。

  對(duì)于上述“租金貸”相關(guān)問(wèn)題，青客公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在回復(fù)媒體采訪時(shí)表示，此前公司已經(jīng)接到了關(guān)于分期及貸款情況告知不明的投訴。今年4月27日，公司已與各銀行協(xié)商確認(rèn)，將在租客錄制視頻使用的話語(yǔ)當(dāng)中增加“期數(shù)或一次性支付租金” 等內(nèi)容。

  針對(duì)媒體及租客反映的問(wèn)題，蛋殼公寓方面公告表示已經(jīng)開(kāi)展了詳細(xì)調(diào)查，分期月付是目前長(zhǎng)租公寓互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的一個(gè)普遍做法，蛋殼公寓對(duì)分期付款有多種提醒告知方式，確保租客在簽署租房合同時(shí)是自愿選擇分期還款形式并自愿簽署分期合同的。

  上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向記者表示，長(zhǎng)租公寓需要金融工具支持，否則大量資金沉淀在鋼筋水泥里對(duì)投資者資金壓力比較大。租金貸行為本身并不違法，對(duì)企業(yè)和消費(fèi)者來(lái)講都是利好，但如果消費(fèi)者不知情就會(huì)存在一定的問(wèn)題。對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中以“租金貸”為代表的新事物，仍然需要加強(qiáng)制度建設(shè)。

  “租金貸”曝光

  針對(duì)日前媒體曝光的長(zhǎng)租公寓租金貸相關(guān)問(wèn)題，日前，記者走訪位于上海市閔行區(qū)上隴新村小區(qū)一套交于青客公寓托管的房子了解到：青客公寓的月租金分為會(huì)員價(jià)和標(biāo)價(jià)兩種，會(huì)員價(jià)比標(biāo)價(jià)便宜幾十到幾百元不等。如果享受會(huì)員價(jià)，需要押二付六并一次性付款，否則就需要辦理類似租金貸的業(yè)務(wù)。

  據(jù)介紹，目前，青客公寓與多家銀行都有合作，通過(guò)辦理信用卡繳納房租。這種方式是銀行提前把房租預(yù)付公司，之后再按月從用戶辦理的信用卡上進(jìn)行扣費(fèi)。

  記者通過(guò)采訪獲取的一份《辦理網(wǎng)商銀行房租分期須知》了解到，此類房租分期業(yè)務(wù)期限為2年分24期，0利率（由青客公寓貼息，客戶無(wú)需支付利息）。此外，在青客公寓辦理租金貸的服務(wù)，需要簽訂兩份合同，即與青客公寓簽訂一份租賃合同，再與銀行或其他金融公司簽訂一份網(wǎng)商分期合同。

  不過(guò)，據(jù)相關(guān)銷售人員向記者介紹，合同上都是寫兩年期限，但是滿一年，用戶就可無(wú)責(zé)任取消。“基本上個(gè)人信用良好，可以按時(shí)繳納房租的，是不會(huì)注意這些事情的，畢竟拿到手的優(yōu)惠才是最實(shí)在的。”上述銷售人員稱。

  對(duì)于日前相關(guān)媒體曝光的租金貸相關(guān)問(wèn)題，青客公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)本報(bào)記者采訪時(shí)表示，租金分期、租金貸作為一款專項(xiàng)的消費(fèi)金融產(chǎn)品本身沒(méi)有任何問(wèn)題，關(guān)鍵在于使用金融工具的企業(yè)有沒(méi)有在行業(yè)里面長(zhǎng)久發(fā)展，是否具有強(qiáng)大的IT系統(tǒng)來(lái)管控人房信息及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力及程序。首先，青客公寓只有兩年期的合同，從來(lái)沒(méi)有一年期的合同，分期支付租金需要租客通過(guò)視頻確認(rèn)、簽署協(xié)議、須知等多次確認(rèn)，且通過(guò)銀行的審核。其次，青客公寓承諾“退房必退貸”，“公司創(chuàng)立近8年以來(lái)資金方面沒(méi)有一筆壞賬，永遠(yuǎn)都是客戶只要退房，我們一定與銀行結(jié)算分期，同時(shí)，這個(gè)記錄絕對(duì)不會(huì)影響到客戶做其他相應(yīng)的貸款。相反，如果客戶還款記錄良好，會(huì)增加其在銀行的信用記錄”。

  除了青客公寓，日前，記者實(shí)地走訪蛋殼公寓了解到，最好使用其推薦的租金貸服務(wù)進(jìn)行支付。相關(guān)工作人員向記者介紹，保證該項(xiàng)業(yè)務(wù)不會(huì)與個(gè)人信譽(yù)掛鉤，如有違約，不會(huì)記入到失信記錄中。但如果未租滿三個(gè)月，要扣掉押金即一個(gè)月房租的70%。

  不過(guò)，在記者再三追問(wèn)下，該工作人員才表示，所謂租金貸的業(yè)務(wù)，其實(shí)就是公司和金融公司的合作，金融公司先行把一年的房租付給了公司，之后再每個(gè)月從租客卡里扣掉相應(yīng)的金額。

  上述工作人員隨后向記者出示的合同顯示，應(yīng)還款金額為6萬(wàn)余元。工作人員表示，這就是一下子簽了兩年的期限，但實(shí)際上每個(gè)月只需支付當(dāng)月的房租即可。這6萬(wàn)余元的數(shù)字是金融公司預(yù)付給蛋殼公司的。

  針對(duì)分期貸款等問(wèn)題，蛋殼公寓日前公開(kāi)回應(yīng)媒體表示，為了避免租客在不知情的情況下就簽署協(xié)議，蛋殼公寓對(duì)分期付款有多種提醒告知方式，要求一線工作人員盡到告知義務(wù)、系統(tǒng)電子合同會(huì)自動(dòng)彈出提醒文字，并通過(guò)服務(wù)體系包括客服電話、官網(wǎng)入住指南、APP通知、微信公眾號(hào)內(nèi)容等多個(gè)渠道進(jìn)行多次提醒和告知，確保租客在簽署租房合同時(shí)是自愿選擇分期還款形式并自愿簽署分期合同的。

  此外，記者實(shí)地走訪位于上海市普陀區(qū)綏德路的V領(lǐng)地青年社區(qū)了解到，學(xué)歷在大專以上的租客可以辦理開(kāi)通華瑞租金貸合同，但目前并沒(méi)有相關(guān)優(yōu)惠條件。另?yè)?jù)工作人員透露，預(yù)計(jì)從5月底開(kāi)始將會(huì)統(tǒng)一要求租客簽訂租金貸合同。

  借金融工具“鏖戰(zhàn)紅海”？

  “ ‘租金貸 ’是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)過(guò)程中非常常見(jiàn)的一種方式，之前是直接辦信用卡，租客辦完信用卡就直接把一年的錢全部刷掉，之后由客戶每個(gè)月去還銀行的錢，然后公寓方就可以拿到一年的租金，有的公寓可能一下子會(huì)刷掉兩年的資金，由于金額比較大，所以很容易引起關(guān)注”，蘑菇租房創(chuàng)始人龍東平在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

  事實(shí)上，自去年以來(lái)，在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“房住不炒”等一系列利好政策的刺激下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一直受到資本的追捧。不過(guò)，長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低的特點(diǎn)使得融資成為高速擴(kuò)張中的運(yùn)營(yíng)商們亟待解決的問(wèn)題。

  日前，長(zhǎng)租公寓品牌“愛(ài)公寓”所屬的上海歆禺房屋租賃有限公司對(duì)外承認(rèn)，公司出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，已通過(guò)股權(quán)出讓的方式并入中元世家（北京）資產(chǎn)管理有限公司。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年一年內(nèi)，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌已相繼退出市場(chǎng)。

  青客公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，長(zhǎng)租公寓行業(yè)對(duì)于企業(yè)本身的信息及風(fēng)險(xiǎn)管控方面的能力要求比較高，包括租賃本身、裝修改造、售后管理等各方面都離不開(kāi)資金。但對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)講，處于發(fā)展早期的資本市場(chǎng)能夠使用的金融工具并不多，而租金貸雖然不是企業(yè)運(yùn)營(yíng)唯一的融資渠道，但確實(shí)是行業(yè)萌芽階段勉強(qiáng)可以走通的一個(gè)渠道。

  4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對(duì)開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開(kāi)展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等進(jìn)行明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

  中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，《通知》意味著首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉政策的落地，也代表了我們離真正REITs更進(jìn)一步。通過(guò)鼓勵(lì)住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展，以盤活住房租賃存量資產(chǎn)、提高資金使用效率等，有助于引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

  事實(shí)上，今年以來(lái)，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也開(kāi)始試水金融工具。

  4月13日，華南城集團(tuán)與建設(shè)銀行在廣西南寧簽訂《住房租賃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在住房租賃和普惠金融等方面展開(kāi)深度合作。4月4日，中信證券-陽(yáng)光城長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲深圳證券交易所審議通過(guò)，將于近期在深圳證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。4月18日，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司河南省分行表示，建業(yè)集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌——魔方公寓獲該行4000萬(wàn)元住房租賃貸款審批。

  寓多多品牌公寓創(chuàng)始人魏良慶向本報(bào)記者介紹，目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的主要金融手段有租金分期產(chǎn)品、資產(chǎn)包類債權(quán)產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資或股加債融資。只有少部分的G端（政府）和B端（自持為主）能獲得后面兩種融資，占據(jù)80%比例的小B端很難獲得后面兩種金融資源。

  “雖然G端和B端都已經(jīng)在參與，但是80%的租房資源還是集中在分散的C端業(yè)主手里，而且相對(duì)來(lái)說(shuō)，這些存量的C端資源也是屬于稀缺資源，未來(lái)誰(shuí)能掌握的稀缺資源越多，就越能掌握發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。稀缺資源一旦被獲取，未來(lái)5年就屬于不可再生，短時(shí)間內(nèi)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)盈利，所以，金融工具必然會(huì)成為擴(kuò)張所需的利器，去獲取更多的資源。”魏良慶說(shuō)道。

  魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆向本報(bào)記者表示，從本質(zhì)上來(lái)講，金融工具的介入豐富了長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)手段，但要注意絕對(duì)不能在客戶不知曉的情況下，或者是用一些隱藏條款做一些資金的貸款。

  金喆同時(shí)坦言，魔方公寓今天不做未來(lái)也不會(huì)做租金貸，“類似租金貸等都需要一定的租金成本，我們有足夠的融資能力和較低的融資成本的情況下，也不希望客戶承擔(dān)這個(gè)租金成本，自己也不需要去發(fā)行這樣一個(gè)產(chǎn)品”。

  2017年1月，魔方公寓對(duì)外披露，“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS）”已經(jīng)設(shè)立，并將在上海證券交易所掛牌。這是中國(guó)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。“與用客戶的信用進(jìn)行抵押相對(duì)，我們發(fā)行的ABS一個(gè)比較明顯的特征是把未來(lái)的資金收入進(jìn)行抵押。”金喆稱。

  結(jié)合后期做資產(chǎn)證券化的需求，魏良慶認(rèn)為應(yīng)該從三方面去著手：嚴(yán)格把關(guān)簽進(jìn)房源的質(zhì)量關(guān)和價(jià)格關(guān)，保證房源的優(yōu)質(zhì)性；物業(yè)正常安全運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；公司治理合法合規(guī)，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)。

  “今天來(lái)看，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域誕生了一批比較優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)者，大家在這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展中非常艱辛，利潤(rùn)也非常微薄，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，學(xué)費(fèi)、設(shè)施的成本等都比別人付出了更多的努力。隨著資本市場(chǎng)及政策環(huán)境利好的逐步釋放，要保持一個(gè)冷靜的心態(tài)去看待這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。一個(gè)行業(yè)能否發(fā)展，總歸是取決于它的融資成本有沒(méi)有得到有效降低，它的管理效率有沒(méi)有得到有效提升，這兩個(gè)是關(guān)鍵點(diǎn)。”青客公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說(shuō)道。

       來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)