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　　在被住建部被約談一周后，成都出臺了20多個月來的第6次調(diào)控政策。

　　5月15日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》(下稱“5·15新政”)，將限購對象由自然人調(diào)整為家庭，從需求端進一步加碼。

　　成都政府此舉，釋放了對房地產(chǎn)市場再度縮緊的信號，目標非常明確—抑制投資炒房，使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　調(diào)控背后是成都地區(qū)火爆的市場行情。根據(jù)易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價首次突破每平方米萬元大關(guān)。另據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)報告披露，從全國整體來看，2017年成都房價全年上漲58.4%，位居全國67個城市基價漲幅排行榜首位。

　　另一層面，這個城市的新房供應(yīng)量也令業(yè)界擔(dān)憂。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城房地產(chǎn)數(shù)據(jù)》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來的歷史最低值。也就是說，如果不供應(yīng)新房，5.1個月后成都將無房可賣，進入房荒。

　　“從該數(shù)據(jù)看，還是偏低的，也說明該城市的新房庫存不足。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)、《百城住宅庫存數(shù)據(jù)》執(zhí)筆人嚴躍進對時代周報記者表示。

　　不限購樓盤走俏

　　成都5·15新政一定程度上刺激著市場對公寓類產(chǎn)品的接納。

　　5月19日，時代周報記者在成都金牛區(qū)的首開·龍湖紫宸香頌項目售樓處看到，沙盤旁的桌子上鋪著各種客戶統(tǒng)計表格，置業(yè)顧問正在接待陸續(xù)前來問詢的客戶。

　　銷售代表陳琳(化名)對這樣的場景司空見慣。該項目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)只有40年。

　　盡管根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)顯示，項目目前報價已經(jīng)在2萬元/平方米，遠高于周邊的中鐵瑞景匯中心、藍光中央天地和華僑城等商業(yè)項目，“但新政后，客戶明顯感覺比以前有增加。”陳琳對時代周報記者表示。

　　監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，在5月14–20日一周時間，成都公寓項目備案成交量達到過去10周里的最高峰，為近2300萬平方米，其中近郊的認購數(shù)量首次超過主城區(qū)達近1300多套。

　　同步上漲的還有均價，在5月14日-5月20日，成都主城區(qū)公寓備案均價達到了1.45萬/平方米，近郊也達到了0.86萬/平方米;而同期的住宅備案均價主城區(qū)約在1.7萬元/平方米，近郊0.95萬元/平方米。

　　早在5·15新政出臺前，公寓的熱銷就已經(jīng)有了苗頭。

　　根據(jù)中成房業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2016–2017年，成都公寓新增面積從106萬平方米到238萬平方米，銷售方面從103萬平方米到了208萬平方米，都翻了1倍。2017年，公寓新增面積和銷售面積都達到了5年來的最高點。光2018年前4月，新增面積106萬平方米，銷售面積90萬平方米，基本和2016年全年持平。

　　陳琳認為，由于公寓并未納入限購范疇，一部分住宅投資需求就外溢到公寓市場，“在早期，這些公寓項目往往會比二手房便宜，成為剛需的選擇”。

　　自2016年起，從限購、限貸、限售、限價、限離，再到搖號購房，直至當(dāng)下以家庭為單位的購房資格界定等，成都樓市持續(xù)加碼。不過，調(diào)控也推進了更大戶型、更高報價和定位高端的公寓項目的銷售，即便這些公寓項目要遠高于周邊二手房的價格。

　　例如在最近拿到新一批預(yù)售證的保利天悅項目，從房天下數(shù)據(jù)看，新推出商辦類產(chǎn)品均價已經(jīng)在2.2萬–2.4萬/平方米，高于所在武侯區(qū)4月1.9萬元/平方米的二手房均價。

　　另一個典型的項目是望江名門，按照房天下顯示價格數(shù)據(jù)，該項目自2017年年中以來，保持4萬元/平方米以上的售價，是所在的錦江區(qū)二手房均價的1倍左右。

　　一二手房價格倒掛

　　公寓走俏的背后，顯現(xiàn)出了“房荒”的現(xiàn)象，在搖號中簽率上是直接的體現(xiàn)。

　　不久前獲得預(yù)售證的大熱樓盤中鐵青秀未遮山，僅推出1000余套房源，而搖號登記的人數(shù)近8萬人，中簽率僅為1.25%。再早前的招商中央華城項目推出近400套房源，而搖號登記人數(shù)近5萬人，中簽率只有0.08%。

　　值得一提的是，成都為搖號設(shè)置了先后順序：優(yōu)先保障棚改用戶和剛需選房，再是普通資格客戶。此外，成都還規(guī)定離婚三年不能買房，以規(guī)避假離婚。

　　而購房者仍然踴躍，這種熱情源自于新房和二手房價格的倒掛。

　　按照時代周報記者的了解，中鐵青秀未遮山項目報價在1.4萬元/平方米左右，招商中央華城項目報價也在1.2萬–1.5萬/平方米，比所在成華區(qū)4月二手房1.8萬/平方米的報價要低。

　　不僅在成華區(qū)，倒掛的現(xiàn)象也在青羊區(qū)發(fā)生。區(qū)域的熱門項目綠地新里城開盤的均價最高不超過1.7萬/元平方米，而周邊二手房已經(jīng)普遍超過2萬元/平方米。

　　按照時代周報記者的了解，在成都的主城區(qū)、天府新區(qū)和部分近郊區(qū)，新房和二手房往往能形成近0.5萬元/平方米價格差。而這一現(xiàn)象，從去年年中開始已經(jīng)出現(xiàn)。

　　盡管成都在去年11月出臺過政策明確指出，全款支付的客戶不得被額外照顧。一些倒掛嚴重的住宅項目，依舊通過驗資來選擇客戶。

　　“在成都，有些項目委托給中介進行銷售，盡管中介的返點達10個點，但仍會有項目只接受全款支付的客戶。”陳琳對時代周報記者指出，不過她并不愿意透露具體的項目名稱。

　　而中簽率較低的情況，或許在5·15新政后，出現(xiàn)一定的“改善”—5·15新政規(guī)定，一個家庭一次只能參與一個項目搖號。即在商品住房項目購房登記規(guī)則確定的網(wǎng)上登記報名期限截止后，不得撤銷或變更購房登記信息。

　　這就意味著，購房者會對項目進行選擇。

　　成都方面目前也在加大對新房房源的供應(yīng)，根據(jù)成都房管局的信息顯示，5·15新政后，僅5月21日和22日兩天就有14個項目預(yù)售公示，共計約5000套房源入市。

　　另據(jù)媒體報道，在515新政出臺當(dāng)天下午，登記的人數(shù)已經(jīng)比以往少了一半。

　　開發(fā)商的冰與火

　　在本輪成都房價上漲之前，有的開發(fā)商也嘗到過“甜頭”。

　　以成華區(qū)的項目成都魯能城項目為例，該項目曾是2014年的高價地塊，盡管當(dāng)時的樓面價達0.9萬元/平方米，但從2016年開始項目均價處在1.1萬元/平方米，直至后來最高時的2萬元/平方米。

　　但對于沒有趕上紅利“末班車”的部分開發(fā)商而言，卻是另外一種滋味。

　　政府的限價面前，不得不使得他們重新思考下一步。

　　推遲銷售是不得不為之的舉措。上海某閩系房企營銷負責(zé)人對時代周報記者表示，公司在成都寬窄巷子的項目本應(yīng)在今年六七月就進入銷售，“但目前政府只能給2萬元/平方米的預(yù)售價，實在是低于公司原先3萬–3.5萬元/平方米的心理價。因此公司還在內(nèi)部商議中”。

　　該負責(zé)人的苦楚并不是個案。為了貫徹“房住不炒”的調(diào)控精神，2017年7月20日，成都出臺過限價政策，要求開發(fā)商申報預(yù)售時，申報價格比照項目前期和周邊同類項目，不得超出太多。

　　這也是促使一手房受到市場追捧的原因。“但房企的利潤空間就會被壓縮。”該營銷總向時代周報記者表示。

　　新浪樂居對成都2017年高價地塊前33名做過統(tǒng)計。根據(jù)開發(fā)成本加上利潤，這33幅地塊中，31塊的預(yù)估售價均處在1.9萬元/平方米。其中，東原在武侯區(qū)紅牌樓街道和金茂在武侯區(qū)七里村的兩塊地價格最高，預(yù)估售價應(yīng)為2.6萬元/平方米。

　　而這樣的預(yù)估價并不一定通得過。時隔一年多，目前這些項目的絕大多數(shù)并未有明確的入市信息傳出。

　　事實上，限價之后，部分地產(chǎn)商不得不以低利潤，甚至是“割肉”入市。這種現(xiàn)象，在2016年和2017年的高價地塊上，陸續(xù)發(fā)生。

　　還在被成都當(dāng)?shù)鼐捉赖氖墙鹋^(qū)的中南海棠灣項目，該項目在拿地時的樓面價已經(jīng)達到近1萬元/平方米，而目前政府給的預(yù)售價幾乎接近樓面價。

　　這樣的情況還將會上演。對于此前在成都大舉拿地的開發(fā)商而言，在成都的下一步將會變得更加慎重。

　　按照搜狐焦點的統(tǒng)計，2017年拿地金額前十名的開發(fā)商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業(yè)、龍湖、新希望和成都集裝箱。

　　5月16日，成都房管局陸續(xù)約談綠地、融創(chuàng)、朗基、中糧、藍光等66個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　“房企需要有較為明確的政治意識和大局意識，不應(yīng)該有太多的盈利等考慮。當(dāng)然從地方政府的角度看，可以適當(dāng)做策略調(diào)整，比如在預(yù)售方面可以放寬，這樣也是照顧到房企資金回籠等需求。”嚴躍進對時代周報記者表示。