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  數(shù)日前，地產(chǎn)界明星CFO羅俊的名片抬頭由中梁地產(chǎn)變更為了中南置地。2016年9月加入泰禾集團(tuán)兩年時(shí)間不到，中南置地已是羅俊的第三站。

  據(jù)媒體報(bào)道，正處在擴(kuò)張時(shí)期的中南置地急需一位融資高手。擁有經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士光環(huán)、曾在首創(chuàng)置業(yè)、泰禾等多家房企從事財(cái)務(wù)工作的羅俊顯然是不二人選。

  類似羅俊這樣的融資型人才成為各大房企爭搶的對(duì)象，其背后則是國內(nèi)融資渠道逐步收緊的大背景。

  自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資渠道外，地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。

  “融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過大的風(fēng)險(xiǎn)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，按照目前的趨勢來看，所以的資源都在向大房企集中，銀行等金融機(jī)構(gòu)也很少再給百強(qiáng)房企以外的房企貸款。亦有銀行界人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，總體來說，相比2017年，2018年對(duì)于房企授信的政策更嚴(yán)格了。

  融資再收緊

  2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬讓更多房企樂于選擇境內(nèi)融資。更有部分房企為降低融資成本，通過境內(nèi)融資以贖回境外高息債。

  根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，2016年1-11月，108家監(jiān)測房企融資總規(guī)模達(dá)11211億元，同比2015全年增長30.9%，增速高于2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到了4878億元，在融資總規(guī)模中占比高達(dá)43.5%，成為房企主要的融資方式之一。

  不過，分析人士認(rèn)為，2016年，銀行、保險(xiǎn)、資產(chǎn)公司、信托等機(jī)構(gòu)融入房地產(chǎn)市場，助推了熱點(diǎn)城市房價(jià)的過快上漲。來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，增長近5倍；而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長至12月份的73428億元，增長幅度近10倍之多。

  為此，從2016年10月開始，上交所、深交所紛紛出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門檻、發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  2017年2月17日，證監(jiān)會(huì)對(duì)《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》部分條件進(jìn)行修訂。其中上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%。2017年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房價(jià)上漲過快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。

  歐陽捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，金融形勢逆轉(zhuǎn)就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標(biāo)業(yè)務(wù)受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

  海通證券研報(bào)顯示，2017年地產(chǎn)企業(yè)債券融資量較2015-2016年銳減，全年總?cè)谫Y額約1300億元，僅為2016年的16.9%，少了6222億元；

  融資人才搶手

  房企“找錢不易”，融資人才便成了“香餑餑”。時(shí)代周報(bào)記者查詢各大招聘網(wǎng)站獲悉，目前各大房企正開出高薪招聘融資人才，其中實(shí)地集團(tuán)、中泰集團(tuán)給融資總監(jiān)開出的年薪最高達(dá)60萬元，新力地產(chǎn)廣州公司給融資總監(jiān)開出的月薪也達(dá)到4萬元。

  而諸如綠地這樣的大型房企給融資經(jīng)理開出了30萬-35萬元的年薪，恒大地產(chǎn)集團(tuán)廣東分公司開出2萬元月薪招聘融資總監(jiān)，其崗位要求包括“有5年及以上基金工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前金融政策有深刻的理解，有廣泛的機(jī)構(gòu)資源；必須有成功的基金融資項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，以及扎實(shí)的實(shí)操能力”。

  2017年7月，曾在中國人民銀行深圳分行、深圳發(fā)展銀行、華夏銀行深圳分行從事綜合管理工作的張潤深加入佳兆業(yè)任高級(jí)副總裁，同時(shí)任地產(chǎn)集團(tuán)副主席、資產(chǎn)管理集團(tuán)總裁。同一時(shí)間，曾在中國銀行深圳分行從事綜合管理工作的王炯也加入佳兆業(yè)任高級(jí)副總裁，同時(shí)任資產(chǎn)管理集團(tuán)高級(jí)副總裁、深圳資產(chǎn)管理集團(tuán)主席、總裁，負(fù)責(zé)管理工作。今年3月，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，原中國人民銀行深圳市中心支行行長張建軍加盟佳兆業(yè)，擔(dān)任公司執(zhí)行董事及副主席，主要負(fù)責(zé)集團(tuán)金融管理工作。

  5月4日，農(nóng)業(yè)銀行投資銀行部原總裁于建忠加盟恒大，負(fù)責(zé)恒大相關(guān)融資業(yè)務(wù)。另據(jù)媒體報(bào)道，前中梁地產(chǎn)CFO羅俊已于日前加入中南置地，負(fù)責(zé)資本和融資工作。

  籌錢有術(shù)

  除了高薪聘請融資型人才，部分房企還紛紛繞道其他融資渠道，以保證公司持續(xù)性發(fā)展。

  比如海外債，2017年國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模達(dá)到了約3200億元，是2016年的4倍。2018年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的熱情依舊高漲，截至5月20日，今年已經(jīng)發(fā)行了接近1900億元的境外債。

  房企還把目光轉(zhuǎn)向長租公寓。2017年10月25日，江蘇銀行為上海區(qū)域長租公寓玻璃博物館項(xiàng)目發(fā)放一筆5年期2500萬元的裝修貸款。12月5日，中國建設(shè)銀行上海市分行與上海區(qū)域簽訂《全面戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，建行意向性為上海區(qū)域提供的200億元人民幣授信額度，將重點(diǎn)用于長租公寓建設(shè)運(yùn)營。

  陽光控股執(zhí)行董事、陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌在一次分享會(huì)上表示，我們國家正在推行長效激勵(lì)機(jī)制的建議，所以長租公寓市場的融資也是非?？捎^的。這里面，形成或者已經(jīng)可以出租公寓可以融資，沒有建成的長租公寓也可以融資。吳建斌續(xù)稱，盡管國家在融資方面關(guān)了一扇門，但會(huì)開若干的窗，門關(guān)的是非標(biāo)的。“比如有資產(chǎn)的融資，有證券化、ABN、CMBS、ABS是房地產(chǎn)公司開發(fā)的，核心點(diǎn)是用于資產(chǎn)。”吳建斌如是說。

  其中資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具，正在房企間悄然興起。中信建投證券表示，相比銀行間接貸款，證券化過程可以優(yōu)化房企和銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，提高表外融資能力，緩解信貸壓力， 降低對(duì)銀行信貸的過分依賴及銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總額約1751億元，較2016年增長了119%。

        來源：時(shí)代周報(bào)