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  “轉(zhuǎn)型初期，萬科要亂3年，我們將在未來3年之內(nèi)允許混亂的存在。創(chuàng)新業(yè)務(wù)如果沒有沖突，幾乎不太可能。所以我們在準(zhǔn)備迎接沖突的到來。”這是時任萬科總裁郁亮在2014年末內(nèi)部會議上關(guān)于萬科轉(zhuǎn)型的表態(tài)。

  根據(jù)郁亮給出的時間表，創(chuàng)新業(yè)務(wù)要形成一個可行的模式，至少需要3年時間。而未來十年萬科要做到萬億大市值，其中新業(yè)務(wù)要占到半壁江山。

  而如今允許混亂的3年期限已過，2018年進(jìn)入成果檢驗期。萬科這一場艱巨的轉(zhuǎn)型任務(wù)也在多重思考、探索，甚至試錯的過程中，逐漸變得清晰且明確，走向從一到N的規(guī)模擴(kuò)張新階段。

  調(diào)整“試錯”

  2014年，萬科在年報中提出將轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，確定了白銀時代的新三大業(yè)務(wù)：住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并表示:“未來3年，萬科的多元業(yè)務(wù)方向?qū)⒅饾u浮出水面。”

  然而對于新業(yè)態(tài)的具體規(guī)劃布局，當(dāng)時的郁亮并沒有給出明確的答案。“對于剛剛轉(zhuǎn)型的萬科而言，最重要的是要找到‘1’，摸索0到1的過程。因為不知道哪個業(yè)務(wù)會被市場需要，也不知道哪個業(yè)務(wù)能最終脫穎而出。”

  在這些紛繁復(fù)雜的新業(yè)務(wù)背后，萬科設(shè)定了“試錯機(jī)制”。由萬科集團(tuán)高管組成的試錯委員來把控風(fēng)險。而每一次新業(yè)務(wù)的嘗試，都需要經(jīng)過試錯委員會評估審批。

  2015年，萬科多元化業(yè)務(wù)啟航。萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司在這一年正式成立，實現(xiàn)了從0到1的突破。物業(yè)服務(wù)方面，主動拓展了377個非萬科開發(fā)的住宅項目，一年之內(nèi)合同管理面積翻了一倍多。

  時代的方向，也在改變?nèi)f科的走向。

  2018年初萬科重新定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。這是繼轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，萬科的又一次戰(zhàn)略調(diào)整。從城市配套服務(wù)商到城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，萬科從城市下沉到農(nóng)村。

  在戰(zhàn)略定位的轉(zhuǎn)變之下，新業(yè)務(wù)的輪廓正在逐漸清晰。除了鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢，萬科將租賃住宅確定為核心業(yè)務(wù)，同時積極拓展商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)。

  值得注意的是，租賃業(yè)務(wù)已被視作核心業(yè)務(wù)。萬科租賃產(chǎn)品除了泊寓之外，還包括家庭公寓、社區(qū)教育、辦公室等。此外，萬科還將攜手深圳安居集團(tuán)，在人才住房和社會租賃住房的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理、物業(yè)管理等方面開展全方位深入合作。

  而在現(xiàn)有已開展的新業(yè)務(wù)中，部分業(yè)務(wù)面臨調(diào)整或是淘汰的命運(yùn)。

  萬科試水產(chǎn)品創(chuàng)新的開始—創(chuàng)客空間在最新的業(yè)務(wù)中蹤跡難尋，萬科管理層曾對其尤為看重，試圖將其打造成中國版的“Wework”。廣州萬科更是在2016年下半年，對眾創(chuàng)空間業(yè)務(wù)踩了急剎車。萬科內(nèi)部人士則向時代周報記者透露，主要原因在于市場趨于飽和，之后將轉(zhuǎn)向更加細(xì)分的領(lǐng)域。

  原定的兩個重點(diǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及消費(fèi)地產(chǎn)退出主要位置，取而代之的是被郁亮認(rèn)為未來可以朝數(shù)一數(shù)二的目標(biāo)發(fā)展的優(yōu)勢業(yè)務(wù)：商業(yè)地產(chǎn)以及物流地產(chǎn)。這兩部分業(yè)務(wù)在過去幾年被納入多元業(yè)務(wù)范疇之后一直表現(xiàn)平平。繼收購印力以及普洛斯之后，這兩項業(yè)務(wù)實現(xiàn)了飛速發(fā)展。

  萬科內(nèi)部所推進(jìn)的轉(zhuǎn)型是“自下而上”的改革，各個地方公司已經(jīng)成為尋找“新風(fēng)口”的探索者，這種模式也被稱為“賽馬機(jī)制”。

  作為萬科探索多元化的重要試驗點(diǎn)，廈門萬科的轉(zhuǎn)型之路已初具雛形。根據(jù)《萬科周刊》記載，在廈門島158平方公里的范圍內(nèi)，密集分布著廈門萬科近40個項目，涵蓋了住宅、租賃住房、產(chǎn)業(yè)與辦公、社區(qū)商業(yè)、教育、智慧停車、農(nóng)貿(mào)市場、城市食堂等多種業(yè)態(tài)。預(yù)計廈門島內(nèi)每500米就會有一個廈門萬科的項目。

  萬科內(nèi)部人士告訴時代周報記者，隨著創(chuàng)新業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，公司內(nèi)部的績效考核導(dǎo)向也發(fā)生了變化。在住宅方面，公司內(nèi)部更加強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流、回款的重要性。而創(chuàng)新業(yè)務(wù)被提到重要的位置，成為績效考核的重要標(biāo)準(zhǔn)。

  創(chuàng)新業(yè)務(wù)的規(guī)模賽道

  而如今，在多元化領(lǐng)域，萬科正通過規(guī)模擴(kuò)張來放大新業(yè)務(wù)的勢能。內(nèi)生式增長的速度太慢，萬科開始通過并購、參股新業(yè)務(wù)公司加快整合外部資源，實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

  其中物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)通過連續(xù)的收購動作，實現(xiàn)從發(fā)展緩慢到快速崛起的完美轉(zhuǎn)身，成為僅次于住宅業(yè)務(wù)的優(yōu)勢業(yè)務(wù)。

  7月14日，萬科聯(lián)合中國財團(tuán)以3.38新加坡元/股的價格收購了亞洲最大的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯（GLP）。其中，萬科集團(tuán)占股比例達(dá)21.4%。

  有了普洛斯的加持，萬科將倉儲物流的目標(biāo)定位“全球第一”。相關(guān)資料顯示，普洛斯在全球117個城市擁有并管理約5500萬平方米物流基礎(chǔ)設(shè)施。

  2018年1月5日，印力聯(lián)合萬科和Triwater以83.65億元的價格聯(lián)合收購凱德商用20個購物中心。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，收購?fù)瓿珊螅f科及印力運(yùn)營規(guī)模得到大幅提升，旗下管理的購物中心數(shù)量已僅次于萬達(dá)，躍居全國第二。

  去年8月，萬科與悅榕集團(tuán)成立全新合資平臺— “悅榕中國”用以整合中國區(qū)域內(nèi)悅榕集團(tuán)旗下品牌酒店和資產(chǎn)，同時在酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)方面展開合作。

  不難看出，新業(yè)務(wù)都具有“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”的特征，持有管理面積不斷增加，服務(wù)人員管理與半徑得到提升。

  而這在租賃住宅業(yè)務(wù)上體現(xiàn)得尤為明顯，萬科計劃3年內(nèi)成為全球最大的住房租賃企業(yè)之一。

  “萬村計劃”是萬科的住房租賃業(yè)務(wù)即長租公寓擴(kuò)張的重要途徑之一。2017年10月份，萬科就與深圳玉田村合作時提出了城中村探索“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”模式，首個試水目玉田村，通過將物業(yè)統(tǒng)一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司進(jìn)行升級改造，并整合植入居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)。

  截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”累計獲取10萬間房間，累計開業(yè)超過3萬間。2018年計劃新開業(yè)5萬間以上。而萬村業(yè)務(wù)也將覆蓋更多城中村。

  國內(nèi)企業(yè)首個全自持租賃住房項目—萬科翡翠書院日前啟動租賃運(yùn)營試水，這是一次有益嘗試，項目當(dāng)天就達(dá)成了超過80%的出租率。

  萬科物業(yè)2015年全面開啟市場化后也進(jìn)入了飛速發(fā)展階段。2017年初，萬科物業(yè)引入58集團(tuán)與博裕資本兩家戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)了市場化變革后的再次轉(zhuǎn)型。而近日，萬科物業(yè)聯(lián)合橫琴新區(qū)推動全國首個“物業(yè)城市”創(chuàng)新城市落地。

  據(jù)時代周報記者了解，在萬科內(nèi)部，未來計劃將旗下各創(chuàng)新業(yè)務(wù)分別打包進(jìn)獨(dú)立公司以謀求上市。

  如今3年試錯期已過，萬科的創(chuàng)新業(yè)務(wù)逐漸顯露，距離新舊業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)還有7年時間，規(guī)模之后，如何謀求利潤的增長，是萬科下階段將要面臨的難題。

      來源：時代周報