熱點關注“轉型初期，萬科要亂3年，我們將在未來3年之內允許混亂的存在。創(chuàng)新業(yè)務如果沒有沖突，幾乎不太可能。所以我們在準備迎接沖突的到來。”這是時任萬科總裁郁亮在2014年末內部會議上關于萬科轉型的表態(tài)。
根據郁亮給出的時間表，創(chuàng)新業(yè)務要形成一個可行的模式，至少需要3年時間。而未來十年萬科要做到萬億大市值，其中新業(yè)務要占到半壁江山。
而如今允許混亂的3年期限已過，2018年進入成果檢驗期。萬科這一場艱巨的轉型任務也在多重思考、探索，甚至試錯的過程中，逐漸變得清晰且明確，走向從一到N的規(guī)模擴張新階段。
調整“試錯”
2014年，萬科在年報中提出將轉型“城市配套服務商”，確定了白銀時代的新三大業(yè)務：住宅地產、消費體驗地產和產業(yè)地產，并表示:“未來3年，萬科的多元業(yè)務方向將逐漸浮出水面。”
然而對于新業(yè)態(tài)的具體規(guī)劃布局，當時的郁亮并沒有給出明確的答案。“對于剛剛轉型的萬科而言，最重要的是要找到‘1’，摸索0到1的過程。因為不知道哪個業(yè)務會被市場需要，也不知道哪個業(yè)務能最終脫穎而出。”
在這些紛繁復雜的新業(yè)務背后，萬科設定了“試錯機制”。由萬科集團高管組成的試錯委員來把控風險。而每一次新業(yè)務的嘗試，都需要經過試錯委員會評估審批。
2015年，萬科多元化業(yè)務啟航。萬科物流地產發(fā)展有限公司在這一年正式成立，實現了從0到1的突破。物業(yè)服務方面，主動拓展了377個非萬科開發(fā)的住宅項目，一年之內合同管理面積翻了一倍多。
時代的方向，也在改變萬科的走向。
2018年初萬科重新定位為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。這是繼轉型“城市配套服務商”之后，萬科的又一次戰(zhàn)略調整。從城市配套服務商到城鄉(xiāng)建設與生活服務商，萬科從城市下沉到農村。
在戰(zhàn)略定位的轉變之下，新業(yè)務的輪廓正在逐漸清晰。除了鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務固有優(yōu)勢，萬科將租賃住宅確定為核心業(yè)務，同時積極拓展商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務、產業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等業(yè)務。
值得注意的是，租賃業(yè)務已被視作核心業(yè)務。萬科租賃產品除了泊寓之外，還包括家庭公寓、社區(qū)教育、辦公室等。此外，萬科還將攜手深圳安居集團，在人才住房和社會租賃住房的開發(fā)建設、運營管理、物業(yè)管理等方面開展全方位深入合作。
而在現有已開展的新業(yè)務中，部分業(yè)務面臨調整或是淘汰的命運。
萬科試水產品創(chuàng)新的開始—創(chuàng)客空間在最新的業(yè)務中蹤跡難尋，萬科管理層曾對其尤為看重，試圖將其打造成中國版的“Wework”。廣州萬科更是在2016年下半年，對眾創(chuàng)空間業(yè)務踩了急剎車。萬科內部人士則向時代周報記者透露，主要原因在于市場趨于飽和，之后將轉向更加細分的領域。
原定的兩個重點業(yè)務產業(yè)地產以及消費地產退出主要位置，取而代之的是被郁亮認為未來可以朝數一數二的目標發(fā)展的優(yōu)勢業(yè)務：商業(yè)地產以及物流地產。這兩部分業(yè)務在過去幾年被納入多元業(yè)務范疇之后一直表現平平。繼收購印力以及普洛斯之后，這兩項業(yè)務實現了飛速發(fā)展。
萬科內部所推進的轉型是“自下而上”的改革，各個地方公司已經成為尋找“新風口”的探索者，這種模式也被稱為“賽馬機制”。
作為萬科探索多元化的重要試驗點，廈門萬科的轉型之路已初具雛形。根據《萬科周刊》記載，在廈門島158平方公里的范圍內，密集分布著廈門萬科近40個項目，涵蓋了住宅、租賃住房、產業(yè)與辦公、社區(qū)商業(yè)、教育、智慧停車、農貿市場、城市食堂等多種業(yè)態(tài)。預計廈門島內每500米就會有一個廈門萬科的項目。
萬科內部人士告訴時代周報記者，隨著創(chuàng)新業(yè)務的不斷發(fā)展，公司內部的績效考核導向也發(fā)生了變化。在住宅方面，公司內部更加強調現金流、回款的重要性。而創(chuàng)新業(yè)務被提到重要的位置，成為績效考核的重要標準。
創(chuàng)新業(yè)務的規(guī)模賽道
而如今，在多元化領域，萬科正通過規(guī)模擴張來放大新業(yè)務的勢能。內生式增長的速度太慢，萬科開始通過并購、參股新業(yè)務公司加快整合外部資源，實現規(guī)模擴張。
其中物流地產和商業(yè)地產通過連續(xù)的收購動作，實現從發(fā)展緩慢到快速崛起的完美轉身，成為僅次于住宅業(yè)務的優(yōu)勢業(yè)務。
7月14日，萬科聯合中國財團以3.38新加坡元/股的價格收購了亞洲最大的物流地產巨頭普洛斯（GLP）。其中，萬科集團占股比例達21.4%。
有了普洛斯的加持，萬科將倉儲物流的目標定位“全球第一”。相關資料顯示，普洛斯在全球117個城市擁有并管理約5500萬平方米物流基礎設施。
2018年1月5日，印力聯合萬科和Triwater以83.65億元的價格聯合收購凱德商用20個購物中心。據聯商網數據中心統(tǒng)計，收購完成后，萬科及印力運營規(guī)模得到大幅提升，旗下管理的購物中心數量已僅次于萬達，躍居全國第二。
去年8月，萬科與悅榕集團成立全新合資平臺— “悅榕中國”用以整合中國區(qū)域內悅榕集團旗下品牌酒店和資產，同時在酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)方面展開合作。
不難看出，新業(yè)務都具有“規(guī)模經濟”的特征，持有管理面積不斷增加，服務人員管理與半徑得到提升。
而這在租賃住宅業(yè)務上體現得尤為明顯，萬科計劃3年內成為全球最大的住房租賃企業(yè)之一。
“萬村計劃”是萬科的住房租賃業(yè)務即長租公寓擴張的重要途徑之一。2017年10月份，萬科就與深圳玉田村合作時提出了城中村探索“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”模式，首個試水目玉田村，通過將物業(yè)統(tǒng)一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司進行升級改造，并整合植入居住、商業(yè)、產業(yè)、文化產業(yè)。
截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”累計獲取10萬間房間，累計開業(yè)超過3萬間。2018年計劃新開業(yè)5萬間以上。而萬村業(yè)務也將覆蓋更多城中村。
國內企業(yè)首個全自持租賃住房項目—萬科翡翠書院日前啟動租賃運營試水，這是一次有益嘗試，項目當天就達成了超過80%的出租率。
萬科物業(yè)2015年全面開啟市場化后也進入了飛速發(fā)展階段。2017年初，萬科物業(yè)引入58集團與博裕資本兩家戰(zhàn)略投資者，實現了市場化變革后的再次轉型。而近日，萬科物業(yè)聯合橫琴新區(qū)推動全國首個“物業(yè)城市”創(chuàng)新城市落地。
據時代周報記者了解，在萬科內部，未來計劃將旗下各創(chuàng)新業(yè)務分別打包進獨立公司以謀求上市。
如今3年試錯期已過，萬科的創(chuàng)新業(yè)務逐漸顯露，距離新舊業(yè)務齊頭并進還有7年時間，規(guī)模之后，如何謀求利潤的增長，是萬科下階段將要面臨的難題。
來源：時代周報
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