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  中房網(wǎng)訊 易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年1季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告顯示，一季度個(gè)人房貸余額同比增幅和全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率分別回落至19.7%和33.1%，雙雙連續(xù)下行4個(gè)季度。

  易居研究院分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)金融秩序整頓及違規(guī)放貸監(jiān)管仍將持續(xù)。到2018年年底，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率將進(jìn)一步下降至25%左右。隨著居民購(gòu)房杠桿率的進(jìn)一步回落，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅仍將繼續(xù)下行，四季度或?qū)恼鲩L(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

  個(gè)人購(gòu)房貸款余額近年呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

  報(bào)告顯示，從人民銀行季度公布的個(gè)人購(gòu)房貸款余額走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

  數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人購(gòu)房貸款余額由1.6萬(wàn)億元上升至11.5萬(wàn)億元，期間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億。2015年-2017年二季度，短短2年半時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.6萬(wàn)億元，期間新增貸款余額約10萬(wàn)億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬(wàn)億余額新增可以看出，本輪僅用了25%的時(shí)間卻增加了102%的貸款。

  通過(guò)回顧過(guò)去13年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增幅最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度（60%），報(bào)告分析認(rèn)為與四萬(wàn)億刺激有關(guān)。

  2010-2011年間，中央相繼出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增幅隨之回落；

  2012年二季度回落至11%，個(gè)人房貸余額同比增幅開(kāi)始回升；

  2013年四季度達(dá)到21%后重新回落；

  2014年-2015年二季度間，個(gè)人房貸余額同比增幅一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤(pán)整；

  2015年三季度開(kāi)始，個(gè)人房貸余額同比增幅快速提升加上國(guó)家不斷出臺(tái)的一系列去庫(kù)存利好政策；

  2016年四季度超過(guò)了過(guò)去5年的增速水平達(dá)到36.8%；

  2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)政策收緊信貸政策；

  2017年一季度，個(gè)人房貸余額同比增幅出現(xiàn)收窄（35.5%），此后4個(gè)季度保持收窄態(tài)勢(shì)；

  2018年一季度回落至19.7%；

  報(bào)告分析認(rèn)為，從全年來(lái)看預(yù)計(jì)短期信貸趨緊態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，2018年全年個(gè)人房貸余額同比增速將進(jìn)一步放緩，但回落速度或有所趨緩。

  從個(gè)人按揭房貸余額新增走勢(shì)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度個(gè)人住房貸款余額新增9600億元，環(huán)比上升20%，同比下降13%。雖然增幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，但房貸新增的絕對(duì)值仍處于歷史高位。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來(lái)，個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增額連續(xù)回落。四季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。種種跡象表明，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，投機(jī)需求得到有效抑制。

  從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，2018年一季度，個(gè)人住房按揭貸款占新增境內(nèi)貸款比例為24%，較2017年底下降了8個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到50%和56%。也就是說(shuō)，新增境內(nèi)貸款中有超過(guò)一半流向了住戶按揭貸款。進(jìn)入2017年，個(gè)人住房按揭貸款占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個(gè)季度下降，三季度重新回升，2018年一季度再次回落。從絕對(duì)值來(lái)看，該指標(biāo)已經(jīng)回到2016年上半年水平，但仍高于2008年以來(lái)歷史平均值20%，說(shuō)明住戶房貸部門(mén)去杠桿未來(lái)仍有空間。

  全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿率處于下行通道

  從全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率走勢(shì)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率為33.1%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后4個(gè)季度連續(xù)下行。目前來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿率正處于下行通道。

  近期住建部約談12個(gè)城市，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并提出6大要求，其中包括：要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款規(guī)模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用于購(gòu)房加杠桿行為。報(bào)告預(yù)計(jì)金融秩序整頓及違規(guī)放貸監(jiān)管仍將持續(xù)，到2018年年底，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率將進(jìn)一步下降至25%左右。

  易居研究院通過(guò)比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。進(jìn)入2018年，預(yù)計(jì)隨著居民購(gòu)房杠桿率的進(jìn)一步回落，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅仍將繼續(xù)下行，四季度或?qū)恼鲩L(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

  報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院  執(zhí)筆人：王夢(mèng)雯