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  近日，一則關(guān)于碧桂園200億元額度公司債發(fā)行“中止”的消息快速發(fā)酵。

  事實(shí)上，今年5月以來，機(jī)構(gòu)在大量拋售地產(chǎn)債。

  面對投資者的“用腳投票”和輿論質(zhì)疑，碧桂園回應(yīng)：中止原因是募投項(xiàng)目調(diào)整。公司經(jīng)營狀況良好，不會(huì)違約。

  房企融資再遇“寒流”

  東方園林10億元債券發(fā)行“遇冷門”剛過去不久，債市又現(xiàn)波瀾。

  5月28日上交所信息披露顯示，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)碧桂園擬發(fā)行的“碧桂園控股有限公司2016年公開發(fā)行公司債券”狀態(tài)變?yōu)?ldquo;中止”。2月7日，該公司債項(xiàng)目就曾被更改為“中止”。

  募集說明書顯示，公司本次公開發(fā)行債券擬募集資金總額不超過200 億元（含本數(shù)），扣除發(fā)行費(fèi)用后，150億元投向于長租項(xiàng)目，剩余資金用于償還公司借款。

  碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，本次公司債中止的原因主要系公司擬調(diào)整債券的募投項(xiàng)目，以使募集資金更好地匹配募投項(xiàng)目并得到更加有效的運(yùn)用。相關(guān)事項(xiàng)還在和中介機(jī)構(gòu)商討、論證中。待相關(guān)事項(xiàng)確定后，公司將繼續(xù)推進(jìn)本次債券的審核和發(fā)行工作。公司始終看好國內(nèi)資本市場，推進(jìn)公司及下屬主體在國內(nèi)資本市場發(fā)債及其他融資方式的相關(guān)事宜。 

  無獨(dú)有偶，5月30日，合生創(chuàng)展2018年非公開發(fā)行公司債券遭“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元。

  屋漏又逢連夜雨。今天（5月30日），一則“碧桂園的中票違約”的消息又在朋友圈流傳。

  對此，碧桂園回應(yīng)稱：截至2017年末，公司現(xiàn)金及銀行存款約1484億元，達(dá)上市以來最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流240.8億元，繼2016年后再度為正；加權(quán)平均融資成本下降44個(gè)基點(diǎn)至5.22%，創(chuàng)歷史新低。重點(diǎn)是，2017年，公司在規(guī)模高速擴(kuò)張的情況下第二年實(shí)現(xiàn)正的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。

  房企負(fù)債創(chuàng)近年新高

  前兩年房地產(chǎn)市場一片大火之際，房企迅速擴(kuò)大規(guī)模。去年中國商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新歷史紀(jì)錄，碧桂園、萬科、恒大的銷售規(guī)模均突破5000億元。在銷售創(chuàng)新高的同時(shí)，上市房企的負(fù)債率也不斷上行，達(dá)到了近年來的最高點(diǎn)。

  Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股128家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)到6.51萬億，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.56%，其中63家房企負(fù)債超過百億，34家房企資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過80%。今年一季度，A股128家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)到6.86萬億，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.13%，負(fù)債超過百億的房企增加到67家，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企數(shù)量35家。

  碧桂園等港股上市房企負(fù)債同樣處于高位，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)去年總負(fù)債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。

  數(shù)據(jù)來源：Wind

  數(shù)據(jù)來源：Wind

  在負(fù)債高企的同時(shí)，房企的現(xiàn)金流卻不容樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)的房企達(dá)到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

  另一個(gè)不容忽視的問題是房企即將到來的天量到期債務(wù)。

  據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年的到期量將達(dá)1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達(dá)932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

  針對房企債務(wù)出現(xiàn)的到期潮，機(jī)構(gòu)的態(tài)度也非常明確：拋！

  今年五月份，交易機(jī)構(gòu)規(guī)模性拋售地產(chǎn)債。5月9日地產(chǎn)債成交量72.79億元；緊接著5月10日地產(chǎn)債拋售量攀升至84.54億元，而此前日均僅35億元。這樣集中性拋售交易此前并不多見，可見機(jī)構(gòu)投資者持有地產(chǎn)債的信心正在逐漸下降。 

  ABS融資成救命稻草

  華南某資深房地產(chǎn)人士表示，“資金回籠是房企的命根子，在銀行貸款收緊，發(fā)債形勢嚴(yán)峻的情況下，房企一方面提高回款率，加快資金回籠。某知名房企此前就下發(fā)文件要求提高周轉(zhuǎn)速度。另一方面，房企也轉(zhuǎn)而通過ABS融資殺出一條血路，尤其是類REITs產(chǎn)品。”

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心近期發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》顯示，隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊，2017年房企融資結(jié)構(gòu)開始發(fā)生顯著變化。去年上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，2017年多家房企成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，融資金額達(dá)492億元，同比大幅增長86%。

  今年以來，房企ABS融資熱度不減。

  華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)顯示，截止到今年4月底，國內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs 發(fā)行規(guī)模687 億，CMBS 發(fā)行規(guī)模667 億，CMBN 發(fā)行規(guī)模144億。發(fā)行利率方面，CMBS發(fā)行利率普遍低于類REITs。2017年以來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)行利率均有上調(diào)，CMBS上調(diào)幅度更為明顯。

  近期，碧桂園聯(lián)合中聯(lián)基金設(shè)立的百億儲(chǔ)架租賃住房REITs產(chǎn)品“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)”第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深圳證券交易所正式掛牌流通，這是租賃住房領(lǐng)域首個(gè)百億級(jí)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

  一位券商ABS一線從業(yè)人員在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀行貸款已經(jīng)收緊，近期房企信用債發(fā)行也遇到困難，很多機(jī)構(gòu)投資者對于信用債的偏好下降。“房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)REITs比發(fā)信用債更有動(dòng)力”。首先，企業(yè)發(fā)行REITs一定程度來說降低了自身的杠桿率，實(shí)質(zhì)是企業(yè)把未來的現(xiàn)金流提前兌付了,也就意味著企業(yè)能夠得到更高的資金周轉(zhuǎn)率，從而降低企業(yè)對銀行貸款的依賴性。其次，投資者在購買REITs產(chǎn)品時(shí)，關(guān)注的是產(chǎn)品本身是否具備足額的資產(chǎn)及未來產(chǎn)生現(xiàn)金流還款的能力，這就意味著只要底層資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，發(fā)行主體本身評級(jí)對產(chǎn)品發(fā)行的影響并不是最主要的問題。最后，對房企來說，發(fā)REITs產(chǎn)品可以在不改變資產(chǎn)負(fù)債表的情況下，優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，主邏輯是REITs產(chǎn)品本身具備分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的能力。

        來源：中國證券報(bào)