熱點關注房企融資困局
房企境內融資環(huán)境正在呈現(xiàn)持續(xù)收緊的局面。短短十天，已有共計5筆境內公司債遭遇中止發(fā)行，其中包括碧桂園的一筆200億的債券。1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金4.8萬億元，同比增長2.1%，增速從去年年底的8.2%持續(xù)回落。自2016年10月的地產調控以來，上交所、深交所、銀監(jiān)會等紛紛發(fā)文，地產融資全面收緊。先從債券融資開始，地產債發(fā)行一改2015、2016年爆發(fā)式增長態(tài)勢，2017年房地產業(yè)發(fā)債金額驟減七成。銀行貸款方面專項檢查、規(guī)范銀信類業(yè)務通知也嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產，通過私募資管計劃委外資金流向地產也被禁止，房地產類信托監(jiān)管在2017年后半年開始也持續(xù)收緊。
目前，銀行對于開發(fā)商的授信政策基本是建立白名單制度，大型銀行已很少向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。相應地，海外融資規(guī)模不斷增加，并成為現(xiàn)階段房企的一項重要資金來源，但海外融資的成本也在提升。（林虹）
導讀
據(jù)記者從多家金融機構了解到，大型銀行已很少向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。
雖然還未到資金最緊張的時刻，但作為房企核心競爭力之一的融資能力，正迫于大環(huán)境的影響而出現(xiàn)變化。
5月19日以來，房地產企業(yè)共有5筆境內公司債遭遇中止發(fā)行，其中包括碧桂園的一筆200億的債券。這也延續(xù)了近期境內融資難度加大的態(tài)勢。
相應地，海外融資規(guī)模不斷增加，并成為現(xiàn)階段房企的一項重要資金來源。但海外融資的成本也在提升，如華南城于5月25日發(fā)行的一筆美元債券，利率就達到10.875%。
調控政策不斷加碼，以及行業(yè)競爭加劇，使得房企在資本市場的話語權逐漸減弱。相比大型品牌房企，中小企業(yè)的困境尤其明顯。某上市房企人士向21世紀經濟報道記者表示，很多銀行和基金已經停止向30強之外的房企放貸，即使拿到貸款的企業(yè)，成本也普遍偏高。
“現(xiàn)階段，規(guī)模就是話語權。”前述房企人士指出，融資額度的獲取和融資成本的控制，是大型房企在此輪調整中的重要優(yōu)勢。隨著“規(guī)模效應”延伸到融資端，行業(yè)的分化大勢也將愈加明確。
融資成本繼續(xù)抬高
近期房地產企業(yè)遭遇中止的五筆境內融資，形式均為公司債，主體分別是龍湖、碧桂園、富力、花樣年、合生創(chuàng)展。雖然中止原因各異，但境內融資如此密集地遭遇擱淺，在以往并不多見。
有房企人士向21世紀經濟報道反映，隨著樓市調控的加碼，監(jiān)管層對房企發(fā)債的審批周期加長，對資金用途和項目的審核愈加嚴格。另一項重要來源銀行貸款，也出現(xiàn)審核流程趨嚴、放款周期拉長、資金成本提高的現(xiàn)象。
部分淡化了房地產屬性的發(fā)債項目，則順利過關。華夏幸福于5月31日宣布，公司成功發(fā)行2018年第一期公司債券，面值不超過50億元（含）。但在近期的境內融資中，這種案例并不多。
相應地，海外融資規(guī)模明顯增加。中原地產的統(tǒng)計顯示，2018年前5月（不含5月31日），房地產企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達到71筆，比去年同期增加40筆；融資金額293.72億美元，同比上漲130%。
最近幾年，房企的融資方式、成本都在不斷發(fā)生變化。
2015年1月，證監(jiān)會正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，公司債首次對房企大幅放開。華創(chuàng)證券指出，2015年和2016年，房地產行業(yè)境內發(fā)債金額分別高達4668億元和8094億元，同比分別增長985%和73%。
2016年10月底，上交所、深交所相繼發(fā)布《關于房地產業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案》，實行“基礎范圍+綜合評價指標”的分類監(jiān)管標準，規(guī)定公司債的募集資金可以用于還貸、開發(fā)項目和補充流動性資金，不得用于購置土地。受此影響，2017年房地產業(yè)發(fā)債金額驟減七成。
作為替代，ABS和中票成為當年的主要融資方式。且從2017年開始，企業(yè)逐漸將目光轉向海外融資，對后者的依賴性也大大提高。
房地產企業(yè)的融資成本，則處于不斷上升的趨勢。根據(jù)21世紀經濟報道記者測算，2016年，國內發(fā)債平均成本在4%-5%的水平，部分企業(yè)可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超過6%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國加息而抬升，且普遍不低于國內融資。
5月29日，時代中國宣布將發(fā)行本金總額4.5億美元的3年期優(yōu)先票據(jù)，年息為7.85%。此前的5月25日，華南城稱完成發(fā)行于2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本達到10.875%。
這一系列變化，與調控走勢息息相關。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，一方面，企業(yè)拿地補倉意愿仍然較強，維持著對資金的較大需求；另一方面，調控加劇，流向房地產業(yè)的資金越收越緊。在資金面供不應求的狀態(tài)下，無論融資方式如何調整，難度加大、成本提高的趨勢仍然難以改變。
“規(guī)模效應”凸顯
近年來，在調控中處于被動的房地產企業(yè)，逐漸讓出了融資的定價權，后者向金融機構轉移。金融機構的選擇決定了，規(guī)模房企的優(yōu)勢正不斷凸顯。
北京某知名基金管理公司負責人向21世紀經濟報道記者表示，只在30強房企中選擇合作方。因為基金對安全性要求較高，而用最直白的標準來衡量，規(guī)模房企的抗風險能力要強于中小企業(yè)。
銀行的態(tài)度更是如此，據(jù)記者從多家金融機構了解到，大型銀行已很少向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。上述上市房企人士亦驗證了這一說法。
此外，對于一些盈利模式不甚明朗的新業(yè)態(tài)，金融機構也多持謹慎態(tài)度。如銀行和基金都甚少涉足租賃領域，理由在于“現(xiàn)階段中國樓市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五筆公司債中，花樣年和富力的債務類型均為“住房租賃專項公司債券”。
“這兩年拼命做規(guī)模的房企，終于嘗到了甜頭。”前述上市房企人士表示。他所在的企業(yè)，近兩年實現(xiàn)規(guī)模的快速增長，并保持在30強行列。他表示，“規(guī)模代表話語權”已是現(xiàn)階段行業(yè)的共識。其中，融資層面的話語權尤其重要，因為只有保證融資，才能更好地拿地和收購。
張大偉指出，融資過程中的“規(guī)模效應”一直存在。但當前房地產市場處于調整期，行業(yè)也在洗牌階段，這種效應會有所加劇，并進而加劇行業(yè)的分化。
國泰君安在中期策略中也指出， 債權融資對應開發(fā)，股權融資對應拿地和整合。在債券融資受挫的情況下，“股權資金涌向大企業(yè)，會導致大企業(yè)并購小企業(yè)，增強定價權，獲得市場的壟斷利潤。”
經歷了兩個市場“大年”后，現(xiàn)階段房企的資金狀況總體較好，但壓力已經出現(xiàn)。根據(jù)觀點指數(shù)研究院對50家A股房企的統(tǒng)計，2017年一季度50家A股企業(yè)的短期負債均值為611.27億元，此后逐季上升，至2018年一季度已經來到853.77億元。
這期間，其對應的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值卻沒有同步提升，2018年一季度為153.98億元。由此，50家房企的現(xiàn)金短債覆蓋平均倍數(shù)也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。
該機構還指出，由于傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企正在進行自我“救贖”：一方面通過加速銷售回款來補充現(xiàn)金流，另一方面通過自籌資金等非標方式緩解資金鏈的緊張局勢。
前述受訪者普遍認為，如果政策層面沒有實質性松動，今年部分房企會選擇降價銷售，并購市場的交易規(guī)模也可能增加。
來源：21世紀經濟報道
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