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　  任志強(qiáng)說中國的房子還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠住，真的是這樣嗎？

　　選房過程不能超過2分鐘，否則視為放棄。聯(lián)名購買的人數(shù)不得超過4人，先交500萬誠意金，才能參與項目搖號……

　　如此苛刻的條件，出現(xiàn)在深圳招商地產(chǎn)某豪宅項目銷售方案中。

　　據(jù)了解，該項目于5月26日發(fā)布了銷售方案，5月30日將正式搖號開盤。

　　500萬的誠意金，其實(shí)不算啥。因?yàn)樵擁椖糠吭醋钚〉囊彩?05平米，最大的為422平米，均價121262元/平米，總價在1672萬-6559萬之間。而搖號開盤和2分鐘選房時間，更是說明了開發(fā)商前期蓄客工作已經(jīng)相當(dāng)充分。

　　一、豪宅也得搖號

　　粗略看了一下，這個項目的二手房均價也在12-15萬之間，基本沒什么倒掛。人們之所以瘋搶，只是因?yàn)檫@類單位實(shí)在是賣一棟少一棟。

　　南山區(qū)本來就屬于深圳房價最貴的區(qū)域，南山科技園科技CBD已成為深圳的科創(chuàng)中心，中國的硅谷。據(jù)估計，這里將有100萬左右的高薪白領(lǐng)，

　　如果與這些房源的數(shù)量相比，高收入人群真的挺多的。

　　當(dāng)然深圳高收入人群還不止這些。前幾天，筆者同事的朋友，供職于北京某大型保險公司，在深圳有老房子，剛動遷完成，分到了6套房和一大筆動遷款，上周末剛趕回深圳去買房了。

　　在深圳，有相當(dāng)多的土著，他們不是房主，而是“樓主”，手握整棟整棟的房子。這些房子雖然沒有正式名分，但基本都不會拆，而是委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)改造出租。

　　這些房子的成本是比較低的，幾年租金即可收回成本，以后全是凈利潤。

　　這是之前的套路，現(xiàn)在又變了。

　　5月17日，深圳推出了棚戶區(qū)改造工作的最新意見。根據(jù)該意見，今后的老舊住宅改造項目，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租購并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理。

　　這意味著，以后這些區(qū)域都不會有商品房對外銷售了。

　　《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》顯示，到2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率僅有34%，預(yù)計2020年末將達(dá)到40%。深圳差不多是全國住房自有率最低的城市了。當(dāng)然，這是深圳特殊歷史原因所致。

　　深圳要提高住房自有率，辦法只有一個，加大中小戶型住房的投放。該規(guī)劃也顯示，深圳將嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”，確保90平米以下戶型新建商品房占比不低于70%。

　　但是，隨著最新的棚改模式出爐，要提高住房自有率也并不是那么容易的事。

　　所以，深圳的豪宅會越來越稀缺。有錢人想住好房子，自然要搶了。

　　其他城市豪宅也非常搶手。

　　以上海為例，4月份，上海推出的總價千萬以上的豪宅，基本上都是日光的狀態(tài)，認(rèn)購和房源的比例普遍高于2:1。

　　比如中環(huán)的金茂府，382套房子，總價在1000-2000萬之間，超過750組客戶認(rèn)購，半天售罄，另外，中糧某豪宅項目推出437套房，誠意金100萬并提供285萬資金證明，最終有超過3000組客戶認(rèn)購，中簽率不到14%。

　　二、普通人買房太難了

　　在北京，普通人買房倒是有點(diǎn)好消息。

　　北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限價項目銷售管理的通知》，要求開發(fā)商不得暗箱操作，不得通過捆綁精裝修等方式變相漲價，不得拒絕公積金貸款等。

　　開發(fā)商會因此捂盤嗎？

　　大概不會。因?yàn)闀r間一長，新房和二手房價格差一旦超過15%，項目就要轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售。如果真的轉(zhuǎn)了，那項目肯定要虧本。

　　今年前5個月，北京只供應(yīng)了660余套商品房，但從6月份開始，限價商品房供應(yīng)量將大幅增加。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京今年接下來要入市的限價房總量達(dá)到4.5萬套，估計短期入市房源有望超過2萬套。

　　對于剛需來說，限價商品房自然比共有產(chǎn)權(quán)房要好得多，類似這樣的機(jī)會并不多了。

　　但是在其他城市，剛需購房形勢依然嚴(yán)峻。

　　比如武漢（樓盤）臨空港青年城給大學(xué)生準(zhǔn)備的8折安居房，幾百套房僅有26名大學(xué)生遞交材料。

　　一方面，地段是偏差的，另一方面，這些房子是不能上市交易的，只能由政府回購。條件差又添加了條條框框，遇冷是必然的。

　　好點(diǎn)的房子也有，但是你可能搶不到。比如西安（樓盤）某項目曝出搖號關(guān)系戶，好的便宜的，早被別人內(nèi)定了。進(jìn)入公開搖號階段，中簽率又是出奇的低。

　　目前上海、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、西安、成都、長沙（樓盤）等二線城市全都實(shí)施搖號買房。雖然設(shè)置了首套房優(yōu)先，但搖號如同抽獎，難度直線上升。

　　不過在融360說房（fangdi123）君看來，當(dāng)所有的項目都得搖號的時候，那些著急買房的人，在經(jīng)歷多次鎩羽而歸之后，必然考慮去周邊非限購區(qū)域買房，到時候，這些溢出的購房需求，又會推動外圍樓市逐漸變熱，房價也難以穩(wěn)定。比如深圳和惠州（樓盤）。深圳穩(wěn)住了房價，但惠州這邊的購房者八成都是深圳客，房價漲了不少，惠州本地人買房壓力巨大。

　　供需矛盾如此之大，搖號已成標(biāo)配。越來越多的人開始想方設(shè)法增加中簽率，比如南京某98歲老太太排隊搖號，中老年購房者比例的擴(kuò)大，本質(zhì)上是為了多增加一張房票。沒有多余房票的人只能自認(rèn)倒霉了。

　　三、中國的房子仍然不夠

　　給一個任志強(qiáng)近期接受經(jīng)濟(jì)參考報采訪時給出的判斷：中國的房子仍然是不夠的。

　　按戶籍計算，戶均的確有1.1套房，但按戶籍計算存在較大誤差。任志強(qiáng)舉例說，很多家庭戶主名義下有兩套房甚至更多，但因?yàn)殂y行按揭貸款額度等問題，有不少房子只是登記在戶主名下，實(shí)際卻由戶主的子女是單獨(dú)居住。

　　中國的獨(dú)居戶大概有7500萬戶，每年增速在30%左右，這些都被掩蓋在3億多城鎮(zhèn)戶口之下。所以住房總量看上去不少，但城市里可供交易的商品房，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　當(dāng)然，你也可以選擇去租房。

　　未來的租房市場，無論是分散式私人住宅，還是集中式長租公寓，都會接入集中式運(yùn)營機(jī)構(gòu)，租房市場由傳統(tǒng)的C2C（即房東-房客），轉(zhuǎn)變?yōu)镃2B2C（房東-運(yùn)營機(jī)構(gòu)-房客）。

　　運(yùn)營機(jī)構(gòu)的加入，租房信貸和資產(chǎn)證券化的發(fā)展，一切都依托房租這個現(xiàn)金流，所以它也便宜不了。

    融360