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  中國房地產(chǎn)企業(yè)日子越來越不好過，調(diào)控不斷收緊導(dǎo)致基本面走弱，今年來在股債市同時遭遇了投資人用腳投票。

  中國1-4月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)同比增速較1-3月數(shù)據(jù)全面下滑。另外，彭博匯總數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，中國上市開發(fā)商未來一年內(nèi)到期的短期借款較一年前增加了一倍多，而公司持有現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋水平，從一年前平均139%下降到了95%，其中低于50%的地產(chǎn)商由去年的11家增加到了23家。

  股債市均對此已作出反應(yīng)，地產(chǎn)板塊二季度以來是上證五大行業(yè)分類指數(shù)中表現(xiàn)最差的行業(yè)，同時地產(chǎn)債在彭博巴克萊中國美元債指數(shù)中表現(xiàn)墊底；分析師指出，股債持續(xù)走軟將使得房企再融資更加困難，今年債券發(fā)行人違約名單上可能將有房地產(chǎn)商“加盟”。

  “今年房地產(chǎn)商的資金壓力肯定比去年要大一些，特別是小的地產(chǎn)公司，”招商銀行資產(chǎn)管理部高級分析師劉東亮在電話中表示，“地產(chǎn)銷售在放緩，融資限制也沒有放松。”

  本季度迄今地產(chǎn)板塊跌幅6.0%，明顯弱于滬指1.5%的跌幅。甚至萬科這樣的行業(yè)龍頭，其A股股價(jià)目前也較年內(nèi)高點(diǎn)跌去近四成。除了離岸美元債，境內(nèi)5年期地產(chǎn)債平均收益率與國債的信用利差自去年末的236個基點(diǎn)走闊至260基點(diǎn)以上。

  “雖然個別好的房地產(chǎn)主體還有投資機(jī)會，但市場對絕大多數(shù)房地產(chǎn)債都比較回避，”中信證券分析師呂品在電話中指出。

  違約高發(fā)期

  中國信用債市場二季度以來違約頻發(fā)，彭博匯總信息顯示，2018年境內(nèi)債市至少已發(fā)生15例新債券違約事件，其中今年首次發(fā)生違約的發(fā)行人多達(dá)7個。宏觀調(diào)控難見寬松，融資環(huán)境持續(xù)收緊，當(dāng)這些再遇上大量債務(wù)到期，開發(fā)商違約的概率將明顯增大。

  “目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力主要來自金融嚴(yán)監(jiān)管和市場恐慌，預(yù)計(jì)到今年8月底，房地產(chǎn)企業(yè)再融資壓力會達(dá)到高峰，隨著地產(chǎn)債的集中到期，接下來三個月也將迎來地產(chǎn)債違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的高危期，”光大證券分析師張旭接受彭博電話采訪時表示。

  據(jù)彭博匯編數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商今年還將有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元；四季度的到期壓力將進(jìn)一步增大，地產(chǎn)商屆時需要準(zhǔn)備共計(jì)877億元資金來兌付到期的債券。

  龍湖地產(chǎn)2022年到期、票息4.40%的17龍湖綠色債01近期大跌，到期收益率估值自4月19日的4.56%快速走高至5月28日的5.26%，隨后雖有回落，但仍處在接近5.1%的高位。

  現(xiàn)金短缺的中國房地產(chǎn)企業(yè)

  中小房企更危險(xiǎn)

  比起龍湖這樣的大型開發(fā)商，中小房企的違約風(fēng)險(xiǎn)還要更高一些，因?yàn)檫@類企業(yè)的評級相對更低，債券發(fā)行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。

  “過去配置中低等級房地產(chǎn)債的多為委外資金，在去杠桿壓力下委外不再新增，市場上缺少中低等級房地產(chǎn)債的買盤，”呂品指出。

  中小房企杠桿率高于大房企。彭博數(shù)據(jù)顯示，8支市值超過500億元人民幣大型房企股，2017年凈債務(wù)/息稅前收入按市值加權(quán)平均覆蓋倍數(shù)為3.42，119支中小房地產(chǎn)股則高達(dá)8.12；兩者每股自由現(xiàn)金流則分別為-0.21元和-1.40元，中小房企現(xiàn)金流明顯更弱。

  中誠信國際企業(yè)融資二部高級分析師陳言一接受彭博書面采訪時指出，2018年以來信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，市場對民營企業(yè)規(guī)避和觀望心態(tài)加重，加之融資收緊的大環(huán)境下，央企、國企的再融資優(yōu)勢凸顯，使得無明顯競爭優(yōu)勢的中小型民營房企收益率明顯上行。

  中國中型民營地產(chǎn)商——泛海控股集團(tuán)發(fā)行的中期票據(jù)“15泛海MTN001”，收益率估值自3月底的7.5%彈升至約11.5%，升幅超過400個基點(diǎn)；旗下泛海控股國際2017有限公司發(fā)行的歐洲美元債，收益率自4月的階段性低點(diǎn)上升更是超過了840個基點(diǎn)。

  延伸閱讀：中國最嚴(yán)樓市限購政策考驗(yàn)炒房者的極限

  要想買房需有連續(xù)數(shù)年的社保個稅繳納記錄。取得房產(chǎn)證后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。住房貸款首付款比例不得低于70%。

  在中國熱帶省份海南，當(dāng)?shù)卣郧八从械牧Χ榷糁瞥捶?。中國?jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺，幾乎每每伴隨著買房熱的出現(xiàn)，而這個最熱樓市之一所采取的限購，可能會為抑制這樣的炒房熱情提供嶄新模式。

  在中國提振海南經(jīng)濟(jì)的新政于4月公布后，海南出臺了兩輪樓市限制措施以遏制泡沫，其力度之大，推出速度之快，都顯得不同尋常。雖有初步跡象顯示限制措施開始奏效，但有一些買家仍在尋找漏洞，另有一些買家則轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他熱門樓市，這一切無不彰顯出遏制全國炒房熱的挑戰(zhàn)之艱巨。

  易居企業(yè)集團(tuán)旗下克而瑞駐上海研究總監(jiān)楊科偉表示，這就仿佛是滿溢的水，堵住一處，還會流向其他地方。

  包括戴德梁行在內(nèi)的四家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)表示，海南限購措施已開始奏效，非本地買家的離場開始影響到銷售情況。

  但是，也有一些買家在設(shè)法繞開限制。據(jù)熟悉相關(guān)手法的中介稱，一種方法是簽署延遲合同，購房者用兩年時間獲得購房資格后再合法轉(zhuǎn)讓過戶。

  還有一些買家在以長期租賃合同取代傳統(tǒng)的購房合同，以獲得房產(chǎn)使用權(quán)。一位因談?wù)撁舾性掝}而只愿透露自己姓Yao的中介稱，在海南省萬寧市一處轉(zhuǎn)為住宅用途的Laiying Peninsula酒店項(xiàng)目，購房者可簽署兩份各為期20年的租賃合同，而不是直接購買房產(chǎn)。

       來源：商業(yè)周刊中文版