熱點關注20多個城市“搶人”計劃背后觸發(fā)了不少城市的“搶房”熱。在一線城市受到貨幣收緊和調控政策嚴格執(zhí)行的當前，部分二三線城市接連出現(xiàn)的“搶人”“搶房”現(xiàn)象似乎成為房地產市場新的熱點。
對于市場掀起的熱潮，監(jiān)管層的態(tài)度實質上并沒有松口的跡象。從近期和土地有關稅收政策變化看，政府對房地產市場堅持嚴格管控的“閘門”依然緊閉。
財政部近日發(fā)布了《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》強調改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。也就是說，只要交易方中有房地產企業(yè)，土地增值稅的優(yōu)惠處理均不適用。
在當前政府嚴控房地產的嚴峻形勢下，上述《通知》的出臺間接表明政府嚴厲監(jiān)管的決心。市場人士分析，后續(xù)隨著房地產相關稅收利好的減少，未來房價走勢直接與房企資金鏈狀況息息相關。
“緊”政策未現(xiàn)松綁
隨著“雙搶”在多個城市引起關注，部分城市房地產市場出現(xiàn)了投機炒作的現(xiàn)象，但政策總體基調仍然是堅持目標不動搖，力度不放松。
以稅收為例，今年以來國務院相繼出臺多項減稅降費措施，降低企業(yè)稅負，截至目前減稅規(guī)模達7000多億元。值得注意的是，在多項減稅舉措中，重組改制的房地產企業(yè)并不適用土地增值稅優(yōu)惠政策。
優(yōu)惠政策包括：截至2020年，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司整體改制為股份有限公司等，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
根據財政部和稅務總局聯(lián)合發(fā)布的《通知》，其明確指出自2018年1月1日至2020年12月31日，繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策。 其中特別規(guī)定，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。
對此，安永發(fā)布的稅務報告認為，上述《通知》 徹底排除了受讓方為房地產企業(yè)而轉讓方不是房地產企業(yè)就可享受的情形，即如果受讓方為房地產企業(yè)，即使轉讓方房地產的一方不是房地產企業(yè)，轉讓方也不能享受暫不征收土地增值稅的政策。一言以蔽之，只要交易方中有房地產企業(yè)，則土地增值稅的優(yōu)惠處理均不適用。
“從稅收優(yōu)惠角度看，房地產企業(yè)已經過了可以持續(xù)享受政策紅利的階段。”一位稅務系統(tǒng)人士分析。
《中國經營報》記者了解到，目前土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
“從多項政策來看，當前的稅收優(yōu)惠更多是支持其他實體經濟，房地產市場寬松的信號并不明顯，對開發(fā)商來說，需要提前認清市場情況，做好現(xiàn)金流準備。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析。
財政部數(shù)據顯示：在2016年的稅收結構中，土地增值稅的占比約為3.2%。在2017年與土地和房地產相關稅收中，土地增值稅共計4911億元，同比增長16.6%，是占比第二大的稅種。
多位房地產市場人士認為，在政府嚴控房地產的嚴峻形勢下，上述通知出臺也并不意外。“這更多釋放出政策依然趨嚴的態(tài)勢。”上述稅務系統(tǒng)人士說。
嚴躍進在接受記者采訪時表示，目前土地增值稅的征管對象也分兩類企業(yè)，一類是房地產開發(fā)商，其本身有拿地的屬性，所以土地增值后的稅收是不能減免的；二類是其他類型的企業(yè)，這類企業(yè)利用土地進行實體經營，因此而產生相應的稅費。“上述通知目的也是降低其在重組改制過程中的成本，有利于提高效率。”
在他看來，房地產企業(yè)不適用上述通知，很大程度上也有利防范部分開發(fā)商借此規(guī)避稅費繳納義務。“對地產開發(fā)商來說，政策并沒有寬松信號，因此經營要更加規(guī)范。”
警惕成本轉嫁房價
事實上，單從稅收貢獻來看，在所有稅收收入中，土地增值稅的占比并不大，但其帶來的影響卻不容小覷。“市場信心有時要大于稅收規(guī)模。”上述稅務人士坦言。
財政部數(shù)據顯示，今年1~4月累計土地增值稅為1898億元，同比增長3.4%。作為地方政府主體稅種，土地增值稅在6個土地和房地產有關的稅種占比最大，土地增值稅優(yōu)惠政策對重組改制的房地產企業(yè)“關閘”，釋放出政策仍然趨嚴的信號。
那么對于未來房價走勢，土地增值稅的變化是否會影響？
嚴躍進認為，對房價來說，土地增值的影響并不是很大。“某種程度上來看，如果開發(fā)商資金鏈收緊，加之稅費負擔重，有可能會加快其去庫存的進度。”
這種預期和市場情況似乎更吻合。
易居研究院數(shù)據顯示，2018年3月，一線城市的新房庫存 (以可售面積/已售面積衡量) 為11.2個月，樣本二線城市為8.2個月，樣本三四線城市為12.7個月。
對比三年前的數(shù)字，2015年3月分別為15個月、20個月和27個月。通過對比，我們會發(fā)現(xiàn)當前的庫存仍將處于低位，對于開發(fā)商來說，為了項目銷售而采取降價的幾率較小。“且市場上出現(xiàn)的‘雙搶’，一定程度上掀起了新一輪房地產熱潮，價格短期內下調的可能性較小。”
此外，地方政府對房地產行業(yè)的依賴性也使得房價下調的情況變得更加復雜。
穆迪集團副總裁高級分析師李秀軍表示，2010~2013年地方政府對房地產和建筑業(yè)稅收的依賴性迅速上升，2013年政府依賴度逐步趨穩(wěn)，從2015年的43%小幅降至2016年的40%左右。
“稅收本身具有轉嫁功能，土地增值稅是一項政策紅利，對開發(fā)商來說，享受政策可以降低成本，提高利潤空間，隨著成本增加，未來是否會轉嫁到房價上，需要綜合判斷，主要和企業(yè)大環(huán)境和利潤分成有關。”上述稅務人員說。
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