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    二孩兒來了，房子變小?孩子要上學(xué)，沒有教育地產(chǎn)?父母來了，房間不夠?每個(gè)人換房原因不同，因此需要考慮的因素也就不同，但大致需要包括三個(gè)方面。

    一、從實(shí)際出發(fā) 判斷準(zhǔn)確需求

    換房是一個(gè)家庭的決定，因此第一步需要家人達(dá)成共識。如果因?yàn)槎夯蚋改笇?dǎo)致的家庭常住人口變化，那么需要考慮以下因素:

    (1)家有小孩和老人，樓層不宜過高，以方便電梯出現(xiàn)故障，出入方便。

    (2)戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老年和小孩的身體健康。

    (3)周邊環(huán)境要好，配套要完善。菜市場、公園、醫(yī)院等配套更符合老年人的需求;而幼兒園、小學(xué)等配套資源對于兒童同樣很重要。

    (4)對于家庭的"中堅(jiān)力量"，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。

    如果是為了孩子上學(xué)，

    購買教育地產(chǎn)那么需要注重考慮以下因素:

    (1)首先購房者要了解所處城市中小學(xué)招生是否采用劃片方式，要充分考慮各種可變因素包括劃片范圍、落戶時(shí)間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶口掛靠情況。

    (2)并不是所有好學(xué)校都符合孩子需求。在選擇學(xué)校時(shí)，家長還需要充分考慮孩子的個(gè)性。

    (3)購房者需要根據(jù)自身的資金實(shí)力確定預(yù)算。

    二、了解當(dāng)?shù)卣?選擇合適方式

    一般而言，廣義的換房有三種方式分別為:賣小買大、留小買大、租小換大。由于不同城市的購房政策不同，換房也不是說換就能換。以上海本市戶籍家庭為例，限購兩套住宅，如家庭已經(jīng)有兩套住房，有換房打算必須先賣一套房，即辦理完舊房過戶手續(xù)之后才能購入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購入。購房者可以根據(jù)所處城市來判斷自己選擇哪一種換房方式。

    (1)賣小買大

    購房者有兩種選擇先賣后買和先買后賣。

    對于流動資金不足的購房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經(jīng)濟(jì)壓力。另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購房負(fù)擔(dān)。先買后賣適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間面臨的租房窘境。

    (2)留小買大

    留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問題，可保留一套房子作為投資手段。這種方法考驗(yàn)著換房人的還款能力，另外如首套房仍屬于貸款中，那么再次置業(yè)要考慮貸款利率以及稅費(fèi)較首套有所提升，同時(shí)要考慮到月供對于生活質(zhì)量的影響。

    (3)租小換大

    不少首套房面積小的用戶為了改善住宅環(huán)境往往會在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來的第一套房子出售，采取租小換大的方式可以減輕負(fù)擔(dān)，但適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。

    三、提前準(zhǔn)備各階段所需費(fèi)用

    選定了換房方式就要考慮每個(gè)階段所需要的購房費(fèi)用，如采用留小買大、租小換大的購房者，不涉及賣房步驟，那么購置二套房需要考慮貸款額度及月供能力。如果采用賣小買大的方式，還需要考慮如下因素:

    01首付款

    如先賣后買，可將賣房所得用于買房資金。如先買后賣，需提前準(zhǔn)備買房所需資金。

    02還清房貸

    所售房屋尚有貸款，需先還清房貸才能出售?？勺曰I資金還貸也可利用買方的首付款還貸。

    03貸款買新房

    考慮貸款額度及首付比例，如上海采取"認(rèn)房又認(rèn)貸"的信貸政策，即使第一套房屋已經(jīng)出售，購買房屋也要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)。

    04留足備用金

    賣小買大涉及到買賣兩個(gè)過程，除購房款之外，還涉及到中介費(fèi)，契稅，增值稅、個(gè)稅、裝修費(fèi)等其他款項(xiàng)。

    換房是個(gè)復(fù)雜的過程，購房者需依據(jù)自身實(shí)際情況來決定如何換房，然后按照交易流程來逐步進(jìn)行，過程中需小心、謹(jǐn)慎。

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