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    近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，特點(diǎn)是持續(xù)上漲，高位橫盤(pán)，目前全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的城市已超60個(gè)。鑒于此，很多消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，但相關(guān)法律知識(shí)的匱乏，導(dǎo)致在流轉(zhuǎn)、拆遷時(shí)遭遇各種各樣的困難卻又不知道如何應(yīng)對(duì)，下面本文就“小產(chǎn)權(quán)房”為大家做一個(gè)簡(jiǎn)單梳理。

    嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài)

    小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)相關(guān)部門(mén)或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫小產(chǎn)權(quán)房。它不是一個(gè)法律概念，而是一種約定俗成的稱(chēng)謂。

    根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法辦理抵押、拆遷時(shí)遭遇補(bǔ)償困難等。

    因此，嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài)，只是可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

    購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大，維權(quán)難

    購(gòu)買(mǎi)無(wú)法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房合同無(wú)法在房管局備案，拿不到合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證;無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款。沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，就不能去銀行貸款，只能一次交清房款同樣以后也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押;交易難。若向非集體成員的第三人出售，因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，也完全可以與其他人再次簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，達(dá)到一房二賣(mài)或是多賣(mài)的目的，購(gòu)買(mǎi)人的利益得不到保證;維權(quán)補(bǔ)償難。因不是房屋合法所有人，遇到拆遷，購(gòu)房人很可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面;發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，基本無(wú)法維權(quán)，只能自行承擔(dān)損失。

    曾有人栽在小產(chǎn)權(quán)房上，維權(quán)兩年卻最終人財(cái)兩空

    曾經(jīng)看過(guò)這么一個(gè)案子，或許極端卻絕非個(gè)例。

    2015年羅先生看中深圳某小區(qū)一套131平米的小產(chǎn)權(quán)房，次日便付了定金，半個(gè)月之后支付全款共171萬(wàn)，這個(gè)小區(qū)共有1200多套住宅，外觀上與商品房小區(qū)相似，又靠近地鐵口，建筑質(zhì)量也不錯(cuò)，羅先生認(rèn)為商品房房貸壓力大，只是自己住，是不是商品房也無(wú)所謂，所以就毫不猶豫購(gòu)買(mǎi)了。

    然而噩夢(mèng)很快降臨，由于新聞媒體的報(bào)道，執(zhí)法隊(duì)以違法建筑名義，開(kāi)始查封該樓盤(pán)。從此，所有業(yè)主走上了漫漫維權(quán)之路，卻都沒(méi)有得到妥善處置。

    當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)，一直宣稱(chēng)這個(gè)小區(qū)是村委統(tǒng)建樓，可以分期貸款六年，而此前深圳的村委統(tǒng)建樓都已成功建成并入住，這也成了購(gòu)房者們認(rèn)為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)。然而就怕是這種開(kāi)發(fā)商打著村委的幌子，私自將工業(yè)用地開(kāi)發(fā)成住宅，這是政府嚴(yán)厲打擊的對(duì)象，這樣的房子最好別買(mǎi)。

    已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦?遭遇拆遷能否得到補(bǔ)償?

    從以上的分析以及羅先生的遭遇我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，國(guó)家不會(huì)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導(dǎo)致購(gòu)房者以后一系列不利的后果。如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，最直接有效的辦法是退房退款。如果合同無(wú)效，鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求退房并退回已支付的購(gòu)房款。

    那么，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷能否獲得拆遷安置補(bǔ)償呢?

    這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織，在安置本集體民過(guò)程中，擅自擴(kuò)大了銷(xiāo)售對(duì)象，由于現(xiàn)行的法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購(gòu)買(mǎi)在集體所有的土地上所建設(shè)的房屋，因此買(mǎi)賣(mài)合同也等同于無(wú)效。在此情況下，首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者歸屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

    占用集體用地、耕地進(jìn)行違法建設(shè)，將村民的集體用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，用于商品住宅變相開(kāi)發(fā)的違法建筑是不能獲得補(bǔ)償?shù)?。但在?shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房是非常普遍的，如果占用的土地不影響城市城鄉(xiāng)規(guī)劃，所采取的處罰措施是多樣性的，不該單一直接進(jìn)行無(wú)償拆除，這樣買(mǎi)售人的基本的合法利益得不到保障也不利于穩(wěn)定。

    所以小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)極大，遇到拆遷補(bǔ)償問(wèn)題是不能通過(guò)法律途徑解決的，權(quán)利受到了極大的限制，拆除后很難進(jìn)行賠償，建議大家購(gòu)房時(shí)仔細(xì)斟酌。