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⊙記者 于祥明

在調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化的大背景下，快銷去庫(kù)存仍是開發(fā)商的首選策略。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉昨日在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十六屆中國(guó)房地產(chǎn)投融資大會(huì)上表示，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，現(xiàn)金流對(duì)房企極為重要，開發(fā)商只有“快銷走量”向前沖。

房企業(yè)績(jī)分化愈加明顯

會(huì)上發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，2017年在資本市場(chǎng)“監(jiān)管升級(jí)、脫虛向?qū)?rdquo;的主旋律下，房地產(chǎn)上市公司整體融資環(huán)境趨緊，但成交規(guī)模再創(chuàng)新高，整體實(shí)現(xiàn)“增收又增利”。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司在盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等方面分化加劇。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營(yíng)業(yè)收入均值分別為167.37億元、328.09億元，分別同比增長(zhǎng)8.11%和27.64%；凈利潤(rùn)均值分別達(dá)到21億元、51.94億元，分別同比增長(zhǎng)25.34%、52.27%。據(jù)觀察，不同銷售額陣營(yíng)企業(yè)凈利潤(rùn)、核心凈利潤(rùn)分化現(xiàn)象顯著，凈利潤(rùn)增速與核心凈利潤(rùn)增速之間的差額逐級(jí)遞減。

報(bào)告顯示，3000億元以上、1000億元至3000億元陣營(yíng)房企的核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值分別為58.54%、67.15%，相差近10個(gè)百分點(diǎn)。

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化。“目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)更加熾熱化，加大杠桿實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇。”中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全說(shuō)，在此背景下，庫(kù)存管理能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況成為房企的生存關(guān)鍵。

快銷去庫(kù)存策略仍須持續(xù)

國(guó)研中心企業(yè)研究所副所長(zhǎng)袁東明表示，上市房企必須盡快適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的換擋發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)去杠桿取得了階段性成效，但防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)仍然面臨比較大的壓力。

“居民杠桿率快速上升、地方政府隱性債務(wù)等問(wèn)題都尚未得到根本性解決，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是今后3年工作的重中之重。在這樣一個(gè)環(huán)境中，房企必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)防御能力，警惕資金環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。

“我們預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積會(huì)有所下降，大概下降10%以內(nèi)，銷售額會(huì)小幅增長(zhǎng)。”歐陽(yáng)捷說(shuō)，房企真正的風(fēng)險(xiǎn)不是負(fù)債率高低，而在于現(xiàn)金流夠不夠，快銷走量沖規(guī)模是策略之一。

上述報(bào)告認(rèn)為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下，目前中小型上市房企在行業(yè)內(nèi)的騰挪空間較小。大型上市房企今年要通過(guò)加快去化、提高周轉(zhuǎn)速度來(lái)鎖定業(yè)績(jī)。

國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，目前所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)低庫(kù)存”只是一個(gè)營(yíng)銷手段。“從我們觀察到的數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)以及房企自身資產(chǎn)負(fù)債表的存貨（即便扣除應(yīng)收占款）數(shù)據(jù)看，都得不出低庫(kù)存的結(jié)論。目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應(yīng)該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 謝皓宇說(shuō)。

上海證券報(bào)