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2017年以來，房企負債水平攀升至近幾年的高位，加之銀行融資收緊，信用債遇冷，多家大型房企紛紛轉向通過ABS融資。機構人士認為，信用債發(fā)行趨嚴，對于房企而言，REITs等資產證券化產品將成為一種有效融資工具，幫助房企降低杠桿率。券商等機構通過內部成立專門的業(yè)務小組，高薪聘請人才，在這一領域積極布局。

A股房企平均資產負債率超六成

2017年，中國商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新歷史紀錄，碧桂園、萬科、恒大的銷售規(guī)模均突破5000億元，在銷售創(chuàng)新高的同時，上市房企的負債率不斷上行，達到了近年來的最高點。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億元，平均資產負債率達64.56%，其中63家房企負債超過百億，占比超過一半；34家房企資產負債率已超80%，占比達26.56%。今年一季度，A股128家上市房企負債合計達到6.86萬億元，平均資產負債率達64.13%，負債超過百億的房企達到67家，資產負債率超過80%的房企數(shù)量達到35家。

在香港上市的內地房企負債同樣處于高位，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國去年總負債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產負債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。

在房企負債高企的同時，房企用于償還負債的現(xiàn)金流同樣不容樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

轉向ABS融資

隨著樓市調控的深入，房地產行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊，2017年房企融資結構開始發(fā)生顯著變化，中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心近期發(fā)布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，去年上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等占比則大大增加，房企的融資方式越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，2017年多家房企成功發(fā)行資產證券化產品，融資金額達492億元，同比大幅增長86%。

今年以來，房企ABS融資熱度不減。華創(chuàng)證券統(tǒng)計顯示，截至今年4月底，國內已成功發(fā)行商業(yè)地產資產證券化產品共計56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產品類型包括類REITs，商業(yè)地產抵押貸款支持證券(CMBS)和CMBN。其中，類REITs發(fā)行規(guī)模687億元，CMBS發(fā)行規(guī)模667億元，CMBN發(fā)行規(guī)模144億元。發(fā)行利率方面，CMBS 發(fā)行利率普遍低于類REITs，2017年以來，商業(yè)地產資產證券化發(fā)行利率均有上調，CMBS上調幅度更為明顯。

近期，碧桂園聯(lián)合中聯(lián)基金設立的百億儲架租賃住房REITs產品——“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資產支持專項計劃在深圳證券交易所正式掛牌流通，這是租賃住房領域首個百億級資產證券化項目，首期規(guī)模17.17億元。

碧桂園有關負責人表示，從宏觀來看，整體融資環(huán)境趨緊確實給房地產行業(yè)帶來了一定的壓力，部分公司在資金方面確實面臨較大的困難，但目前碧桂園各類融資渠道暢通，且在各類創(chuàng)新融資方式上積極試水，這次發(fā)行的租賃住房REITs產品就是其中之一。碧桂園在資產證券化產品方面已經有不少的經驗，之前已發(fā)行過購房尾款ABS、酒店類REITs以及租賃住房REITs。后續(xù)公司將積極參與到各類資產證券化業(yè)務中去，在公司有資金需求時，基于各類可用資產(包括但不限于長租公寓、酒店以及應收賬款及各類收益權等)發(fā)行類REITs、CMBS/CMBN以及ABS/ABN產品。

積極布局REITs業(yè)務

一位券商ABS從業(yè)人員在接受中國證券報記者采訪時表示，銀行貸款已收緊，近期房企信用債發(fā)行也遇到困難，很多機構投資者對于信用債的偏好下降。

他說：“房地產企業(yè)目前發(fā)REITs比發(fā)信用債更有動力。”首先，企業(yè)發(fā)行REITs一定程度來說降低了自身的杠桿率，實質是企業(yè)把未來的現(xiàn)金流提前兌付了，意味著企業(yè)能夠得到更高的資金周轉率，從而降低企業(yè)對銀行貸款的依賴性。其次，投資者在購買REITs產品時，關注的是產品本身是否具備足額的資產及未來產生現(xiàn)金流還款的能力，這意味著只要底層資產足夠優(yōu)質，發(fā)行主體本身評級對產品發(fā)行的影響并不是最主要的問題。最后，對房企來說，發(fā)REITs產品可以在不改變資產負債表的情況下，優(yōu)化企業(yè)的財務報表，主邏輯是REITs產品本身具備分散項目風險的能力。

長城證券分析師認為，對于房企而言，REITs將成為一種有效的融資工具，幫助企業(yè)盤活存量，加快資金流轉，改善公司資本結構，使房地產企業(yè)可以在開發(fā)運營商和資產服務商之間進行良好的切換。另一方面，REITs可為投資者提供風險較低、收益穩(wěn)定的投資產品，進一步拓展投資渠道，加速金融市場的發(fā)展壯大。

對于未來REITs產品的發(fā)展，華創(chuàng)證券表示，由于法律、稅制等問題，我國還未迎來真正意義上的REITs。不過，目前國家已加快相關政策出臺速度，要求發(fā)展REITs試點，或許不久以后會迎來真正REITs產品。

上述券商人士表示，REITs現(xiàn)在已經成為券商業(yè)內的“網紅”，不少有實力的券商在這一領域積極布局，他透露，一些券商已經在內部成立REITs業(yè)務的專門小組，搭建人才團隊，并進行培訓提高業(yè)務能力。與此同時，部分有實力的券商還高薪聘請REITs業(yè)務人才，積極布局相關業(yè)務。

(中國證券報)