熱點關注作為鵬城最大的舊改項目，白石洲城中村的城市更新進展一直備受市場關注。
近期，一份關于白石洲北區(qū)城市更新拆遷補償方案流出，這是繼2017年整個項目城市更新規(guī)劃基本指標確定后的最新進展。縱觀整個項目的推進，目前已有十余年，但至今尚未明確開發(fā)主體，盡管綠景集團早已介入前期工作，但在業(yè)內看來，仍存在不確定性。
對于此次流出的拆賠補償方案，接近綠景集團人士告訴記者：“目前整個項目仍沒有確認開發(fā)主體，也未進入拆賠階段，整個大白石洲范圍除了綠景、還有華潤、深業(yè)等公司的項目，所流出的拆賠方案并不能確認就是綠景的。”
針對目前白石洲（北區(qū)）項目進展，《中國經營報》記者致電致函綠景集團處，截至發(fā)稿尚未得到回應。
拆賠方案流出
記者從一份《白石洲城市更新拆遷補償項目及標準》獲悉，被拆遷房屋可選擇物業(yè)補償或貨幣補償。其中，貨幣補償為2.8萬元/平方米。
若村民選擇物業(yè)補償，則有四種方案：老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1:3.5，可選住宅或公寓。外來人員建房或購買房屋，不區(qū)分首層及二層，拆賠比例是1:1，要求每棟480平方米內選住宅，其余選公寓。首層面積60%，可選擇1:1的集中商業(yè)或辦公樓，也可以選擇1:1.2的商務公寓，另外40%的面積及二層以上含二樓陽臺及飄出實體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現狀每棟480平方米內選住宅，其余選公寓。各村集體物業(yè)，按1：1補償辦公樓，如果選擇住宅或商務公寓，則和業(yè)主私宅補償標準一致。
“目前市場價約4萬元/平方米，有村民朋友已選擇賣掉部分持有物業(yè)套現。”接近白石洲村民的受訪人士告訴記者。相較于4萬元/平方米的市場價，2.8萬元/平方米的補償價格被市場解讀為是綠景對于白石洲村民的摸底試探。
“2.8萬元應該是開發(fā)商對村民的試探和摸底，主要為了讓村民在心理上錨定一個較低的價格。”在資深地產專家劉忠?guī)X看來，一般舊改賠償方案很難一錘定音，都是需要反復多次博弈才能最終定下來。“白石洲舊改可能還會修改調整一兩次或者更多次。”中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則認為這一賠償價格與市場價格肯定要有一定差距，否則開發(fā)商就無法參與了。
不過，以深圳市城市更新協(xié)會創(chuàng)始會長、安云集團董事長耿延良多年的舊改實操經驗看，這一拆賠方案應該已經在討論過程中，是和村民、業(yè)主等進行充分溝通后制定而成，應該符合大部分業(yè)主的預期，因此才能夠開始實施。“拆賠方案在正常條件下，一經公布就不應該再調整，若隨意變動調整，會給拆遷戶帶來更高的預期，將會導致混亂，項目無法正常推進。”
然而，對于這一賠償方案，綠景官方一直未正式回應。而前述接近綠景集團人士則坦言：“目前項目仍未確定開發(fā)主體，還沒有走到談拆賠這一步。”
開發(fā)主體未確定
早在2011年綠景與白石洲投資發(fā)展有限公司就簽署協(xié)議，由綠景負責協(xié)助白石洲投資發(fā)展有限公司將白石洲舊改南北兩塊土地權屬由區(qū)確權到白石洲投資發(fā)展有限公司或直接委托白石洲公司舊改開發(fā)，明確白石洲公司作為舊改實施主體，但白石洲投資發(fā)展股份有限公司并不具備房地產開發(fā)資質，因此勢必將要引入開發(fā)商進行合作。
綠景對于白石洲舊改項目一直是勢在必得的態(tài)度。目前在白石洲已建有辦公地點，與白石洲投資發(fā)展有限公司辦公地點相一致，然而至今白石洲北區(qū)沙河五村舊改項目的開發(fā)主體仍具不確定性。
而覬覦白石洲舊改項目的房企，并不止一家。放眼整個白石洲大區(qū)，華潤、深業(yè)等房企均有所布局。
“白石洲本身居住人口體量大，地段優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢造成這個項目未來有無限的想象空間，因此對房企而言具備很大誘惑力。”耿延良表示。在劉忠?guī)X看來，白石洲緊鄰華僑城，是南山最好、最核心的地段之一，土地價值及商業(yè)價值高，因此眾房企都爭相搶食。
除了不少房企均對白石洲舊改感興趣外，城市更新政策正在不停調整，給開發(fā)商帶來許多不確定性，亦逐漸增加了其進行城市更新的難度。
宋丁指出：“舊改在深圳的發(fā)展過程中本身就存在不確定性，隨著政策的不斷調整，即使已經獲得開發(fā)權的開發(fā)商都有可能受到影響。白石洲舊改體量大，最大的困難就是開發(fā)商如何應對與村民之間反復磨合所開啟的一場拉鋸戰(zhàn)。”
對此，劉忠?guī)X亦表示認同。在其看來，隨著深圳土地稀缺的狀況加劇，地價的上漲，房價的上漲，村民們可能希望獲得較高對價。開發(fā)商跟村民反復的博弈非常不容易。
“拆遷是城中村改造最為困難的一環(huán)，需要社會各部門，尤其是政府的協(xié)調配合，后續(xù)的回遷工作亦然。”耿延良認為目前白石洲舊改對開發(fā)商來說存在的挑戰(zhàn)和困難不少，會是一個較為艱難的過程。
核心項目至今未入市
對于綠景集團而言，2018年還有一大任務是推動與控股上市公司綠景（中國）地產投資有限公司（以下簡稱“綠景地產”，00095.HK）在土地資源方面的實質性聯動，對首批成熟的技改項目計劃在適當的時候正式啟動注資工作。
盡管在2017年報中，綠景地產未直言首批成熟的舊改項目有哪些，但市場投資者對于白石洲舊改項目仍懷有預期。
事實上，近年來，機構投資者不乏對于綠景地產收入下降、土地儲備量少、公司規(guī)模等方面提出質疑。從2017年的經營情況看，由于綠景紅樹灣壹號未能如期入市，綠景地產全年銷售金額為36.2億元，并未完成當年初所制定的銷售目標。同期，2017年公司經營收入同比減少35.4%至29.68億元，毛利同比減少15.6%至19.38億元。但毛利率則高達65.3%。
對于綠景地產而言，舊改已成其拓展項目的重要途徑，但舊改在獲得較高毛利的同時，也因為開發(fā)難度大、周期長等特點考驗著企業(yè)的能力。
盡管2017年綠景地產未能完成銷售目標，但仍在2018年喊出了百億元計劃，而目前2018年已過半，作為2018年公司的核心業(yè)績貢獻項目，在嚴厲的調控之下，綠景紅樹灣壹號項目至今仍未入市。
來源：中國經營網
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