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  “空間即服務(wù)”的頂層戰(zhàn)略設(shè)計(jì)下，龍湖商業(yè)正快速發(fā)展。5月31日，2018龍湖商業(yè)謝忱晚宴上，龍湖集團(tuán)副總裁李楠透露，未來(lái)三年，龍湖商業(yè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積將持續(xù)提升，到2020年，龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超50座，商業(yè)租金目標(biāo)預(yù)計(jì)達(dá)成60億。

  “空間即服務(wù)”由龍湖集團(tuán)CEO邵明曉于今年初提出。換言之，龍湖希望把空間和人在自有平臺(tái)上有機(jī)結(jié)合，通過(guò)數(shù)據(jù)和技術(shù)的平臺(tái)能力，給消費(fèi)者提供更好的消費(fèi)場(chǎng)景與服務(wù)?；诖耍埡虡I(yè)有三大戰(zhàn)略方向：網(wǎng)格化布局、極致化產(chǎn)品、數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)。

  網(wǎng)格化布局，其實(shí)是龍湖在全國(guó)核心一二線城市，在人群密集的交通節(jié)點(diǎn)上布局天街。邵明曉指出，龍湖商業(yè)規(guī)模發(fā)展提速的依據(jù)是，從城市維度看，一二線城市約有95%以上的項(xiàng)目屬于高鐵、地鐵交通聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，這對(duì)龍湖網(wǎng)絡(luò)化布局是一大利好，比如上海布局5個(gè)項(xiàng)目，杭州布局6個(gè)項(xiàng)目，南京布局5個(gè)項(xiàng)目。龍湖集團(tuán)從2011年開(kāi)始將持有商業(yè)作為戰(zhàn)略，發(fā)展到今天，商業(yè)每年租金收益有30%以上的增長(zhǎng)，同時(shí)負(fù)債表比較穩(wěn)健。

  一個(gè)事實(shí)是，龍湖商業(yè)的利潤(rùn)占比去年12%，未來(lái)希望實(shí)現(xiàn)每年1-2個(gè)點(diǎn)增長(zhǎng)，在2020年達(dá)到20%左右的占比。商業(yè)運(yùn)營(yíng)也是龍湖四大主航道業(yè)務(wù)之一，具體為：C1地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營(yíng)、 C3長(zhǎng)租公寓、C4物業(yè)服務(wù)。

  主航道業(yè)務(wù)協(xié)同

  截至2017年底，龍湖商業(yè)已布局環(huán)渤海、華東、華西、華中、華南五大板塊，進(jìn)入城市18個(gè)城市。累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量26個(gè)，開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積達(dá)260萬(wàn)平方米，分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安等核心城市。

  邵明曉透露，龍湖上海的收入結(jié)構(gòu)正在改變。目前商業(yè)整體出租率95.3%。2017年，龍湖商業(yè)租金收入27.09億元（含稅），同比增長(zhǎng)33%。他強(qiáng)調(diào)，在上海，肯定不能完全做C1，不能指望做三五百億。另?yè)?jù)其透露，深圳、北京等則更多在C2、C3、C4發(fā)力。

  按照既定節(jié)奏，北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將于今年開(kāi)業(yè)，2019年及2020年還將分別有超過(guò)10座天街開(kāi)業(yè)，到2020年龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超50座。

  龍湖商業(yè)背后的邏輯，在于2017年其資金成本為4.5%，“有了這個(gè)底線，資本和運(yùn)營(yíng)的協(xié)同就交叉了，很難拿5%成本以上的錢做商業(yè)。”邵明曉稱。據(jù)悉，該公司在四大行授信額度已超1千億。

  未來(lái)，在城市進(jìn)入和選址布局方面，龍湖商業(yè)仍將堅(jiān)守核心一二線城市，依托于城市地圖研究體系，并以TOD模式為主要方向，優(yōu)選便捷的軌道交通節(jié)點(diǎn)。

  在龍湖商業(yè)構(gòu)建的智慧運(yùn)營(yíng)體系中，商業(yè)一體化、大數(shù)據(jù)雙平臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)流暢，已形成集團(tuán)統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的運(yùn)作模式。

  龍湖在上海還嘗試一件事，就是通過(guò)孵化項(xiàng)目的模式搭建城市“空間即服務(wù)”網(wǎng)絡(luò)。在上海，未來(lái)龍湖考慮布局超過(guò)10個(gè)天街及300-500家左右冠寓，另外還有很多龍湖的社區(qū)，以此形成網(wǎng)格化。

  從城市層面看，“空間即服務(wù)”將來(lái)打通，幾個(gè)業(yè)務(wù)之間可以導(dǎo)流，會(huì)員體系可以分享。

  資金成本匹配

  邵明曉進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)是資本的游戲。“C2業(yè)務(wù)非常奢侈，龍湖還是非常有信心，我們對(duì)規(guī)模的認(rèn)知，設(shè)定租金增長(zhǎng)年化30%左右，按照目標(biāo)慢慢跑沒(méi)有問(wèn)題。”邵明曉透露，龍湖回款的10%作為上限，用于持有型物業(yè)，“我們不會(huì)突破這些指標(biāo)，以保證商業(yè)穩(wěn)健的勻速增長(zhǎng)。“其實(shí)是做時(shí)間的朋友，走到最后還是能夠站在前列的”。

  龍湖商業(yè)在2016年做了“3個(gè)5年”規(guī)劃，第一個(gè)5年是夯實(shí)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)、做好體系系統(tǒng)，儲(chǔ)備擴(kuò)張的能力，并在創(chuàng)新板塊上有所突破；第二個(gè)5年是從2021年開(kāi)始做到快速成長(zhǎng)，能夠樹(shù)立全中國(guó)核心的品牌地位，有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和持續(xù)的創(chuàng)造；第三個(gè)5年，做到整個(gè)市場(chǎng)上持續(xù)領(lǐng)先，成為市場(chǎng)上最有盈利性和引領(lǐng)創(chuàng)新的公司。

  記者從知情人士處獲悉，龍湖商業(yè)有完整資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)體系，從拿地第一天開(kāi)始，到進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段的項(xiàng)目，每個(gè)時(shí)間段和時(shí)間點(diǎn)有完善的考慮或評(píng)估機(jī)制。

  事實(shí)上，2015-2017年，龍湖商業(yè)租金收入基本保持每年30%左右增長(zhǎng)，拋開(kāi)一些新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的因素，龍湖商業(yè)老項(xiàng)目的租金收益增長(zhǎng)幅度超過(guò)15%，北京長(zhǎng)楹天街和北京大興天街以及杭州金沙天街等租金收入年增長(zhǎng)幅度25%以上。

  邵明曉進(jìn)一步闡釋：龍湖這幾年資本成本在下降，未來(lái)2、3年處在加杠桿過(guò)程，龍湖的資本成本卻在往下走。而龍湖“空間即服務(wù)”目前還處于戰(zhàn)略模式試點(diǎn)階段，把城市的階段、人口、增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等多維度連接。

  邵明曉認(rèn)為，龍湖未來(lái)收入的主要來(lái)源不是房子，而是產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)收入。龍湖基于商業(yè)模型的變化，在2011年選擇做非連續(xù)性曲線，邏輯就是：龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售目前已跨過(guò)千億門檻，下一步規(guī)劃把C2商業(yè)＋C3冠寓＋C4物業(yè)服務(wù)，到2019年運(yùn)營(yíng)收入跨過(guò)100億。

  其舉例道，這符合新時(shí)代特征：大量人口往一二線城市集聚，為大量中產(chǎn)家庭做升級(jí)。比如客戶在30歲的時(shí)候買龍湖的房子，隨著龍湖天街網(wǎng)格化布局完成，這批住宅客戶再成為商業(yè)的一些客戶；與此同時(shí)，龍湖物業(yè)管理面積已有2億多平方米，去年收入20億。主航道之外，龍湖未來(lái)可能會(huì)開(kāi)辟更多業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現(xiàn)更多營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)。

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