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一則關(guān)于“萬科一萬億負(fù)債”的文章刷爆了各大網(wǎng)絡(luò)和社交網(wǎng)絡(luò)。

　　文章表示，截止一季度，樓市資本論獲悉，萬科的總負(fù)債達(dá)到了驚人的10289.27億元，超過新西蘭、科威特等國GDP，相當(dāng)于海南全省人民3年辛勤勞作創(chuàng)造的財富。連同84.04%的負(fù)債率水平，均已創(chuàng)下公司的歷史新高。

　　但是，該文章中提到的是萬科的總負(fù)債和負(fù)債率，并不能完全反映萬科的財務(wù)狀況，就萬科10289.27億元的總負(fù)債而言，其中包括預(yù)售房款，扣除預(yù)售房款后，萬科一季度的負(fù)債只有5496.67億元。該文章的算法完全是“外行人”的算法。

　　2017年，萬科的凈負(fù)債率僅為8.8%，屬于行業(yè)相當(dāng)?shù)偷乃?，綜合2017年房企年報，和訊房產(chǎn)選取了克而瑞研究中心以銷售額排名的前二十名房企，就凈負(fù)債率進(jìn)行排名，前五名凈負(fù)債率最高達(dá)到473%，最低也在233%。

　　如果就關(guān)于“萬科一萬億負(fù)債”文章的觀點來看，萬科都“負(fù)”可敵國了，那其他開發(fā)商還能活嗎？

　　雖是常識性的錯誤，但不得不承認(rèn)的是，房企的負(fù)債在攀升，降負(fù)債、控風(fēng)險甚至成為“碧萬恒”的2018年首要目標(biāo)，其他企業(yè)自然也趨之若鶩。只是，“降負(fù)債、控風(fēng)險”的口號背后，有的開發(fā)商是醉翁之意不在酒，有的開發(fā)商是迫在眉睫。

　　“降負(fù)債、控風(fēng)險”背后的原因是什么？2017年，政策風(fēng)向改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間達(dá)到一定高度，國際金融環(huán)境錯綜復(fù)雜，開發(fā)商之間的聯(lián)合和競爭愈加明顯，朱門酒肉臭，路有凍死骨的橋段將會繼續(xù)上演，強者恒強的現(xiàn)象無人逆轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)已進(jìn)入新階段，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。開發(fā)商自然都想成為“朱門”，不想被吃掉，沖規(guī)模是行之有效的生存之路，在這個過程中，負(fù)債不斷攀高。

　　此前，著名“死多”任志強曾表示，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了，基金有了一個最好的機(jī)會，可以便宜收購。去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內(nèi)融資很困難，就跑到國外融資。

　　任志強還列出數(shù)據(jù)，今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內(nèi)沒機(jī)會，這是一個很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。

　　他的結(jié)論是：現(xiàn)在看來要想維持一個高速的增長，已經(jīng)有困難了。

　　近兩年，這是一個很常見的現(xiàn)象，市場集中度攀高，企業(yè)在瘋狂發(fā)展，銷售額超5000億的企業(yè)有三家，新城控股副總裁歐陽捷日前對包括和訊房產(chǎn)在內(nèi)的十幾家媒體表示，房地產(chǎn)正處在一般集中型階段，前20強房企占據(jù)市場份額的20%-40%。在2020年，市場會進(jìn)入一般寡占型市場，前8強的房企占據(jù)市場份額的40%-70%。之后，市場將進(jìn)入高寡占型階段，前8強房企將占據(jù)市場份額的70%。

　　中小企業(yè)要么因為資金鏈斷裂而死掉，要么因為資金短缺被吞并。但是，活下來的企業(yè)也并非一路坦途。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年開發(fā)商儲備土地迅速放量，300城土地出讓金分別達(dá)到2.9萬億和4.06萬億，同比分別增長31%和50%，2017年更刷新紀(jì)錄。但進(jìn)入2018年，銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也被全面堵塞。

　　此外，開發(fā)商資金來源中，占比近20%的國內(nèi)貸款自2016年3月以來首現(xiàn)負(fù)增長（1至4月下降1.6%）。同時，由于按揭貸款規(guī)模在緊縮（1至4月下降6.7%）、實際投放連續(xù)半年負(fù)增長，且利率連續(xù)16個月上浮，加上首付款控制消費貸，“限價+搖號”降低預(yù)售申請和開盤進(jìn)度等因素，2017年占比達(dá)51%的其他資金（主要是銷售回款），未來對開發(fā)商現(xiàn)金流支撐的力度下降。

　　資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉表示， 近期，國家明確以專項債漸進(jìn)取代PSL（棚改貨幣化），推進(jìn)棚改投融資。監(jiān)管層嚴(yán)厲控制地方債務(wù)，PPP、產(chǎn)業(yè)基金等涉及地方政府違規(guī)舉債的已被清理。因此，無論貨幣創(chuàng)造、投放規(guī)模，還是閉環(huán)運營，納入政府預(yù)算且受嚴(yán)格監(jiān)管的專項債，遠(yuǎn)不能與PSL刺激棚改的效果等量齊觀。因此，未來棚改將更注重公共服務(wù)“補欠賬”、新型城鎮(zhèn)化，而非激發(fā)市場需求。

　　理論和現(xiàn)實總有差距，房地產(chǎn)市場已不受控制，天津現(xiàn)象、三四線城市房價的瘋狂崛起、開發(fā)商的日子似乎艱難。歐陽捷表示，就融資成本，一般來講差一點的企業(yè)基本上要在7到8，再高一點，可能要到10以上了。但有的信托可能高達(dá)15%。整體上來看，我們現(xiàn)在可能還不是利率最高的時候，未來可能還會繼續(xù)往上長，甚至，跌出50強可能會失去金融的支持。

　　但是也并沒有那么糟糕。房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)位置不會改變，土地財政更是地方政府和中央絕不愿也不能放棄的部分。從2014年開始，國家針對棚改給予了針對性的貨幣補貼，有相當(dāng)體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。

　　米宅的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這場針對棚改的貨幣放水集中在2016/2017/2018年爆發(fā)，2016年，超2萬億；2017年，約1.6萬億；2018年，第一季度約3000億，根據(jù)全年棚改目標(biāo)，預(yù)計全年投放不會低于1萬億。米宅保守估計，三年投放于棚改的貨幣超4萬億。

　　對于三四線城市的發(fā)展，歐陽捷也表示，棚戶區(qū)的改造未來可能會有三年到五年的時間。過去棚改中央政府給了2.6萬億，改造了2600萬套住房，就是相當(dāng)于每一套房子棚戶區(qū)房子10萬塊錢一套。未來中央政府明確還有1500萬套，換句話說，至少還有1.5萬億以上的這個錢用于棚戶區(qū)改造。棚改結(jié)束以后，往后還有5-10年的發(fā)展時間。

　　一位不愿具名的注冊會計師表示，開發(fā)商的債務(wù)壓力是有，但是要看它怎么發(fā)展，如果它還想銷售額翻番的發(fā)展，在這樣的金融環(huán)境下，資金鏈肯定承受不住，但是正常發(fā)展是可以的。

　　2017年，部分房企的復(fù)合增長率達(dá)到了70%，這其中多少受益于前兩年的房地產(chǎn)市場。在未來，如此之高的復(fù)合增長率或一去不復(fù)返。

    =和訊房產(chǎn)