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    為保證購(gòu)房者的權(quán)益，我國(guó)法律規(guī)定開發(fā)商必須在取得預(yù)售許可證后，才能進(jìn)行商品房預(yù)售。但有些開發(fā)商在開發(fā)過程中，面臨資金短缺、資金鏈斷裂的窘境，便不顧國(guó)家法律規(guī)定，以“聯(lián)建開發(fā)”“共同投資”之名，行賣房之實(shí)，無證仍變相預(yù)售房屋。

    案情回顧

    01

    開發(fā)商以聯(lián)合建設(shè)為由，忽悠小夫妻“優(yōu)惠”買房

    原告侯某出國(guó)打工攢下一筆小積蓄，便和媳婦張羅著想買個(gè)房，正巧A房地產(chǎn)開發(fā)公司宣傳投資聯(lián)合建設(shè)即可享受先期只支付一半基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、交房再付剩余房款的購(gòu)房“優(yōu)惠”。侯某夫妻商量過后，于2011年4月30日和被告A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂聯(lián)建協(xié)議，約定侯某夫妻購(gòu)買被告開發(fā)的度假公寓12棟1203號(hào)地塊聯(lián)建房，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)為115403元，聯(lián)建房建筑面積為54.59平方米，房屋總計(jì)價(jià)格230807元，協(xié)議約定交房時(shí)間為2012年12月31日，寬限諒解期為2013年6月30日。2011年4月30日，原告向被告支付了基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)115403元。

    02

    7年過后仍交不了房，才知開發(fā)商是空手套白狼

    簽訂協(xié)議后直至2018年3月立案時(shí)，被告仍未將符合合同約定的房屋交付于原告。后來侯某夫婦得知A房地產(chǎn)開發(fā)公司在與他們簽訂協(xié)議時(shí)，案涉項(xiàng)目尚無土地使用證，也無商品房預(yù)售許可證，更無法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，A房地產(chǎn)開發(fā)公司根本無權(quán)賣房。侯某夫婦遂起訴至榮成法院請(qǐng)求確認(rèn)原被告之間的聯(lián)建協(xié)議無效，要求被告退還房款115403元，并按照銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

    03

    開發(fā)商辯稱案涉房屋不屬于商品房，主張認(rèn)定合同有效

    A房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。”故認(rèn)定聯(lián)建合同效力不應(yīng)當(dāng)直接適用商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定，聯(lián)建合同所涉房屋不屬于預(yù)售相關(guān)法律法規(guī)所稱的商品房；其次聯(lián)建合同內(nèi)容既無違法之處又不損害第三人的利益，且與公共利益無關(guān)，所以從預(yù)售許可證的立法目的看，聯(lián)建合同不應(yīng)納入商品房預(yù)售許可證制度規(guī)范的范圍。

    04

    法官認(rèn)定聯(lián)建協(xié)議為商品房買賣合同，開發(fā)商需依法賠償

    榮成法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告間簽訂的“聯(lián)建協(xié)議書”，雖名為聯(lián)建，但雙方并無聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的合意，且聯(lián)建協(xié)議中已載明了訴爭(zhēng)房屋的位置、面積、價(jià)款、交付時(shí)間及違約責(zé)任等條款，并且原告也實(shí)際向被告支付了部分價(jià)款，故該協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。被告至今未取得訴爭(zhēng)房屋預(yù)售許可證，其與原告簽訂的房屋買賣合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)為無效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，被告依據(jù)無效合同收取的購(gòu)房款應(yīng)予以返還，并要賠償原告的合理損失。故原告要求被告返還購(gòu)房款114403元及按銀行同期貸款利率計(jì)算利息的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，予以支持。

法官提醒

    購(gòu)房者在買房時(shí)一定要擦亮雙眼，切不可因?yàn)樨潏D一時(shí)優(yōu)惠，就沖動(dòng)買房，要充分考察開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)，開發(fā)商只有能出具《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，才說明該批次的房源屬于可銷售樓盤。否則購(gòu)房者一是會(huì)面臨合同無效，預(yù)付房款因開發(fā)商拒絕退款或無力退款的損失；二是即使后期補(bǔ)上預(yù)售許可證，合同有效，購(gòu)房者往往也不能及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書或者根本無法取得房屋權(quán)屬證書。

    來源 | 山東高法、威海法院微信