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  屢次傳出要上市的美的置業(yè)終于邁出關(guān)鍵一步。5月31日，港交所披露了美的置業(yè)控股有限公司（下稱“美的置業(yè)”）的上市申請(qǐng)文件，聘請(qǐng)法巴及中信里昂為保薦人。

  截至2018年3月31日，土地儲(chǔ)備總量的建筑面積約3310萬平方米。其中土地物業(yè)的權(quán)益估值約950.13億元。公司法定股本增至20億港元，分為20億股，每股面值1港元的股份。

  隨著招股書的披露，美的置業(yè)的成長(zhǎng)脈絡(luò)也逐漸清晰。日前，關(guān)于上市以及其他方面的問題，時(shí)代周報(bào)記者聯(lián)系美的置業(yè)方面，截至發(fā)稿期，美的置業(yè)并未作出回復(fù)。

  赴港IPO

  美的置業(yè)在經(jīng)過多年發(fā)展后，逐漸成長(zhǎng)為美的帝國(guó)的一個(gè)百億板塊。

  2012年，美的置業(yè)在美的集團(tuán)整體上市前被剝離出來。2013年9月，為籌備獨(dú)立發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，美的控股實(shí)際控制人何享健將自己持有的美的建業(yè)（英屬維京群島）94.55%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給獨(dú)子何劍峰的妻子盧德燕。盧德燕通過名下三家全資公司持有美的置業(yè)上市前的100%股權(quán)。

  值得一提的是，轉(zhuǎn)讓后，作為一致行動(dòng)人，何享健和盧德燕同時(shí)為美的置業(yè)的實(shí)際控制人。

  在2014年，美的置業(yè)便傳出將要上市的消息。美的置業(yè)總裁赫恒樂在2014年接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)表示，將朝著上市目標(biāo)去努力。去年美的置業(yè)上市的消息再起喧囂，2017年7月，美的置業(yè)總裁赫恒樂在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)披露了上市計(jì)劃，“最近在推進(jìn)，未來會(huì)考慮在香港上市”。

  2017年12月初，市場(chǎng)便傳出美的置業(yè)將于2018年赴港IPO的消息。隨后美的集團(tuán)予以反駁。半年之后，傳言成真。

  其招股說明書顯示，美的置業(yè)近三年?duì)I收數(shù)據(jù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。2015年、2016年、2017年?duì)I業(yè)收入分別為83.12億元，119.92億元，177.16億元。同期凈利潤(rùn)分別為3.83億元、9.93億元和18.93億元。同期毛利率為21.5%、22.8%和27.6%。

  “房地產(chǎn)境內(nèi)融資難度大，監(jiān)管嚴(yán)格，去港股上市意味著融資渠道得到增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示。

  值得注意的是，在前幾年，美的置業(yè)雖未直接上市，但卻積極推動(dòng)旗下業(yè)務(wù)板塊進(jìn)軍資本市場(chǎng)。

  美的置業(yè)旗下的美的物業(yè)已于2016年底登陸新三板。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，美的物業(yè)在2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4億多元，同比增長(zhǎng)63.66%，凈利潤(rùn)為5608.27萬元，同比增長(zhǎng)102.57%。

  規(guī)模擴(kuò)張需資金

  美的置業(yè)成立于1995年，雖然起步較早，但前期發(fā)展較為遲緩。直到2010年，美的置業(yè)的全國(guó)化擴(kuò)張才姍姍來遲。

  近三年來，美的置業(yè)處于高速擴(kuò)張時(shí)期。根據(jù)美的置業(yè)官方數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)在2016年的銷售收入為212億元，同比增長(zhǎng)86%。2017年業(yè)績(jī)突破500億元，同比增長(zhǎng)139%。而在克而瑞發(fā)布的《2018年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》中，2018年1–5月，美的地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)依然不俗，約以263億元的銷售額躍升至36位。

  按照規(guī)劃，美的地產(chǎn)2019年?duì)幦?shí)現(xiàn)銷售金額600億元，2020年力爭(zhēng)千億規(guī)模的目標(biāo)。

  這意味著，如果美的置業(yè)想要繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，勢(shì)必延續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張的策略。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，美的置業(yè)到港股市場(chǎng)上市，將有助于其業(yè)績(jī)的繼續(xù)成長(zhǎng)。

  在銷售高歌猛進(jìn)之際，美的置業(yè)在土地市場(chǎng)頻頻現(xiàn)身，加快拿地步伐。根據(jù)招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業(yè)有117個(gè)規(guī)?；捻?xiàng)目組合，覆蓋全國(guó)11個(gè)省份的33個(gè)城市及一個(gè)直轄市，通過合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與了24個(gè)項(xiàng)目。

  從城市布局來看，美的置業(yè)項(xiàng)目主要分布于珠三角、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、環(huán)渤海、中國(guó)西南5個(gè)區(qū)域。

  迅速擴(kuò)張帶來的是資本開支高企以及負(fù)債的快速增長(zhǎng)。據(jù)招股書披露顯示，美的置業(yè)2015年負(fù)債率為622.1%、2016年負(fù)債率約為620%、2017年負(fù)債率為118.9%。

  跟行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)50%—60%的平均負(fù)債率相比，美的置業(yè)的負(fù)債率屬于高數(shù)字行列，并且存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  截至2018年3月31日，美的置業(yè)未償還的信托融資及其他融資安排總額共計(jì)150.56億元，此外，其銀行及其他借款達(dá)212.57億元，并且需要在兩年內(nèi)完成償還。

  美的置業(yè)也在加速拓寬融資渠道。據(jù)文件顯示，美的置業(yè)于2018年5月24日，美的置業(yè)取得批準(zhǔn)發(fā)行人民幣14.4億元非公開公司債，此外，公司還于3月20日取得批準(zhǔn)發(fā)行人民幣30億元公司債。

  時(shí)代周報(bào)記者查閱招股書了解，在美的置業(yè)的業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)，主要包括物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)以及商業(yè)物業(yè)投資及營(yíng)運(yùn)三方面。截至2018年3月31日，公司物業(yè)開發(fā)及銷售營(yíng)收占總營(yíng)收比例的97.5%。

  在主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，美的地產(chǎn)也將試水長(zhǎng)租公寓，并將首個(gè)項(xiàng)目落地美的置業(yè)廣場(chǎng)，總體量約10萬平方米，共計(jì)2000多套，預(yù)計(jì)將于2019年底入市。去年底，美的置業(yè)與碧桂園集團(tuán)在碧桂園總部簽署了《美的碧桂園戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，未來雙方將在產(chǎn)城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項(xiàng)目等細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行多維度的合作。

      來源：時(shí)代周報(bào)