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  香港開發(fā)商對(duì)內(nèi)地的熱情，從一個(gè)起點(diǎn)邁向另一個(gè)起點(diǎn)。

  為自己拿下一筆大“訂單”的有恒隆地產(chǎn)（00101.HK下稱恒?。?。5月28日，歷經(jīng)7小時(shí)，336輪苦戰(zhàn)，恒隆擊敗九龍倉（00004.HK，下稱九龍倉），以107億元拿下杭州武林天水單元XC0105A地塊。

  恒隆方面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這是公司時(shí)隔5年后在中國內(nèi)地再度拿地，上一次拿地追溯至2013年2月的武漢地塊。

  不僅只是恒隆的榮耀，這場(chǎng)土拍中，恒隆、九龍倉、新世界、新鴻基等老牌港資地產(chǎn)巨頭占據(jù)了半壁江山。

  港資房企的進(jìn)取，還會(huì)在即將到來的7月5日，上海新天地123、124、132地塊的競(jìng)拍上，再度展現(xiàn)。

  上海新天地地塊起始價(jià)已經(jīng)為135.8億元，參加競(jìng)拍2家企業(yè)中，一家就是瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）。瑞安房地產(chǎn)方面向時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)會(huì)參與，并希望能夠成功獲得地塊。

  港資房企對(duì)內(nèi)地的熱愛從20世紀(jì)80年代就已經(jīng)開始。以四大家族為代表的港資就開始陸續(xù)北上，開疆拓土。這些房企在專業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式、細(xì)則條例以及渠道資金上的種種，給中國的房地產(chǎn)業(yè)打開了認(rèn)知的大門。

  不過，港資開發(fā)商固有的開發(fā)周期長(zhǎng)、速度慢、策略相對(duì)保守的特點(diǎn)，也顯而易見。“早期拿地，再通過地價(jià)上漲獲利的模式，在當(dāng)下以及未來將會(huì)得到抑制。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

  不具名業(yè)內(nèi)人士王凱（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析表示，港資房企的目光一直都沒有離開過上海或杭州，以及中國內(nèi)地其他城市。港資擅長(zhǎng)長(zhǎng)期持有綜合性物業(yè)，會(huì)從宏觀、微觀等多方面來綜合考量，“在最合適的地段、時(shí)間去創(chuàng)造高價(jià)值項(xiàng)目。”他說到。

  策略各不同

  幾座巨型塔吊矗立在上海徐家匯CBD，一座寂靜的城邦正在漸漸崛起。這里是上海徐家匯國貿(mào)中心ITC項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)。如同新鴻基在香港創(chuàng)下的香港環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)ICC和國際金融中心IFC等地標(biāo)性建筑一樣，這里未來也將是上海的地標(biāo)所在。

  2013年9月5日，新鴻基以217.7億元拿下該地塊，成為彼時(shí)過去四年來的最高價(jià)地塊。項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資額將達(dá)到400億元，預(yù)計(jì)整體在2023年落成。

  值得一提的是這也是截至目前，新鴻基在國內(nèi)最大的獨(dú)立投資項(xiàng)目。

  不過，自此之后，新鴻基在內(nèi)地并未開啟明顯的擴(kuò)張，此外在內(nèi)地的土儲(chǔ)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。按照2013年財(cái)年至2017年財(cái)年的年報(bào)顯示，分別為8430萬平方尺、7960萬平方尺、5780萬平方尺和5260萬平方尺。

  在內(nèi)地的銷售額上，也并不穩(wěn)定，2014年財(cái)年至2017年財(cái)年分別為58億元、75億元和68億元。

  與此同時(shí)，新鴻基在2014–2017年間在內(nèi)地?cái)孬@的地塊屈指可數(shù)。最近的一次是5月10日以2.63億元拿下廣州南沙一地塊，也是時(shí)隔近10年在廣州再度拿地。

  綜觀來看，各家港資開發(fā)商在內(nèi)地呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果說新鴻基代表蟄伏的一派，與其形成鮮明對(duì)比的則是九龍倉。它也是港資中在內(nèi)地維持活躍的一家。

  按照易居研究院智庫中心出具給時(shí)代周報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2018年6月1日，九龍倉在內(nèi)地共計(jì)拿下了33個(gè)項(xiàng)目。

  華東是九龍倉的糧倉，33個(gè)地塊中的31個(gè)分布于蘇州、寧波、杭州、常州和上海。在2014–2018年間，九龍倉在華東總計(jì)拿下了15個(gè)地塊。

  “2018年我們也會(huì)買進(jìn)土地。”九龍倉第一副主席兼九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋日前在接受媒體采訪時(shí)表示，會(huì)增持上海、北京、蘇州、杭州、廣東等地，并希望加大在廣州、深圳的發(fā)展。

  周安橋坦言內(nèi)地在土地政策的調(diào)控對(duì)公司發(fā)展帶來了壓力。這也使得這家公司開始變得謹(jǐn)慎：將原先聚焦在16個(gè)城市調(diào)整為6個(gè)重點(diǎn)城市。

  而長(zhǎng)實(shí)，則是在內(nèi)地拋售物業(yè)的典型。從2013年開始，長(zhǎng)實(shí)陸續(xù)出售旗下的資產(chǎn)，被外界指出套現(xiàn)達(dá)千億。按照易居房地產(chǎn)研究院出具給時(shí)代周報(bào)記者的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)實(shí)在2012年開始，在內(nèi)地也不再拿地。

  不過此舉并未影響長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地土地儲(chǔ)備上的優(yōu)勢(shì)。截至2017年12月，時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)的9家港資開發(fā)商中，長(zhǎng)實(shí)目前在內(nèi)地的土儲(chǔ)占比最高，達(dá)10700萬平方尺，位居第一。

  新世界發(fā)展、新鴻基、恒基兆業(yè)、九龍倉、嘉里、恒隆、太古和瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的土儲(chǔ)分別為7200萬平方尺、約6000萬平方尺、3550萬平方尺、3510萬平方尺、2902萬平方尺、2165萬平方尺、1290萬平方尺和1150萬平方尺。

  盡管港資的開發(fā)周期普遍較長(zhǎng)，但各家在土儲(chǔ)分布上也有不同的狀態(tài)。

  以太古地產(chǎn)、恒隆等為代表的港資，項(xiàng)目普遍集中在一線以及準(zhǔn)一線城市。而像新鴻基、嘉里等除了一線以及準(zhǔn)一線城市外，還在三線城市甚至是四線城市有土儲(chǔ)。

  比如新鴻基在佛山、中山和東莞等地有土地儲(chǔ)備。而嘉里的土儲(chǔ)更是擴(kuò)張到了南昌、莆田、秦皇島和營口等地。

  商業(yè)地產(chǎn)再興起

  內(nèi)地市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，助推著港資房企的興盛。

  億翰智庫的分析報(bào)告認(rèn)為，各地不斷出臺(tái)的限購限貸等政策對(duì)投資性需求進(jìn)行了打壓，而另一個(gè)側(cè)面，商業(yè)地產(chǎn)因其6%-10%之間相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)率，價(jià)值開始不斷凸顯。

  戴德梁行最新發(fā)布的《大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊》指出，2017年，中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資再創(chuàng)新高，總金額達(dá)2730億元人民幣，按年增長(zhǎng)30%。

  而商業(yè)地產(chǎn)，就是港資所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。

  恒隆開發(fā)的恒隆廣場(chǎng)、新鴻基開發(fā)的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、IFC國金中心、九龍倉開發(fā)的IFS國金中心、太古地產(chǎn)開發(fā)的太古匯、新世界的K11等是港資的代表作。

  反映在租金收入上，在時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的9家港資開發(fā)商中，各家的租金收入在2015–2017年間，保持穩(wěn)定甚至是增長(zhǎng)的狀態(tài)。以恒隆為例，這三年來總租金收入維持在80億港元左右。

  不光如此這9家港資在內(nèi)地部分的租金收入也保持穩(wěn)定甚至增長(zhǎng)。例如太古地產(chǎn)方面，2017年內(nèi)地租金甚至出現(xiàn)了12%的上漲。

  總租金收入突破百億的有新鴻基、九龍倉和太古地產(chǎn)。2017年，三家的租金收入分別為218.97億港元、145.99億港元和112.52億港元。

  對(duì)比來看，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商目前只有萬達(dá)租金收入突破百億達(dá)255億元。其他的如華潤置地、龍湖地產(chǎn)、大悅城、新城控股、寶龍地產(chǎn)等盡管2017年各自實(shí)現(xiàn)了不同程度的上漲，但均未突破50億元。

  而港資開發(fā)商除了突破百億的三家外，恒隆、恒基兆業(yè)和長(zhǎng)實(shí)的總租金收益均在80億港元左右。

  究其原因，低資金成本和低凈負(fù)債，是港資房企的優(yōu)勢(shì)。這使得他們可以耐下心來打磨產(chǎn)品。例如新鴻基的資產(chǎn)負(fù)債在2017年的財(cái)報(bào)中只有25.7%，而在內(nèi)地近一半的開發(fā)商負(fù)債率超過70%。

  “內(nèi)地開發(fā)商和香港開發(fā)商的基因并不一樣。”億翰智庫首席研究員張化東對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析表示，經(jīng)歷香港市場(chǎng)的打拼，港資開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣于在存量市場(chǎng)上搶占資源，“他們不善于做快速開發(fā)，所以會(huì)在存量市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)，找的也會(huì)是核心城市的存量市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”

  港資也有自己的節(jié)奏。“從新鴻基的經(jīng)驗(yàn)來看，其特點(diǎn)是只有在進(jìn)行股權(quán)融資的年份，才大量購買投資性物業(yè)，以降低資產(chǎn)負(fù)債率以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。”億翰智庫的研究報(bào)告指出。

  未來到來

  事實(shí)上，不少港資已經(jīng)對(duì)中國市場(chǎng)表示了好看。

  早在2015年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，九龍倉就宣布過未來商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉在內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn)，并希望在5年內(nèi)，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額占集團(tuán)總量的30%以上。

  新世界發(fā)展方面則在5月明確表示要斥200億元拿地。

  與此同時(shí)，不少開發(fā)商的旗艦項(xiàng)目已經(jīng)或者將在內(nèi)地陸續(xù)亮相。這些項(xiàng)目將是財(cái)報(bào)上的現(xiàn)金奶牛。

  新鴻基在上海徐家匯的一期國貿(mào)匯ITC ONE已經(jīng)于2017年建成，嘉里在沈陽的嘉里城已經(jīng)在2016年年底開業(yè)。

  在長(zhǎng)沙，九龍倉今年將亮相長(zhǎng)沙的IFS項(xiàng)目；在廣州和沈陽，新世界將推出旗下的K11項(xiàng)目；在昆明、武漢，恒隆的項(xiàng)目已經(jīng)在籌備中。

  另一個(gè)維度上，港資房企已經(jīng)迎來了第二代甚至是第三代接班人。

  比如，新世界發(fā)展的重?fù)?dān)已經(jīng)交到了第三代接班人，鄭裕彤的孫子鄭志剛的肩上。新鴻基地產(chǎn)的第三代—執(zhí)行董事郭基煇，已經(jīng)開始接管公司在內(nèi)地的業(yè)務(wù)。

  不過，在中原集團(tuán)主席兼總裁施永青看來，香港的開發(fā)商此前還是偏向保守。他曾以諾曼底登陸來比喻內(nèi)地和香港開發(fā)商的不同：香港開發(fā)商拿地時(shí)更看重利潤，普遍利潤高達(dá)30%–40%，而內(nèi)地開發(fā)商為了拿地則可以選擇降低利潤。

  “內(nèi)地的房企大多數(shù)是第一代，愿意冒險(xiǎn)善于把握機(jī)會(huì)。而香港房企，他們從上一代人受傷結(jié)果辛苦積累的資本，經(jīng)營得謹(jǐn)慎小心。”施永青表示。

  事實(shí)上，內(nèi)地的房企也在向香港市場(chǎng)進(jìn)行拓展。

  按照公開數(shù)據(jù)顯示，僅在2016年，6家來自內(nèi)地的房企在香港共計(jì)拿下7幅宅地。按總成交額計(jì)算，當(dāng)年，內(nèi)地房企在香港摘得的住宅用地占當(dāng)年香港宅地總成交額的54%，首次占到半數(shù)以上。

        來源：時(shí)代周報(bào)