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  在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的情況下，企業(yè)收并購(gòu)將成為行業(yè)未來(lái)主流。

  但在禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安看來(lái)，收并購(gòu)需要有沉淀，比如完善的財(cái)務(wù)體系、法律體系。除此之外，更為關(guān)鍵的獨(dú)門(mén)秘籍，還在于“需要有信用體系的建成。”

  無(wú)疑，今年年初，禹洲地產(chǎn)收購(gòu)沿海家園，成為林龍安奉行的“信用哲學(xué)”帶來(lái)豐厚回報(bào)的經(jīng)典案例。

  沿海家園謀轉(zhuǎn)型 禹洲的“劃算”買(mǎi)賣(mài)

  2018年1月15日，禹洲地產(chǎn)與沿海家園雙雙停牌，隨后禹洲地產(chǎn)一紙公告宣布將斥資38億元收購(gòu)沿海家園所持有的恒華集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒華集團(tuán)”）100%股份。

  根據(jù)其所披露的信息顯示，恒華集團(tuán)目前擁有沈陽(yáng)、上海、北京、武漢等地共計(jì)7個(gè)子公司全部及部分股權(quán)，所擁有的項(xiàng)目包括武漢菱角湖項(xiàng)目、賽洛城項(xiàng)目、沈陽(yáng)沿海國(guó)際中心項(xiàng)目及佛山沿海馨庭項(xiàng)目4個(gè)在售項(xiàng)目，以及天津北辰項(xiàng)目、沈陽(yáng)蘇家屯項(xiàng)目及北京北實(shí)項(xiàng)目三宗地塊，涉及項(xiàng)目總建筑面積約548萬(wàn)平方米。

  據(jù)悉，而對(duì)于此次交易的價(jià)格，沿海家園曾報(bào)價(jià)75億元，后經(jīng)過(guò)談判降至38億元，對(duì)于禹洲地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)非常“劃算”的買(mǎi)賣(mài)。其中，禹洲在北京北實(shí)項(xiàng)目權(quán)益占比65%、天津北辰項(xiàng)目占比30%、武漢菱角湖項(xiàng)目占比60%，其余占比皆為100%。

  事實(shí)上，禹洲此次收購(gòu)沿海家園可謂“天時(shí)地利人和”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度日趨提升，馬太效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)、不進(jìn)則退。禹洲地產(chǎn)交易對(duì)方沿海家園正考慮謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，意欲從房地產(chǎn)行業(yè)向生物科技等領(lǐng)域發(fā)展。

  而在此之前，禹洲地產(chǎn)與沿海家園已經(jīng)有過(guò)合作。2016年12月，禹洲地產(chǎn)曾以36億元的價(jià)格從沿海家園處收購(gòu)了兩宗漢陽(yáng)區(qū)地塊，初步進(jìn)入武漢市場(chǎng)，這也為雙方此次交易奠定了合作基礎(chǔ)。

  禹洲地產(chǎn)方面則表示：“此次交易主要基于兩家企業(yè)掌舵人之間長(zhǎng)久的朋友關(guān)系及相互信任、沿海家園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等基礎(chǔ)上達(dá)成。”

  一位長(zhǎng)期關(guān)注禹洲地產(chǎn)的券商分析師告訴記者，禹洲地產(chǎn)此次收購(gòu)沿海家園代價(jià)不高，有些項(xiàng)目比較成熟，能直接轉(zhuǎn)化為銷售，整體而言，其以較小的代價(jià)支持公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。另外從其項(xiàng)目的分布城市看，主要為北京、天津、武漢和沈陽(yáng)等發(fā)達(dá)城市，項(xiàng)目消化壓力不大。

  據(jù)悉，上述7個(gè)項(xiàng)目權(quán)益預(yù)計(jì)可提供總貨值超988億元，潛在權(quán)益貨值超400億，2018年預(yù)計(jì)可推貨值約40億，分布于武漢，佛山，沈陽(yáng)； 2019年預(yù)計(jì)可推約100億貨值，其中天津約75億，沈陽(yáng)25億。

  林龍安在3月28日召開(kāi)的2017年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，禹洲接下來(lái)還會(huì)考慮全面收購(gòu)沿海家園剩余的房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包。

  強(qiáng)大信用體系支持 收并購(gòu)戰(zhàn)略加速全國(guó)布局

  事實(shí)上，收并購(gòu)以及舊改一直被禹洲地產(chǎn)視為拓展新城市的有力途徑。

  禹洲地產(chǎn)從1994年成立開(kāi)始，第一個(gè)項(xiàng)目就是并購(gòu)的華僑所屬的項(xiàng)目。在過(guò)去20多年來(lái)，禹洲地產(chǎn)一直堅(jiān)持把收購(gòu)和并購(gòu)當(dāng)成土地儲(chǔ)備的主要來(lái)源。

  林龍安曾向記者表示，禹洲地產(chǎn)每年在獲取土地儲(chǔ)備過(guò)程中，有1/4至1/3為收并購(gòu)所得。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)梳理，若以項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，2017年禹洲地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備約60%來(lái)自招拍掛市場(chǎng)，約40%來(lái)自于收購(gòu)。

  此外，禹洲連續(xù)十幾年一直在價(jià)值低洼時(shí)拿地，不在高峰時(shí)拿地王。并購(gòu)、收購(gòu)保證最大的盈利空間。林龍安表示，會(huì)繼續(xù)用好這個(gè)傳統(tǒng)接增加土地儲(chǔ)備。

  在林龍安的“朋友圈”里，一些新加坡、馬來(lái)西亞等華人華僑，抑或是港商、臺(tái)商朋友的項(xiàng)目信息，都被林龍安和禹洲地產(chǎn)加以重視。光有朋友圈這些關(guān)鍵信息還不夠，還“需要有信用體系的建成。”

  林龍安舉例，禹洲地產(chǎn)在珠海、東莞的項(xiàng)目，一定程度上都是因?yàn)槭煜さ娜?nèi)朋友認(rèn)可他的信用度。“知道與禹洲合作1+1大于2，能達(dá)到合作共贏的目的。”

  說(shuō)到這里林龍安的言語(yǔ)間閃過(guò)一絲驕傲。“不是每一家企業(yè)都可以做到，很多反饋合作掙不到錢(qián)。”林龍安說(shuō)，那是因?yàn)閷?duì)客戶的判斷、信用體系的建立、信息的整合之間都有一定的關(guān)聯(lián)。這是個(gè)系統(tǒng)工程，各因素缺一不可。

  現(xiàn)金流充裕 規(guī)模利潤(rùn)穩(wěn)健均衡發(fā)展

  值得指出的是，“激進(jìn)”一詞幾乎已成為閩系房企的標(biāo)簽，而同為閩系的禹洲地產(chǎn)即使在高速擴(kuò)張階段亦注重杠桿的平衡，以其自身的企業(yè)文化和穩(wěn)健的發(fā)展策略，成為行業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的企業(yè)之一。

  禹洲地產(chǎn)方面亦告訴記者：“此次收購(gòu)沿海家園資產(chǎn)包所用資金源于公司內(nèi)部，不會(huì)增加禹洲地產(chǎn)的負(fù)債。”

  在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)及公司秘書(shū)黃展鴻表示，公司2017年現(xiàn)金跟2016年基本是持平的，大約175億。禹洲會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)需求管理現(xiàn)金流的平衡，保持健康的凈負(fù)債率水平。2017年的銷售回款率是77-79%這個(gè)水平。凈負(fù)債率從上市以來(lái)都是在60-80%這個(gè)穩(wěn)健的區(qū)間。2018年也是維持在這個(gè)區(qū)間之間，但為了更有效擴(kuò)張，會(huì)不會(huì)增加1-2%，禹洲會(huì)去考慮，但不會(huì)更高，以維持規(guī)模、利潤(rùn)及穩(wěn)健發(fā)展三者平衡。

  林龍安表示，現(xiàn)金方面，其實(shí)禹洲地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)行人民幣30億的債券及在香港發(fā)行的7億左右美金還沒(méi)動(dòng)用。集團(tuán)的現(xiàn)金流現(xiàn)在還有175億左右在賬上，非常充足。禹洲將根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌。

  截至目前，禹洲地產(chǎn)已于全國(guó)6大都市圈布局25城，總土地儲(chǔ)備超過(guò)1500萬(wàn)平方米貨值,超人民幣3000億。在未來(lái)三年內(nèi)，禹洲很快就可以跨入行業(yè)第一陣營(yíng)，進(jìn)入千億俱樂(lè)部。

  在林龍安看來(lái)，如果在市場(chǎng)高速上行的時(shí)候，通過(guò)高杠桿拿地，盈利可以沖抵資金成本的價(jià)差。但當(dāng)行業(yè)已經(jīng)回到平均利潤(rùn)水平時(shí)，如果動(dòng)用過(guò)高杠桿，加上目前已進(jìn)入常態(tài)化調(diào)控期，太高杠桿容易造成資金斷裂，就會(huì)存在危險(xiǎn)。房地產(chǎn)就是金融，金融就是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)資金一斷，公司就很容易倒閉

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