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  在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的情況下，企業(yè)收并購將成為行業(yè)未來主流。

  但在禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安看來，收并購需要有沉淀，比如完善的財務(wù)體系、法律體系。除此之外，更為關(guān)鍵的獨(dú)門秘籍，還在于“需要有信用體系的建成。”

  無疑，今年年初，禹洲地產(chǎn)收購沿海家園，成為林龍安奉行的“信用哲學(xué)”帶來豐厚回報的經(jīng)典案例。

  沿海家園謀轉(zhuǎn)型 禹洲的“劃算”買賣

  2018年1月15日，禹洲地產(chǎn)與沿海家園雙雙停牌，隨后禹洲地產(chǎn)一紙公告宣布將斥資38億元收購沿海家園所持有的恒華集團(tuán)有限公司（以下簡稱“恒華集團(tuán)”）100%股份。

  根據(jù)其所披露的信息顯示，恒華集團(tuán)目前擁有沈陽、上海、北京、武漢等地共計7個子公司全部及部分股權(quán)，所擁有的項目包括武漢菱角湖項目、賽洛城項目、沈陽沿海國際中心項目及佛山沿海馨庭項目4個在售項目，以及天津北辰項目、沈陽蘇家屯項目及北京北實項目三宗地塊，涉及項目總建筑面積約548萬平方米。

  據(jù)悉，而對于此次交易的價格，沿海家園曾報價75億元，后經(jīng)過談判降至38億元，對于禹洲地產(chǎn)來說是一場非常“劃算”的買賣。其中，禹洲在北京北實項目權(quán)益占比65%、天津北辰項目占比30%、武漢菱角湖項目占比60%，其余占比皆為100%。

  事實上，禹洲此次收購沿海家園可謂“天時地利人和”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度日趨提升，馬太效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)、不進(jìn)則退。禹洲地產(chǎn)交易對方沿海家園正考慮謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，意欲從房地產(chǎn)行業(yè)向生物科技等領(lǐng)域發(fā)展。

  而在此之前，禹洲地產(chǎn)與沿海家園已經(jīng)有過合作。2016年12月，禹洲地產(chǎn)曾以36億元的價格從沿海家園處收購了兩宗漢陽區(qū)地塊，初步進(jìn)入武漢市場，這也為雙方此次交易奠定了合作基礎(chǔ)。

  禹洲地產(chǎn)方面則表示：“此次交易主要基于兩家企業(yè)掌舵人之間長久的朋友關(guān)系及相互信任、沿海家園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等基礎(chǔ)上達(dá)成。”

  一位長期關(guān)注禹洲地產(chǎn)的券商分析師告訴記者，禹洲地產(chǎn)此次收購沿海家園代價不高，有些項目比較成熟，能直接轉(zhuǎn)化為銷售，整體而言，其以較小的代價支持公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。另外從其項目的分布城市看，主要為北京、天津、武漢和沈陽等發(fā)達(dá)城市，項目消化壓力不大。

  據(jù)悉，上述7個項目權(quán)益預(yù)計可提供總貨值超988億元，潛在權(quán)益貨值超400億，2018年預(yù)計可推貨值約40億，分布于武漢，佛山，沈陽； 2019年預(yù)計可推約100億貨值，其中天津約75億，沈陽25億。

  林龍安在3月28日召開的2017年業(yè)績會上表示，禹洲接下來還會考慮全面收購沿海家園剩余的房地產(chǎn)項目資產(chǎn)包。

  強(qiáng)大信用體系支持 收并購戰(zhàn)略加速全國布局

  事實上，收并購以及舊改一直被禹洲地產(chǎn)視為拓展新城市的有力途徑。

  禹洲地產(chǎn)從1994年成立開始，第一個項目就是并購的華僑所屬的項目。在過去20多年來，禹洲地產(chǎn)一直堅持把收購和并購當(dāng)成土地儲備的主要來源。

  林龍安曾向記者表示，禹洲地產(chǎn)每年在獲取土地儲備過程中，有1/4至1/3為收并購所得。根據(jù)記者統(tǒng)計梳理，若以項目建筑面積計算，2017年禹洲地產(chǎn)新增土地儲備約60%來自招拍掛市場，約40%來自于收購。

  此外，禹洲連續(xù)十幾年一直在價值低洼時拿地，不在高峰時拿地王。并購、收購保證最大的盈利空間。林龍安表示，會繼續(xù)用好這個傳統(tǒng)接增加土地儲備。

  在林龍安的“朋友圈”里，一些新加坡、馬來西亞等華人華僑，抑或是港商、臺商朋友的項目信息，都被林龍安和禹洲地產(chǎn)加以重視。光有朋友圈這些關(guān)鍵信息還不夠，還“需要有信用體系的建成。”

  林龍安舉例，禹洲地產(chǎn)在珠海、東莞的項目，一定程度上都是因為熟悉的圈內(nèi)朋友認(rèn)可他的信用度。“知道與禹洲合作1+1大于2，能達(dá)到合作共贏的目的。”

  說到這里林龍安的言語間閃過一絲驕傲。“不是每一家企業(yè)都可以做到，很多反饋合作掙不到錢。”林龍安說，那是因為對客戶的判斷、信用體系的建立、信息的整合之間都有一定的關(guān)聯(lián)。這是個系統(tǒng)工程，各因素缺一不可。

  現(xiàn)金流充裕 規(guī)模利潤穩(wěn)健均衡發(fā)展

  值得指出的是，“激進(jìn)”一詞幾乎已成為閩系房企的標(biāo)簽，而同為閩系的禹洲地產(chǎn)即使在高速擴(kuò)張階段亦注重杠桿的平衡，以其自身的企業(yè)文化和穩(wěn)健的發(fā)展策略，成為行業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的企業(yè)之一。

  禹洲地產(chǎn)方面亦告訴記者：“此次收購沿海家園資產(chǎn)包所用資金源于公司內(nèi)部，不會增加禹洲地產(chǎn)的負(fù)債。”

  在2017年業(yè)績發(fā)布會上，禹洲地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)及公司秘書黃展鴻表示，公司2017年現(xiàn)金跟2016年基本是持平的，大約175億。禹洲會根據(jù)業(yè)務(wù)需求管理現(xiàn)金流的平衡，保持健康的凈負(fù)債率水平。2017年的銷售回款率是77-79%這個水平。凈負(fù)債率從上市以來都是在60-80%這個穩(wěn)健的區(qū)間。2018年也是維持在這個區(qū)間之間，但為了更有效擴(kuò)張，會不會增加1-2%，禹洲會去考慮，但不會更高，以維持規(guī)模、利潤及穩(wěn)健發(fā)展三者平衡。

  林龍安表示，現(xiàn)金方面，其實禹洲地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)行人民幣30億的債券及在香港發(fā)行的7億左右美金還沒動用。集團(tuán)的現(xiàn)金流現(xiàn)在還有175億左右在賬上，非常充足。禹洲將根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展來進(jìn)行統(tǒng)籌。

  截至目前，禹洲地產(chǎn)已于全國6大都市圈布局25城，總土地儲備超過1500萬平方米貨值,超人民幣3000億。在未來三年內(nèi)，禹洲很快就可以跨入行業(yè)第一陣營，進(jìn)入千億俱樂部。

  在林龍安看來，如果在市場高速上行的時候，通過高杠桿拿地，盈利可以沖抵資金成本的價差。但當(dāng)行業(yè)已經(jīng)回到平均利潤水平時，如果動用過高杠桿，加上目前已進(jìn)入常態(tài)化調(diào)控期，太高杠桿容易造成資金斷裂，就會存在危險。房地產(chǎn)就是金融，金融就是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)資金一斷，公司就很容易倒閉

      來源：時代周報