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  深圳一位房地產(chǎn)資深評論人告訴時代周報記者，由于此前物管公司的持續(xù)增長能力和商業(yè)模式不被看好，所以物管一度被認(rèn)為是“低值行業(yè)”。

  隨著碧桂園物業(yè)確定赴港上市，資本市場再添一支物業(yè)勁旅，同時也宣告物業(yè)板塊正在成為千億級房企比拼的新舞臺。

  5月29日，碧桂園宣布，碧桂園服務(wù)股份預(yù)期于6月19日上午9時在香港聯(lián)交所開始買賣。在三家5000億級別房企中，碧桂園成為最先將物業(yè)板塊推向資本市場的“吃螃蟹者”。萬科物業(yè)雖仍未有具體上市時間表，但其市場化運作早在2015年便已開始，至今已有三年時間。唯有恒大旗下的金碧物業(yè)尚未公布資本化運作計劃。

  除上述三家外，17家房企千億俱樂部成員中，綠城物業(yè)、中海物業(yè)已搶先登陸港交所，保利物業(yè)在2017年7月獲準(zhǔn)掛牌新三板，綠地則通過把全資物業(yè)公司10億元打包賣給雅居樂物業(yè)（雅生活服務(wù)）從而與其達(dá)成合作關(guān)系，曲線完成資本化運作。后者已在今年2月份登陸港交所。　　

  深圳一位房地產(chǎn)資深評論人告訴時代周報記者，由于此前物管公司的持續(xù)增長能力和商業(yè)模式不被看好，所以物管一度被認(rèn)為是“低值行業(yè)”。但安信證券指出，目前香港交易所已有7家物業(yè)公司上市，一方面可以看到資本正以很強的姿態(tài)席卷物管行業(yè)，大企業(yè)正在跑馬圈地構(gòu)建自己的業(yè)務(wù)圍城，從另一方面也能看出物管行業(yè)的潛力。

  3100萬平方米成平均線

  在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將“如何快速做到千億”列為工作重點的“規(guī)模化時代”，作為房企重要業(yè)務(wù)組成的物業(yè)板塊，也毫不例外地進入到了并購洗牌階段。

  以彩生活為例，在香港完成上市后，該公司2015年先是以3億元并購開元國際100%股權(quán)，后又在2016年收購了萬達(dá)物業(yè)。雅生活在2016年先以10億元收購綠地物業(yè)，后在2018年以2.05億元收購紫竹物業(yè)，而萬科物業(yè)則在2015年入股了卓弘物業(yè)和北京佰嘉物業(yè)，并在同年收購東莞卓圣物業(yè)……據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015–2016年物管百強累計收購企業(yè)數(shù)達(dá)300多家，累計收購管理面積超過6.2億平方米，占百強兩年管理面積總增量的27.78%。

  并購洗牌之后，物管百強企業(yè)管理面積均值從2007年的不足500萬平方米上升到2017年的3163.83萬平方米，管理項目個數(shù)均從40多個增長到178個（光大證券）。2017年，物管百強企業(yè)市場份額已升至32.42%。

  具體到企業(yè)，截至2017年底，恒大旗下金碧物業(yè)在管項目885個，管理合約面積近2.58億平方米。碧桂園物業(yè)合同管理面積約3.295億平方米，布局超240個城市。彩生活訂約管理2271個住宅小區(qū)，合約管理總建筑面積合共約為4.04億平方米。長城物業(yè)管理項目750余個，物業(yè)面積逾1.7億平方米。截至2018年1月底，萬科物業(yè)合同項目共計2429個，合同面積超過4.5億平方米。

  安信證券預(yù)測，資本對物管行業(yè)的關(guān)注，將進一步提振行業(yè)，受到資本青睞的公司也將背靠資本力量，不斷擴大版圖，充分發(fā)揮物管行業(yè)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢。

  機構(gòu)表示，對于物管行業(yè)來說，目前擴規(guī)模仍是主旋律且是企業(yè)未來發(fā)展王道。她提出，當(dāng)下物業(yè)百強企業(yè)規(guī)模擴張主要手段是兄弟公司助力與市場拓展為主、理性并購為輔、平臺輸出與模式創(chuàng)新有效補充。

  融資新渠道

  中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，大型房企分拆物業(yè)公司單獨上市，一是擴大房企融資規(guī)模；二是推動傳統(tǒng)物業(yè)公司改革，促進輕資產(chǎn)模式擴張，提高盈利點。碧桂園也曾表示，將物業(yè)板塊分拆后可進一步強化企業(yè)管制架構(gòu)，并可為碧桂園物業(yè)提供多元化的資本來源，以撥付現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴充的資金。

  物業(yè)公司成為房企新融資渠道是基于物業(yè)合同期限較長、現(xiàn)金流也較為穩(wěn)定，于是隨著2015年“博時資本–世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”獲批以來，房地產(chǎn)企業(yè)開始紛紛效仿，嘗試將物業(yè)管理業(yè)務(wù)證券化。

  2016年2月，國君資管發(fā)行雅居樂物業(yè)服務(wù)債權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，雅居樂抵押其管理的若干物業(yè)未來5年的應(yīng)收款項權(quán)利，通過該項專項計劃確立總面值達(dá)11億元的資產(chǎn)證券化。2017年9月11日，第一物業(yè)發(fā)布公告稱，公司以非公開發(fā)行的方式發(fā)行800萬股，發(fā)行價格12.5元/股，募集資金1億元，鼎暉、中金等32名投資者參與認(rèn)購。本次股票發(fā)行募集資金的用途為：為公司著手開展行業(yè)內(nèi)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收購、并購及戰(zhàn)略投資提供必要的資金儲備。

  “2017年物業(yè)費ABS共發(fā)行10單，發(fā)行規(guī)模為121.56億元。”東方金誠研報顯示，物業(yè)費收入是ABS產(chǎn)品還款的第一來源，物業(yè)服務(wù)合同期限及類型、歷史收繳率、物業(yè)類型、物業(yè)分散度和關(guān)聯(lián)交易占比是影響基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流穩(wěn)定性的重要因素。

  在部分企業(yè)看來，物業(yè)費資產(chǎn)證券化不僅可以顯著降低融資成本，同時也能盤活物業(yè)管理的存量資產(chǎn)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)流動性。

        來源：時代周報