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  深圳一位房地產(chǎn)資深評(píng)論人告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于此前物管公司的持續(xù)增長(zhǎng)能力和商業(yè)模式不被看好，所以物管一度被認(rèn)為是“低值行業(yè)”。

  隨著碧桂園物業(yè)確定赴港上市，資本市場(chǎng)再添一支物業(yè)勁旅，同時(shí)也宣告物業(yè)板塊正在成為千億級(jí)房企比拼的新舞臺(tái)。

  5月29日，碧桂園宣布，碧桂園服務(wù)股份預(yù)期于6月19日上午9時(shí)在香港聯(lián)交所開(kāi)始買賣。在三家5000億級(jí)別房企中，碧桂園成為最先將物業(yè)板塊推向資本市場(chǎng)的“吃螃蟹者”。萬(wàn)科物業(yè)雖仍未有具體上市時(shí)間表，但其市場(chǎng)化運(yùn)作早在2015年便已開(kāi)始，至今已有三年時(shí)間。唯有恒大旗下的金碧物業(yè)尚未公布資本化運(yùn)作計(jì)劃。

  除上述三家外，17家房企千億俱樂(lè)部成員中，綠城物業(yè)、中海物業(yè)已搶先登陸港交所，保利物業(yè)在2017年7月獲準(zhǔn)掛牌新三板，綠地則通過(guò)把全資物業(yè)公司10億元打包賣給雅居樂(lè)物業(yè)（雅生活服務(wù)）從而與其達(dá)成合作關(guān)系，曲線完成資本化運(yùn)作。后者已在今年2月份登陸港交所?！　?/span>

  深圳一位房地產(chǎn)資深評(píng)論人告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于此前物管公司的持續(xù)增長(zhǎng)能力和商業(yè)模式不被看好，所以物管一度被認(rèn)為是“低值行業(yè)”。但安信證券指出，目前香港交易所已有7家物業(yè)公司上市，一方面可以看到資本正以很強(qiáng)的姿態(tài)席卷物管行業(yè)，大企業(yè)正在跑馬圈地構(gòu)建自己的業(yè)務(wù)圍城，從另一方面也能看出物管行業(yè)的潛力。

  3100萬(wàn)平方米成平均線

  在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將“如何快速做到千億”列為工作重點(diǎn)的“規(guī)模化時(shí)代”，作為房企重要業(yè)務(wù)組成的物業(yè)板塊，也毫不例外地進(jìn)入到了并購(gòu)洗牌階段。

  以彩生活為例，在香港完成上市后，該公司2015年先是以3億元并購(gòu)開(kāi)元國(guó)際100%股權(quán)，后又在2016年收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)物業(yè)。雅生活在2016年先以10億元收購(gòu)綠地物業(yè)，后在2018年以2.05億元收購(gòu)紫竹物業(yè)，而萬(wàn)科物業(yè)則在2015年入股了卓弘物業(yè)和北京佰嘉物業(yè)，并在同年收購(gòu)東莞卓圣物業(yè)……據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015–2016年物管百?gòu)?qiáng)累計(jì)收購(gòu)企業(yè)數(shù)達(dá)300多家，累計(jì)收購(gòu)管理面積超過(guò)6.2億平方米，占百?gòu)?qiáng)兩年管理面積總增量的27.78%。

  并購(gòu)洗牌之后，物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值從2007年的不足500萬(wàn)平方米上升到2017年的3163.83萬(wàn)平方米，管理項(xiàng)目個(gè)數(shù)均從40多個(gè)增長(zhǎng)到178個(gè)（光大證券）。2017年，物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額已升至32.42%。

  具體到企業(yè)，截至2017年底，恒大旗下金碧物業(yè)在管項(xiàng)目885個(gè)，管理合約面積近2.58億平方米。碧桂園物業(yè)合同管理面積約3.295億平方米，布局超240個(gè)城市。彩生活訂約管理2271個(gè)住宅小區(qū)，合約管理總建筑面積合共約為4.04億平方米。長(zhǎng)城物業(yè)管理項(xiàng)目750余個(gè)，物業(yè)面積逾1.7億平方米。截至2018年1月底，萬(wàn)科物業(yè)合同項(xiàng)目共計(jì)2429個(gè)，合同面積超過(guò)4.5億平方米。

  安信證券預(yù)測(cè)，資本對(duì)物管行業(yè)的關(guān)注，將進(jìn)一步提振行業(yè)，受到資本青睞的公司也將背靠資本力量，不斷擴(kuò)大版圖，充分發(fā)揮物管行業(yè)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)。

  機(jī)構(gòu)表示，對(duì)于物管行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前擴(kuò)規(guī)模仍是主旋律且是企業(yè)未來(lái)發(fā)展王道。她提出，當(dāng)下物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張主要手段是兄弟公司助力與市場(chǎng)拓展為主、理性并購(gòu)為輔、平臺(tái)輸出與模式創(chuàng)新有效補(bǔ)充。

  融資新渠道

  中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示，大型房企分拆物業(yè)公司單獨(dú)上市，一是擴(kuò)大房企融資規(guī)模；二是推動(dòng)傳統(tǒng)物業(yè)公司改革，促進(jìn)輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張，提高盈利點(diǎn)。碧桂園也曾表示，將物業(yè)板塊分拆后可進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)管制架構(gòu)，并可為碧桂園物業(yè)提供多元化的資本來(lái)源，以撥付現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來(lái)擴(kuò)充的資金。

  物業(yè)公司成為房企新融資渠道是基于物業(yè)合同期限較長(zhǎng)、現(xiàn)金流也較為穩(wěn)定，于是隨著2015年“博時(shí)資本–世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始紛紛效仿，嘗試將物業(yè)管理業(yè)務(wù)證券化。

  2016年2月，國(guó)君資管發(fā)行雅居樂(lè)物業(yè)服務(wù)債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，雅居樂(lè)抵押其管理的若干物業(yè)未來(lái)5年的應(yīng)收款項(xiàng)權(quán)利，通過(guò)該項(xiàng)專項(xiàng)計(jì)劃確立總面值達(dá)11億元的資產(chǎn)證券化。2017年9月11日，第一物業(yè)發(fā)布公告稱，公司以非公開(kāi)發(fā)行的方式發(fā)行800萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)格12.5元/股，募集資金1億元，鼎暉、中金等32名投資者參與認(rèn)購(gòu)。本次股票發(fā)行募集資金的用途為：為公司著手開(kāi)展行業(yè)內(nèi)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收購(gòu)、并購(gòu)及戰(zhàn)略投資提供必要的資金儲(chǔ)備。

  “2017年物業(yè)費(fèi)ABS共發(fā)行10單，發(fā)行規(guī)模為121.56億元。”東方金誠(chéng)研報(bào)顯示，物業(yè)費(fèi)收入是ABS產(chǎn)品還款的第一來(lái)源，物業(yè)服務(wù)合同期限及類型、歷史收繳率、物業(yè)類型、物業(yè)分散度和關(guān)聯(lián)交易占比是影響基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流穩(wěn)定性的重要因素。

  在部分企業(yè)看來(lái)，物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化不僅可以顯著降低融資成本，同時(shí)也能盤活物業(yè)管理的存量資產(chǎn)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性。

        來(lái)源：時(shí)代周報(bào)