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  導(dǎo)讀

  今年迄今為止，香港二手樓市在成交宗數(shù)和金額方面呈現(xiàn)“量價齊升”的局面，香港十大指標(biāo)二手樓盤的單價升幅顯著，今年前五個月這些藍(lán)籌屋苑的單價漲幅普遍超過10%。為了幫助樓市“降溫”，特區(qū)政府正在醞釀對一手樓盤征收空置稅。

  近日香港天氣異常炎熱，樓市也依然“高燒不退”。

  根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港4月私人住宅售價指數(shù)升至375.9點，環(huán)比上升1.8%，該指數(shù)已連續(xù)上升25個月，累計升幅達(dá)38.5%，并連續(xù)18個月刷新最高紀(jì)錄。

  “今年以來，二手樓價升勢凌厲，前五個月的漲幅已經(jīng)超過8%，創(chuàng)下六年同期的新高，我們預(yù)計今年上半年的升幅可達(dá)到10%。鑒于香港經(jīng)濟(jì)增長前景良好，樓市有望保持漲勢，全年的漲幅將達(dá)到15%。”美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示。

  他續(xù)稱，今年迄今為止，二手樓市在成交宗數(shù)和金額方面呈現(xiàn)“量價齊升”的局面，“香港十大指標(biāo)二手樓盤的單價升幅顯著，今年前五個月這些藍(lán)籌屋苑的單價漲幅普遍超過10%。以港島區(qū)的龍頭屋苑太古城為例，年內(nèi)的累計漲幅已達(dá)12.8%，平均實用呎價超過2萬港元。”

  從成交來看，今年前五個月的二手樓市成交異?；鸨?，每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超過14%。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝預(yù)計，今年上半年二手住宅的注冊量將接近2.7萬宗，創(chuàng)下三年半以來的新高，而二手住宅成交金額則有望創(chuàng)下2050億港元的紀(jì)錄，創(chuàng)七年以來的新高。

  醞釀開征空置稅

  近年來，香港樓市成交持續(xù)熾熱，為了幫助樓市“降溫”，特區(qū)政府正在醞釀對一手樓盤征收空置稅。香港財政司司長陳茂波近日在立法會匯報時透露，運輸及房屋局對空置稅的研究接近尾聲，將會盡快達(dá)成決定，再作公布。

  根據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個，其中6000個在去年或今年首季落成，其余3000個單位則于2011年至2016年期間落成。

  “香港樓市持續(xù)活躍，樓價已大幅超出市民負(fù)擔(dān)能力。一手空置單位有9000個，相比每年1.8萬個單位的新增供應(yīng)目標(biāo)，空置單位數(shù)量較大，也影響政府努力增加土地供應(yīng)的政策效果。”陳茂波表示。

  然而，業(yè)界普遍對于推出空置稅的成效存疑。劉嘉輝指出：“政府推出空置稅，可能鼓勵開發(fā)商加快推售新盤項目貨尾的速度。但是過去10年，平均每年一手住宅的注冊量約1.4萬宗，去年則達(dá)到1.86萬宗的高位，因此征收空置稅對于增加‘樓花’（期房）的供應(yīng)成效未必十分明顯。我們預(yù)測今年一手樓盤的成交宗數(shù)將達(dá)到2萬宗，不會因空置稅而出現(xiàn)成交宗數(shù)大幅飆升。”

  同時，劉嘉輝指出，今年前五個月的一手市場則相對淡靜，由于推盤數(shù)量減少，截至6月初，已推出的全新住宅單位總數(shù)僅為4545個，創(chuàng)下近年來的新低，導(dǎo)致部分購買力流向二手市場。同期，新盤溢價指數(shù)持續(xù)高企，前兩個季度分別為19.7%、20.6%，恢復(fù)至2013年第二季度以來的高位。

  事實上，根據(jù)差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，遠(yuǎn)低于1997年至2016年期間5%的長期平均空置率。

  香港中文大學(xué)劉佐德全球經(jīng)濟(jì)及金融研究所常務(wù)所長莊太量指出，海外國家征收空置稅大多是針對二手物業(yè)市場，而針對一手物業(yè)未必能緩解樓價升勢，而且在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

  同時，香港世紀(jì)城市集團(tuán)主席羅旭瑞則認(rèn)為，香港住宅市場空置率低，空置稅未必適用。他坦言，盡管政府因應(yīng)樓價高企推出多項“辣招”，但樓價依然持續(xù)走高，根本原因在于置業(yè)需求旺盛而土地供應(yīng)不足，要調(diào)控樓市的重點在于供求平衡，政府應(yīng)著力加大土地供應(yīng)。

  公開數(shù)據(jù)顯示，香港本地老牌地產(chǎn)商大都手持一定數(shù)量的“尾盤”，即已落成待售的單位。截至去年年底，新鴻基地產(chǎn)持有接近兩千個這類空置住宅單位，新世界發(fā)展、會德豐則分別持有550個、227個。

  上車盤受投資客追捧

  俗稱“上車盤”（首次置業(yè)人士購買的樓盤）在香港樓市升浪中表現(xiàn)地異常搶眼。

  “這類細(xì)價樓主要面對市場剛需，也是投資客的首選，這類單位的價格大約在400萬至800萬港元之間，租金回報率仍然接近3%，相比之下，一些豪宅單位的租金回報僅略高于2%，而且小面積單位較易出租。”布少明向本報記者表示。

  根據(jù)差餉物業(yè)估價署的資料顯示，自2016年3月以來，香港住宅租金升幅主要集中在中小型單位，港島、九龍、新界三區(qū)的A至C類中小型單位（實用面積介于430平方呎至1037平方呎），期間呎租升幅分別達(dá)到16.7%25.4%。其中，實用面積約430方呎的A類單位中，九龍及新界過去兩年多以來分別上升25.4%、24.5%，為各類單位中升幅最大。

  “雖然美國6月加息幾乎已成定局，香港有可能跟隨加息，但是現(xiàn)在買家普遍放手去搶，目前業(yè)主的借貸比率低。即使今年香港加息一兩次，對業(yè)主的實際供款增加有限。更重要的是，香港的經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好穩(wěn)健，今年第一季度經(jīng)濟(jì)同比實質(zhì)增長達(dá)到4.7%，失業(yè)率則跌至2.8%的20年以來的最低水平。”布少明說道。

  同時，陳茂波指出，今年前4個月每月住宅成交量同比攀升7%，樓價累計升幅達(dá)到7%，相比1997年高位已超出117%，市民置業(yè)購買力指數(shù)第一季升至71%，明顯高于過去20年的44%長期平均數(shù)，“雖然市場氣氛樂觀，但基本因素變化逐漸對樓市構(gòu)成調(diào)整壓力，未來5年私人住宅單位的落成量每年有望達(dá)到2.08萬個，相比去5年平均水平增加50%，私人住宅市場供求偏緊情況將逐步緩和。”

            來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道