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  經(jīng)歷前兩年的快速發(fā)展，美的集團何享健家族的地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始搶奪房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的門票，計劃赴香港上市。

  5月31日，美的置業(yè)控股有限公司（下稱“美的置業(yè)”）在港交所披露預(yù)上市文件，其保薦人是法巴及中信里昂證券。文件顯示，美的置業(yè)為何享健家族企業(yè)，2004年，何享健獲得美的置業(yè)集團多數(shù)股權(quán)，并在2013年設(shè)立BVI公司，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給兒媳盧德燕，后通過一致行動人協(xié)議安排，共同成為美的置業(yè)的控股股東。

  作為何享健家族電器之外的又一業(yè)務(wù)，美的置業(yè)此前并未受到足夠關(guān)注，但過去幾年里卻經(jīng)歷一輪快速增長周期，走上一條杠桿擴張之路，此番希冀登陸香港資本市場打通新的融資渠道。

  過去三年悄然擴張

  2009年10月，美的建業(yè)（英屬維京群島）設(shè)立，間接持有美的置業(yè)集團全部股權(quán)。2013年9月，為獨立發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，何享健將自己持有的美的建業(yè)（英屬維京群島）94.55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給盧德燕，轉(zhuǎn)讓后，何享健與盧德燕訂立一致行動安排，雙方仍為美的建業(yè)（英屬維爾京群島）也即美的置業(yè)的實際控制人。

  為此次上市而進行重組時，又在美的建業(yè)（英屬維爾京群島）上搭建美的置業(yè)控股，盧德燕通過美的發(fā)展、美恒、美域三家公司全資控股美的置業(yè)控股。

  招股書顯示，美的置業(yè)經(jīng)營范圍遍布全國11個省份的33個城市及一個直轄市。地區(qū)上主要分布于珠三角經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)及中國西南5個區(qū)域。從城市布局看，主要集中在國內(nèi)二三四線城市，業(yè)務(wù)集中在華南地區(qū)。

  第一財經(jīng)記者注意到，2015年～2017年，美的置業(yè)主營業(yè)務(wù)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，復(fù)合增長率46%。同時三年同期凈利潤分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元，復(fù)合增長率122%。

  截至2018年3月31日，公司土儲總建筑面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區(qū)的項目體量最大，總土儲為840萬平方米，占比33.33%。

  高速發(fā)展背后，美的置業(yè)銷售額不斷變大，根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，美的置業(yè)2017年銷售額約500億元。從招股書合約負(fù)債（原科目為預(yù)收賬款）同樣可見一斑，2017年美的置業(yè)合約負(fù)債約363.6億元。

  不過，美的置業(yè)凈負(fù)債率保持高位，2015年凈負(fù)債比率為622.1%、2016年凈負(fù)債比率為624.7%、2017年凈負(fù)債比率為118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%。高出行業(yè)平均水平近一倍。

  去年，美的置業(yè)總裁赫恒樂在接受媒體采訪時表達在香港上市原因，稱上市不僅僅是解決短期融資和套現(xiàn)，港股上市公司可以提升獲取資金的能力。

  債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

  上市融資是所有希冀在規(guī)模上有所突破的房地產(chǎn)企業(yè)的核心命題，美的置業(yè)也不例外。

  第一財經(jīng)記者查閱招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業(yè)負(fù)債總額1089億。其中，流動負(fù)債中銀行及其他借款約107億，貿(mào)易及其他應(yīng)付款項約215億。這意味著，美的置業(yè)短期債務(wù)約322億。

  從非流動負(fù)債看，美的置業(yè)公司債券約20億，銀行及其他借款約294億。長期債務(wù)大概在314億。

  美的置業(yè)短債比重相對較高。而參考行業(yè)公司，很多優(yōu)質(zhì)公司短期債務(wù)通常占債務(wù)總額20%～30%的水平。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個長周期行業(yè)，房企通常會選擇3年～5年債務(wù)，而大量短期債務(wù)將激增美的置業(yè)償債壓力。這也不難理解為何美的置業(yè)選擇上市，以進一步化解其短期債務(wù)壓力。

  同時，美的置業(yè)通過信托融資及其他融資安排，占到借款總額約34.5%。其在招股書提醒，信托融資受中國保監(jiān)會監(jiān)控，存在政策變動的不確定因素，倘若變動，將有可能導(dǎo)致公司融資成本增加；公司還因銀行借款以及信托融資安排，已經(jīng)產(chǎn)生并預(yù)期將繼續(xù)產(chǎn)生大量利息開支。

  資金成本看，截至2018年3月31日，美的置業(yè)銀行及其他借款資金成本5.66%，較2017年5.28%有所上升。

  事實上，融資難和融資貴是中小房企面臨的巨大問題，今年以來，包括銀行、信托等融資渠道都在收緊，各大房企均面臨償債壓力。

  5月30日，合生創(chuàng)展集團有限公司2018年非公開發(fā)行公司債券目前項目狀態(tài)為“中止”，據(jù)悉，該項目品種為私募，擬發(fā)行金額為31億元，承銷商/管理人為中泰證券和光大證券。

  此外，“花樣年集團(中國)有限公司2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券”和 “廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券”均在近期顯示“中止”。

  融資難已經(jīng)成為房企2018年的關(guān)鍵詞，對于中小房企而言，抓緊時間上市尤為重要。

  據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

  顯然，對于沖擊上市的美的置業(yè)而言，通過上市以平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升長期債務(wù)的比重，是其加速擴張過程中，必須要解決的一個路障。

  何享健家族財富再飆升

  從美的置業(yè)控股結(jié)構(gòu)看，何享健家族目前100%持有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

  招股書披露的美的置業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，盧德燕通過名下三家全資公司，持有美的置業(yè)上市前的100%股權(quán)。何享健則是作為一致行動人，與盧德燕共同享有權(quán)益。但他們也并不在公司內(nèi)擔(dān)任任何職務(wù)。美的置業(yè)的4名執(zhí)行董事中，董事長赫恒樂、主管戰(zhàn)略規(guī)劃和投資拓展的副總裁姚嵬、首席財務(wù)官林戈、負(fù)責(zé)設(shè)計的林冬娜均為職業(yè)經(jīng)理人，但他們均有在美的集團任職的履歷。何享健唯一的兒子何劍鋒在美的置業(yè)中出任非執(zhí)行董事，僅就公司營運和管理提供戰(zhàn)略意見及建議。

  雖然不在美的集團體系內(nèi)，美的置業(yè)仍然從美的集團身上“借光”不少，其中包括一站式智慧家居及生活解決方案的支持，以及在銀行貸款方面，需求美的集團的信用擔(dān)保。

  美的置業(yè)稱，其競爭優(yōu)勢是長期形成的品牌、多元化及低成本土地儲備、一站式智慧家居及生活解決方案提供者、高效管理架構(gòu)及高度標(biāo)準(zhǔn)化營運策略，以及管理團隊積極性高且經(jīng)驗豐富。

  福布斯2018全球富豪榜顯示，何享健目前財富值201億美元，位列中國富豪榜第六位。美的置業(yè)如若成功上市，將進一步增加何享健家族財富，參考同級別規(guī)模房企，還將帶來超過200億元人民幣財富。

       來源：第一財經(jīng)日報