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  2018年4月27日，鏈家董事長(zhǎng)左暉在「樂(lè)分享、誠(chéng)參與、鑄聯(lián)盟——2018中城聯(lián)盟董事長(zhǎng)年會(huì)」上進(jìn)行了主題為《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的一些觀察》的閉門(mén)分享。以下為現(xiàn)場(chǎng)錄音整理。

  大家上午好，每次聽(tīng)任總講完，總感覺(jué)腦袋有被「撐著」的感覺(jué)，我就想著給大家吃點(diǎn)「山楂丸」消化一下。在過(guò)去一年里，我對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些零星的觀察，跟大家交流一下。

  今年是改革開(kāi)放40周年，1978年中國(guó)大概是1.7億的城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)住宅面積大概是11億平方米，人均居住面積是6平方米。現(xiàn)在，中國(guó)城鎮(zhèn)人口接近8億，已經(jīng)有250億平方米住宅了。理論上中國(guó)城鎮(zhèn)人口的住宅問(wèn)題，已經(jīng)基本得到解決。

  在整個(gè)大背景下，我觀察到一些事情。

  第一個(gè)是關(guān)于租賃，因?yàn)橹罢劦竭^(guò)很多次，我把自己對(duì)租賃的一些核心觀點(diǎn)，再梳理一下：

  第一，整個(gè)租賃市場(chǎng)的規(guī)模，我們可以拿三個(gè)國(guó)家，美國(guó)、中國(guó)和日本租賃市場(chǎng)規(guī)模和整個(gè)住宅的交易市場(chǎng)規(guī)模做對(duì)比。相對(duì)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模是比較小的，現(xiàn)在大概是1萬(wàn)億的GMV（交易總額），新房和二手房的交易在17萬(wàn)億左右。理論上說(shuō)，租賃市場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)還會(huì)比較大。我們有一個(gè)預(yù)計(jì)，可能未來(lái)十年的時(shí)間里，總體租賃GMV商品交易總額的增長(zhǎng)速度會(huì)超過(guò)我們想象。

  其實(shí)過(guò)去這么多年里邊，租賃市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)速度，是大家都在忽視的。過(guò)去十年，比如北京房?jī)r(jià)大概漲了5倍，租金的增長(zhǎng)也在3倍左右，租金大概每年在10%-15%左右的增長(zhǎng)，相對(duì)比較平穩(wěn)。未來(lái)五到十年，這個(gè)租賃市場(chǎng)估計(jì)會(huì)有非常大的增長(zhǎng)，可能每4年到5年就會(huì)有1萬(wàn)億的市場(chǎng)增量，所以會(huì)到3萬(wàn)億的規(guī)模。

  第二，從全世界來(lái)看，在整個(gè)租賃市場(chǎng)的核心供給來(lái)自于C端，換句話(huà)說(shuō)主要是以私宅的形式來(lái)提供。比如德國(guó)，有超過(guò)一半人在租房子，10套房子，5套住「自己的房子」、5套住「別人的房子」。這其中有80%，即5套中有4套是私宅。當(dāng)然，持有機(jī)構(gòu)也是各種各樣的，主要是C端、B端和G端（政府持有），所以供給大概來(lái)自這三個(gè)方面。今天B端持有的租賃性住宅是非常少的，政府的持有也是非常小的，這兩塊未來(lái)都會(huì)有很大的發(fā)展。不僅僅是公寓，包括養(yǎng)老型物業(yè)，美國(guó)、澳大利亞等等都是一樣，80%的養(yǎng)老都是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，這是很重要的狀況。

  還有，雖然我們認(rèn)為未來(lái)主要是C端的市場(chǎng)，但是B端的經(jīng)營(yíng)比率會(huì)越來(lái)越大。從C2C的市場(chǎng)，會(huì)變成C2B2C的市場(chǎng)。我們有一個(gè)判斷，未來(lái)的租賃市場(chǎng)有三個(gè)大的機(jī)會(huì)：

  第一個(gè)機(jī)會(huì)是租賃交易平臺(tái)的機(jī)會(huì)，但是這個(gè)機(jī)會(huì)非常特殊。今天全世界沒(méi)有特別大的長(zhǎng)租交易平臺(tái)，基本上都是在短租領(lǐng)域里，我們今天的短租住宅市場(chǎng)還是比較小。

  第二個(gè)機(jī)會(huì)是B端的機(jī)會(huì)，就是租賃型運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)。

  第三個(gè)機(jī)會(huì)是物業(yè)持有者的機(jī)會(huì)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)。

  五年之后，如果中國(guó)的租金規(guī)模到3萬(wàn)億規(guī)模的話(huà)，我估計(jì)會(huì)有10%，即3000億來(lái)自于B端的持有型物業(yè)。

  所以這是三個(gè)大的核心機(jī)會(huì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)第三個(gè)機(jī)會(huì)明顯是一個(gè)核心機(jī)會(huì)。

  租賃肯定不是所有城市都在做的事，我覺(jué)得可以有一個(gè)參考，就是看自如去哪個(gè)城市，大家可以在這個(gè)城市里面發(fā)力，因?yàn)槲覀儗?duì)這個(gè)事情的研究是非常多的。自如去了9個(gè)城市，租賃對(duì)GMV的集中度比交易市場(chǎng)的集中度要高太多了，所以租賃是一個(gè)可嘗試的市場(chǎng)，它的GMV是非常集中的。

  這是國(guó)際上幾個(gè)比較大的租賃型運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的品牌，比如德國(guó)的Vonovia等市值都比較高。

  今天，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)越來(lái)越多，導(dǎo)致市場(chǎng)在振蕩發(fā)展，主要是交易量在振蕩。

  我們看千人購(gòu)房率（指標(biāo)），在所有國(guó)家里面，這基本上是非常穩(wěn)定的數(shù)字，每一千個(gè)城市人口一年會(huì)發(fā)生多少套住宅交易，這么一除，大概都在千分之二十左右，每一千個(gè)人口大概會(huì)發(fā)生20套交易。一出政策，千人購(gòu)房率年度地就會(huì)發(fā)生波動(dòng)，本來(lái)是在上下10%振蕩，會(huì)變成上下30%的振蕩，就會(huì)在某一些時(shí)點(diǎn)里面導(dǎo)致本來(lái)是10個(gè)人在買(mǎi)房，結(jié)果變成13個(gè)人買(mǎi)房，擠出來(lái)的3個(gè)人導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速地增長(zhǎng)，這是一個(gè)非常明顯的規(guī)律。

  所以原來(lái)主要是一線城市是這樣的狀況，今天大量的二三線城市都已經(jīng)開(kāi)始這樣了，如何應(yīng)對(duì)這種振蕩帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，也是下一步的主要命題。

  這是北京、上海的千人購(gòu)房率情況，這是成都和武漢，相比北京、上海，成都、武漢這樣的城市，在過(guò)去這些時(shí)間里面的變化稍小，房?jī)r(jià)會(huì)更穩(wěn)定，千人購(gòu)房率的波動(dòng)會(huì)更小，北京千人購(gòu)房率的波動(dòng)會(huì)更大，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)更高，這些狀況都會(huì)發(fā)生一些變化。

  對(duì)我們來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的信號(hào)是失真的，一些強(qiáng)二線城市，比如成都、武漢、長(zhǎng)沙、杭州等等，今年基本上是強(qiáng)弩之末的狀態(tài)。

  這就是我們今天看到的一些狀況，總之未來(lái)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一些波動(dòng)，當(dāng)然這種波動(dòng)，我覺(jué)得是常態(tài)。紅色的是中國(guó)股市在全球各個(gè)品類(lèi)，包括大宗商品、股市里面的投資回報(bào)率的變化，大家可以看到過(guò)去十年時(shí)間里面，不是在第一個(gè)就是在最后一個(gè)，這是非常有意思的狀況。這種振蕩未來(lái)會(huì)變成一個(gè)常態(tài)，會(huì)越來(lái)越大。

  我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)這種振蕩？

  我們?nèi)プ鲆粋€(gè)證明，房?jī)r(jià)十年漲5倍的含義是什么呢？就是年均漲幅大概是18%左右。這聽(tīng)起來(lái)不像一個(gè)大數(shù)字，但是我們可以看到季度的漲幅超過(guò)5%的大概有幾個(gè)。

  人口也會(huì)發(fā)生非常大的變化。首先，中國(guó)的確已經(jīng)進(jìn)入到老齡化階段。我們可以看到，0到14歲人口占比的國(guó)際比較，中國(guó)從1960年到1982年到2016年的變化速度是多么快。今天高收入的人均GDP超過(guò)三萬(wàn)美元的比例也接近了，現(xiàn)在人口的聚集，正在發(fā)生非常大的變化。

  這是全國(guó)各個(gè)省份2016年的養(yǎng)老撫養(yǎng)比的變化，就是勞動(dòng)人口和撫養(yǎng)人口的比例的變化，廣東很厲害，已經(jīng)超過(guò)9，9個(gè)人口對(duì)應(yīng)1個(gè)撫養(yǎng)人口。我們?cè)倏礀|三省，黑龍江是1.3。

  我們的核心結(jié)論是什么？未來(lái)中國(guó)大概有20個(gè)城市圈會(huì)聚集10億城市人口，這是今天的核心結(jié)論。

  原來(lái)勁松總（陳勁松，中城聯(lián)盟第九任輪值主席、世聯(lián)行董事長(zhǎng)）提到過(guò)，今天一二三線城市的定義已經(jīng)過(guò)時(shí)了，未來(lái)的定義是城市圈的定義，并且人口還在往城市中心去聚集，從全世界來(lái)看都是一樣的。東京東新區(qū)晚上人口和白天人口的比例到85%了。我們?cè)倏疵绹?guó)Amazon，有一個(gè)指數(shù)叫塔吊指數(shù)，今年最高的是西雅圖，西雅圖城市里面到處在給Amazon蓋房子，郊外往城里面去搬。

  人口在各個(gè)維度里面不斷地聚集，這也是一個(gè)非常明確的趨勢(shì)。包括剛才說(shuō)的人戶(hù)比，就是戶(hù)均人口數(shù)，北京的戶(hù)均人口數(shù)每年下降1%，相當(dāng)于下降0.02個(gè)人。

  未來(lái)城市的競(jìng)爭(zhēng)，從今天的政策競(jìng)爭(zhēng)，到未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)方向非常明顯。今天中國(guó)的城市管理者已經(jīng)完全認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不僅僅是各種各樣的政策，城市是不是足夠舒適等等都有關(guān)系。從城市舒適度來(lái)看，有一個(gè)指標(biāo)是每平方公里的交叉路口，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看是一個(gè)特別有意思的情況，東京銀座的每平方公里的交叉路口超過(guò)200個(gè)。根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們提了一個(gè)觀點(diǎn)：城市發(fā)展，城市擴(kuò)張不必然帶來(lái)資源要素的增長(zhǎng)，也不必然帶來(lái)交通擁堵等等，所以未來(lái)的城市經(jīng)濟(jì)化的運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)非常大的方向。

  今天整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有比較明顯的線上化，線上化不僅僅是交易的線上化，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，我們的消費(fèi)者，每10個(gè)人在線下接觸之前，有9個(gè)已經(jīng)在線上開(kāi)始接觸，這是一個(gè)非常大的變化。就是看房子之前，10個(gè)人有9個(gè)人在線上。其實(shí)線上化還發(fā)生在很多方面，在人的行為線上化之后，一個(gè)很大的趨勢(shì)是物本身的線上化，這也是開(kāi)發(fā)商未來(lái)非常大的機(jī)會(huì)——IOT（Internet of things，物聯(lián)網(wǎng)）。

  今天整個(gè)線上的推進(jìn)過(guò)程中，就是線上和線下整合的過(guò)程中，GMV大、又容易的事情，基本上被人做完了。還有一些GMV很大，但是不容易，就是復(fù)雜的交付的事兒。所有的房地產(chǎn)的交付領(lǐng)域和服務(wù)領(lǐng)域都是這樣，GMV很大，但是交付鏈條非常長(zhǎng)，包括住宅的交易、裝飾裝修等等，各個(gè)品類(lèi)都是這樣。這些品類(lèi)未來(lái)的核心方向是什么，我們自己定義叫多元角色的協(xié)同。這是一個(gè)價(jià)值主張，新的價(jià)值創(chuàng)造的一個(gè)核心方向，如何把更多元的角色從線上到線下最有效率地進(jìn)行整合和協(xié)同，是這個(gè)領(lǐng)域里面最大的一個(gè)方向。

  這是我們剛才看到的，在整個(gè)房地產(chǎn)的服務(wù)領(lǐng)域里面的一個(gè)圖譜，主要想說(shuō)大多數(shù)是跨價(jià)值鏈的，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較復(fù)雜的交付。不動(dòng)產(chǎn)科技、裝配式住宅，這都是未來(lái)一些大的方向。

  另外未來(lái)在運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，也有核心公共空間的運(yùn)營(yíng)，包括商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)、房子的改造。其實(shí)改造、運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)，都是對(duì)公共區(qū)域本身的打造以及運(yùn)營(yíng)。我們作為投資人，主要看的是類(lèi)似的公共區(qū)域運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵性機(jī)構(gòu)。

  這就是我從一些比較散的點(diǎn)上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的觀察，謝謝大家！

  特別福利來(lái)啦！

  2018年6月9日，北京，

  貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)先生將在

  「HR，做企業(yè)前行的驅(qū)動(dòng)器——中城聯(lián)盟公開(kāi)課」現(xiàn)場(chǎng)重磅開(kāi)講！

  聚焦《調(diào)控一周年，數(shù)字解讀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)》，

  他將帶你跳出當(dāng)下，

  站在更高、更遠(yuǎn)處，

  看看行業(yè)全貌，

  也許你會(huì)豁然開(kāi)朗。