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  上周三，我們更新了「房事夜話(huà)」欄目的最后一期內(nèi)容。過(guò)去一年里，馮叔每周用三個(gè)夜晚的時(shí)間，和大家聊了很多與房子有關(guān)的話(huà)題。

  比如「什么時(shí)候買(mǎi)房最合適？」「首付貸的真正可怕之處在哪兒？」「在中國(guó)，一個(gè)中介小哥究竟能賺多少錢(qián)？」等許多大家關(guān)心卻又不了解的行業(yè)「內(nèi)幕」。

  馮叔也在最后一期內(nèi)容里表示，節(jié)目是可以結(jié)束的，但是未來(lái)大家還有關(guān)于「房子」的疑惑時(shí)，仍舊可以呼叫馮叔，馮叔隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)。

  前一陣，央行專(zhuān)家樊綱提出了「六個(gè)錢(qián)包」的買(mǎi)房理論，認(rèn)為年輕人若想有一套屬于自己的房子，可以依靠夫妻雙方的父母、爺爺奶奶、外公外婆三代人「六個(gè)錢(qián)包」的積蓄。這一說(shuō)法引發(fā)眾多議論，年輕人們紛紛表示「扎心了」。

  風(fēng)馬牛的小伙伴們也專(zhuān)門(mén)找到馮叔，問(wèn)了馮叔同樣的問(wèn)題：「年輕人應(yīng)該買(mǎi)房還是租房？」馮叔說(shuō)，「如果換成我，我什么都不選擇，就選擇折騰?！?/span>

  ▲《無(wú)問(wèn)西東》|  面對(duì)人生就是要有勇氣去做抉擇

  買(mǎi)房子這個(gè)問(wèn)題，涉及好幾個(gè)人二三十年的生活質(zhì)量，當(dāng)不當(dāng)房奴并不是件小事。選擇買(mǎi)房或是不買(mǎi)房，馮叔認(rèn)為不是簡(jiǎn)單地選擇價(jià)格，而是選擇人生。

  要是選擇了買(mǎi)房，你基本上就得穩(wěn)定下來(lái)了，一方面你要供房貸，另一方面要養(yǎng)家里的老人和孩子，不能隨便冒風(fēng)險(xiǎn)跳槽；你暫時(shí)不買(mǎi)房，選擇創(chuàng)業(yè)，心累身累還有風(fēng)險(xiǎn)，但一旦成功收獲也很豐厚。

  不過(guò)關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，馮叔還是給出了一個(gè)答案：「買(mǎi)房不存在應(yīng)該不應(yīng)該，如果你喜歡穩(wěn)定的生活，就買(mǎi)一套；如果你不急于這么穩(wěn)定，先租房住也未嘗不可。」

  關(guān)于年輕人是否要買(mǎi)房，馮叔還引用了一組數(shù)據(jù)，「中國(guó)平均買(mǎi)房年齡是 27 歲，英美是 35 歲，德國(guó)日本最高是 41 歲，中國(guó)年輕人目前買(mǎi)房的焦慮很大來(lái)源于購(gòu)房太著急，20 多歲就想做一件與自己收入能力不太匹配的事情，在這種情況下你做了買(mǎi)房的決定，是你這個(gè)年齡本來(lái)就承受不住的?！?/span>

  除此之外，馮叔也曾在《房事夜話(huà)》的音頻欄目中，多次聊到了年輕人在買(mǎi)房和租房之間進(jìn)退維艱的眾多話(huà)題。今天，我們精編了 3 篇最受歡迎的相關(guān)內(nèi)容與大家分享：

  租購(gòu)并舉

  未來(lái)買(mǎi)房、租房哪個(gè)劃算？

  關(guān)于買(mǎi)房和租房哪個(gè)合算，其實(shí)既是一筆經(jīng)濟(jì)賬，也不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)賬。畢竟中國(guó)人是一個(gè)喜歡買(mǎi)房、信仰買(mǎi)房的民族，但從這四個(gè)字的順序已經(jīng)看出了誰(shuí)更猛，因?yàn)樽庠谫?gòu)的前面，所以租未來(lái)會(huì)猛一點(diǎn)。買(mǎi)房、租房沒(méi)有一個(gè)固定的答案，這里給大家分析變量和背景，每個(gè)人根據(jù)情況不同，都可以推導(dǎo)出對(duì)自己最有利的一個(gè)方案。

  第一，租購(gòu)并舉，給租房提供了更多便利，也變相縮小了買(mǎi)房套利的空間。從租房的角度看，有租房貸這樣的產(chǎn)品，那么買(mǎi)房貸的難度就會(huì)越來(lái)越大，首付貸取消了，貸款限制越來(lái)越多，越來(lái)越麻煩。之前最高能貸 30 年，調(diào)控緊縮的時(shí)候，會(huì)下調(diào)五年甚至更多，這就是變相提高了買(mǎi)房成本，這個(gè)時(shí)候租當(dāng)然是有利。

  第二，在未來(lái)租房貸款利率也許比買(mǎi)房貸款利率還要低，這也是銀行下一個(gè)階段的一個(gè)走向。一般租房貸針對(duì)的都是長(zhǎng)期，貸款期限短到半年、一年最長(zhǎng)可以有十年。租房貸屬于消費(fèi)貸的范圍，所以年利率將按照目前的基準(zhǔn)利率 4.35% 執(zhí)行。遇到房貸利率大幅上調(diào)的時(shí)候，租房貸的優(yōu)勢(shì)就會(huì)更加明顯。

  ▲《繼承者們》|  房產(chǎn)稅的到來(lái)也許會(huì)改變一些觀念

  第三，房地產(chǎn)稅的立法，對(duì)于買(mǎi)房是一個(gè)利空因素。不少人抱著買(mǎi)房與租房既然都要選擇貸款，那么還是落下一套房子更合適的想法。而房產(chǎn)稅一來(lái)這個(gè)想法就要落空了，房產(chǎn)稅怎么征收以及落地時(shí)間，顯然還沒(méi)有最終確定，但房地產(chǎn)稅一定是會(huì)來(lái)的，這是毋庸置疑的。

  第四，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租賃者更多的權(quán)力，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更是可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房的需求的一個(gè)重要辦法。住房市場(chǎng)的崛起便像是對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。

  總之，對(duì)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，建設(shè)部表示以后將逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享受同等待遇，人口凈流入的大中城市也會(huì)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。必須看清現(xiàn)實(shí)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)是好事，但也沒(méi)必要夸大其含金量。比如租房就能上學(xué)，租賃合同就是有效的居住地證明能作為孩子入學(xué)的門(mén)票，以后只是會(huì)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)而已。另外需要把房東的上學(xué)名額騰出來(lái)給租戶(hù)，這樣才可以實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

  租房能貸 100 萬(wàn)

  利率比買(mǎi)房還低，怎么看？

  買(mǎi)房貸款還幾十年，最終可以擁有一套有產(chǎn)權(quán)的房子，而租房貸款每個(gè)月還的也并不少，最終卻什么也沒(méi)有得到，看起來(lái)似乎不太劃算。但是如果從另外兩個(gè)維度來(lái)判斷，這其實(shí)是一個(gè)誤讀。

  第一，從財(cái)務(wù)領(lǐng)域來(lái)看，租房貸款怎么才能還的不虧？以深圳為例，深圳推出的個(gè)人租房貸款的產(chǎn)品中，已經(jīng)有人吃到了「螃蟹」，用他的案例來(lái)看租房貸款到底合不合適。第一個(gè)申請(qǐng)深圳租賃房貸款的人，每個(gè)月要還 7000 元，他租的房子是四居室，租期三年，聽(tīng)上去很高，但其實(shí)他這套四居室租金的市價(jià)比 7000 元還多 3000 元，達(dá)到了 1 萬(wàn)元每個(gè)月，而且這種租房模式可以鎖定一套房子的長(zhǎng)期租賃權(quán)，幾年內(nèi)漲價(jià)幅度有限，好幾年都不需要換房子，體驗(yàn)上和買(mǎi)房區(qū)別不大。租房貸一般都是用于長(zhǎng)租生意?？蛻?hù)穩(wěn)定每個(gè)月交的房租比每隔幾個(gè)月或一年就要自己找房子要更便宜，這種房子如果不用租房貸，而是用買(mǎi)房貸款，按深圳的房?jī)r(jià)月供要 3 萬(wàn)多塊錢(qián)，高下已經(jīng)立見(jiàn)。

  第二，從租房的趨勢(shì)和市場(chǎng)的角度來(lái)看，租房貸款的產(chǎn)生說(shuō)明租房制度正在加速轉(zhuǎn)變。未來(lái)租房需求會(huì)隨著金融配套措施的跟進(jìn)而加速增長(zhǎng)，相應(yīng)的購(gòu)房需求會(huì)加速觸頂，然后逐漸回落。如果租房可以租三年五年甚至十年二十年，和買(mǎi)房實(shí)際體驗(yàn)又相差多少？目前來(lái)看租房需求上升的趨勢(shì)、政策、金融都在往這個(gè)方向引導(dǎo)，既然這是一個(gè)趨勢(shì)，那么對(duì)租房者而言會(huì)更加愿意租房，對(duì)有房出租一族也有更合理、更科學(xué)的盈利方式。以后銀行可能會(huì)在租房領(lǐng)域和消費(fèi)者越走越近，銀行會(huì)收一部分的房源，房源的產(chǎn)權(quán)還歸開(kāi)發(fā)商，銀行通過(guò)貸款方式一次性買(mǎi)斷幾十年的居住權(quán)，然后再對(duì)外出租，靠收租捆綁客戶(hù)，掙回租金，收回貸款。

  ▲《北京女子圖鑒》

  未來(lái)奮斗的方向也許不再只是一套房

  可以預(yù)計(jì)到，兩年以后，也就是 2020 年，中國(guó)人租房結(jié)婚、租房奮斗、租房養(yǎng)老的情況可能會(huì)更加普遍。租戶(hù)要多關(guān)注一下各大銀行的動(dòng)作，建行是第一個(gè)吃螃蟹的人，工行、農(nóng)行還有不少銀行也準(zhǔn)備進(jìn)入租房市場(chǎng)，未來(lái)還將有更多的金融產(chǎn)品服務(wù)于租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)實(shí)一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，租房貸之后信用卡分期付房貸都有可能變成現(xiàn)實(shí)。

  租房就像一個(gè)產(chǎn)品一樣，可以購(gòu)買(mǎi)，可以分期，租房能貸 100 萬(wàn)是一個(gè)很好的信號(hào)，這意味著中國(guó)人關(guān)于房子的選擇將不只是買(mǎi)房和買(mǎi)不起房，無(wú)論是體驗(yàn)還是劃算的角度，租房生活都是一個(gè)值得期待的事情，甚至租房市場(chǎng)的發(fā)展將吸引一部分買(mǎi)房人延緩買(mǎi)房計(jì)劃，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，這又是一件利他利己的好事。

  自持公寓十年租金堪比首付

  購(gòu)房人如何選？

  與傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓不同，自持公寓盈利模式測(cè)算不是靠傳統(tǒng)的差價(jià)盈利，成本非常高，因而會(huì)設(shè)置個(gè)性化方案來(lái)滿(mǎn)足盈利要求。而萬(wàn)科作為中國(guó)開(kāi)發(fā)商的龍頭代表，在自持公寓上的舉措同樣非常引人注目，作為第一個(gè)吃螃蟹的人也引領(lǐng)了規(guī)則的制訂。

  萬(wàn)科選擇在北京海淀的一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的地方，做大戶(hù)型和超大戶(hù)型。將租金定在 1.5 萬(wàn)元到 3 萬(wàn)元，最長(zhǎng)可租賃十年，期間租金不變，要一次性付清全部租金，也就是說(shuō)租萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目，十年租金至少要 180 萬(wàn)起，并且一次付清。高額租金的產(chǎn)生，也有它自身的測(cè)算依據(jù)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科拿這塊地的成本高達(dá) 109 億，做高端項(xiàng)目是必然的，否則很難做到盈利。

  其實(shí)自持公寓未來(lái)可能成為租賃市場(chǎng)中的主流，雖然自持公寓租金貴，但在物業(yè)獲取率、托管周期、運(yùn)營(yíng)成本和資產(chǎn)配置策略方面，比長(zhǎng)租公寓更具有優(yōu)勢(shì)。自持公寓也可以提供更好的居住體驗(yàn)和增值服務(wù)，從而獲得更高的運(yùn)營(yíng)增值收益。

  ▲《功夫》|  租賃的回報(bào)也許并不如預(yù)期的好

  在中國(guó)租售比較低的情況下，靠收租金賺錢(qián)，并不是好的盈利模式，或者說(shuō)即便定價(jià)再高，購(gòu)房人怨聲載道，開(kāi)發(fā)商還是不賺錢(qián)。長(zhǎng)租公寓可以炒概念收差價(jià)，但是自持公寓玩不來(lái)。

  未來(lái)自持公寓可能會(huì)在運(yùn)營(yíng)端引入 REITs 這樣的金融手段，從而實(shí)現(xiàn)邏輯上的根本性盈利。雖然目前我們的消費(fèi)習(xí)慣和對(duì)未來(lái)的預(yù)期，與產(chǎn)品的供給服務(wù)還不夠吻合，但是大家都在嘗試著這些新的產(chǎn)品，這也是后開(kāi)發(fā)時(shí)代的一個(gè)新走向。

  實(shí)際上長(zhǎng)租還有一個(gè)非物業(yè)的因素，就是社會(huì)的法制環(huán)境、社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的預(yù)期是不是穩(wěn)定清晰。租期的長(zhǎng)短和人們對(duì)該地區(qū)的法治、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，以及社會(huì)、職業(yè)、家庭、文化發(fā)展的穩(wěn)定預(yù)期有關(guān)，制度越穩(wěn)定租期也就越長(zhǎng)久。

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