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  近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，確立了八大供應(yīng)主體，其中就包括支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過城中村綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。

  從嚴(yán)厲調(diào)控到房改，深圳出臺(tái)被業(yè)內(nèi)稱為“二次房改”的樓市改革長效機(jī)制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。在此背景下，市場在改變，開發(fā)商也改變，城中村作為深圳租賃市場以及潛在的人才住房、商品住房供應(yīng)大戶，也正在發(fā)生著巨變，當(dāng)然也出現(xiàn)了一些波折?？梢哉f，城中村并非深圳獨(dú)有，但卻是深圳的一道獨(dú)特風(fēng)景。

  城中村更新的困局

  深圳正通過盤活城中村等存量資源來大力增加住房供應(yīng)，只是，深圳許多城中村的更新之路并不平坦。

  “供地主體多元化”的提法今年開始被官方多次提及。對(duì)于土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應(yīng)，地從哪兒來？

  近日，深圳規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》和《深圳市2018年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，描繪了這座城市未來的住房變局，也提供了一個(gè)可供參考的改革樣本：深圳正通過盤活城中村等存量資源來大力增加住房供應(yīng)，而這些供應(yīng)主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場。與此同時(shí)，深圳市政府日前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，提出其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。因此，有別于棚改，城中村的城市更新自然也成為商品房供應(yīng)的主力之一。

  如今，城中村所代表的內(nèi)涵和地位似乎越來越高：城中村背后的財(cái)富故事、初來深圳的落腳之地、房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。如今，水貝、崗廈、大沖、白石洲、羅芳……一個(gè)又一個(gè)城中村已經(jīng)、正在或?qū)⒁г谏钲诘貓D上。

  只是，深圳許多城中村的更新之路并不平坦。

  在深圳坂田核心區(qū)域，中鐵·諾德公館項(xiàng)目在開發(fā)完一期之后，中鐵置業(yè)卻選擇放棄了這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。近日，中鐵置業(yè)集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司（以下簡稱中鐵粵豐）80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.71億元。根據(jù)掛牌信息披露，諾德公館項(xiàng)目一期已售罄，二期已完成主體建設(shè)待售，三期、四期待開發(fā)。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達(dá)成一致，并且還有幾宗拆遷補(bǔ)償法律糾紛。此外，還有數(shù)額不等的債務(wù)。

  據(jù)悉，項(xiàng)目二期存在拆遷補(bǔ)償安置糾紛，且已進(jìn)入了司法訴訟及仲裁程序，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生了一定影響。項(xiàng)目三期，由于拆遷范圍為多棟村宅，權(quán)利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統(tǒng)一的拆賠方案，雙方尚未簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，企業(yè)目前尚未開展拆遷，企業(yè)目前尚未取得該項(xiàng)目的任何批復(fù)文件，也尚未對(duì)項(xiàng)目作可行性研究報(bào)告。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目三期用地即為坂田新圍仔村，與整個(gè)坂田項(xiàng)目同期納入城市更新計(jì)劃。

  證券時(shí)報(bào)記者在新圍仔村發(fā)現(xiàn)，諾德公館項(xiàng)目與新圍仔村僅“一墻之隔”。目前，新圍仔村里正在進(jìn)行市政設(shè)施的翻新，看起來與大規(guī)模推倒重建的城市更新似乎有些距離。有當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)記者表示，拆遷談判至今無實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。記者發(fā)現(xiàn)，諾德公館項(xiàng)目一期目前的二手房房價(jià)在每平方米5.5萬元左右，該片區(qū)也一直是坂田樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目周邊也有包括萬科第五園、安居型商品房碧桂園榮匯等眾多住宅小區(qū)。

  有市場人士認(rèn)為，中鐵此次放棄諾德公館項(xiàng)目，也在一定程度上折射出深圳城市更新推進(jìn)之緩慢。就在近日，市場再度傳出羅湖木頭龍城市更新項(xiàng)目的“釘子戶”談判問題進(jìn)展順利，但記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，破敗不堪的房屋中仍然有居住痕跡?，F(xiàn)場一名開發(fā)商方面的工作人員表示，如有重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)展，會(huì)通過正式渠道對(duì)外公布。據(jù)悉，2010年3月由益田集團(tuán)申報(bào)并成功列入第一批城市更新單元計(jì)劃的木頭龍小區(qū)，一直被視為深圳更新改造的先行小區(qū)。只是，至今已經(jīng)過去8年的時(shí)間。

  誰在撬動(dòng)城中村

  即使改造成本較大，但開發(fā)商仍“先下手為強(qiáng)”，誰能握住更多資源，未來產(chǎn)生收益機(jī)會(huì)就越多，開發(fā)商也將從開發(fā)模式轉(zhuǎn)為經(jīng)營模式。

  其實(shí)，深圳城中村早已成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。有消息指出，深圳市規(guī)土委已簽發(fā)通知，要求各區(qū)在6月7日前完成城中村更新模式分區(qū)劃定工作，并明確58平方公里城中村居住用地劃入綜合整治，占比55%，意味著能拆除重建的用地不到一半。如這一通知屬實(shí)，或許意味著政府主導(dǎo)的棚改將成為深圳城市更新的主流，也意味著城中村城市更新將變得越來越困難，城中村舊改的土地交易將頻現(xiàn)。

  如新圍仔村，該項(xiàng)目早已被列入城市更新計(jì)劃，即使不會(huì)再被納入棚改，但或許會(huì)變成綜合整治，有意向接盤的房企需要具備非常強(qiáng)的拆遷談判能力和改造經(jīng)驗(yàn)。

  合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來說，城中村拆除重建變成土地之后的土地成本，相較于土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。而參與綜合整治的開發(fā)商一般需要3～5年才能回本，收益相對(duì)較低，再加之經(jīng)營期時(shí)間不可控，更多的時(shí)候是運(yùn)營商在參與綜合整治。對(duì)于開發(fā)商來說，參與綜合整治更多是為了長遠(yuǎn)的拆除重建優(yōu)先權(quán)。

  其實(shí)，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了要加大綜合整治類的比重，不是全部采取大拆大建的方式。如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動(dòng)。

  與新圍仔村同屬坂田片區(qū)的崗頭新圍仔村是萬科“萬村復(fù)蘇”計(jì)劃的一個(gè)試點(diǎn)，而崗頭新圍仔村由于臨近華為和富士康，一直備受年輕租客的青睞。證券時(shí)報(bào)記者在崗頭新圍仔村看到，數(shù)棟農(nóng)民房在進(jìn)行內(nèi)外部裝修，外部貼著“萬村復(fù)蘇”顯眼的標(biāo)語：給我一村，還你一城。記者還發(fā)現(xiàn)，周圍多棟農(nóng)民房都貼出告示：本棟樓被萬科征收改造成公寓房，一樓商鋪以及所有住戶需在2018年6月30日前全部搬走。有租客告訴記者，自己正準(zhǔn)備搬去附近的馬蹄山村，翻新成長租公寓后租金一定高出不少，現(xiàn)在一些長租公寓品牌的公寓租金更是目前城中村同等面積房源的兩倍。有村民則對(duì)記者表示，不會(huì)承租給開發(fā)商，還是寧愿自己收租自己管理。

  公開信息顯示，新圍仔居民小組城中村改造項(xiàng)目的建筑總投資為1.2億元，采用EPC總承包（公司受業(yè)主委托對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全過程或階段承包）管理模式，由萬科承包，計(jì)劃工期為2017年8月至2019年8月。除了崗頭新圍仔村，包括玉田村、龍華郭嚇村等城中村，許多農(nóng)民房都被包裝成為精美裝修且拎包入住的長租公寓。深圳萬科執(zhí)行合伙人、萬科泊寓租賃服務(wù)有限公司總經(jīng)理袁軍認(rèn)為，長租公寓市場是存量市場，不是增量市場。

  2017年10月，深圳發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。同時(shí)，深圳計(jì)劃推進(jìn)100萬套城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。有曾經(jīng)投資長租公寓的業(yè)內(nèi)人士表示，即使改造成本較大，目前沒有人看到能在租金差以外掙到更多的錢，但開發(fā)商仍“先下手為強(qiáng)”，誰能握住更多資源，未來產(chǎn)生收益機(jī)會(huì)就越多。

  而在深圳福田區(qū)，深業(yè)集團(tuán)旗下的檸盟人才公寓首期共504套，房源來自于福田區(qū)水圍村的29棟統(tǒng)建樓改造，總建筑面積1.5萬平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目采取“政府－國企－村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于當(dāng)?shù)爻侵写遄夥渴袌鰞r(jià)的整租方案，然后由政府引入深業(yè)集團(tuán)。深業(yè)隨后進(jìn)行改造再租給福田區(qū)政府，政府以低價(jià)的保障房形式推向市場。據(jù)了解，福田區(qū)政府將以每平方米75元的價(jià)格向符合條件的企業(yè)人才出租。相比之下，附近的住宅小區(qū)平均租金都在每平方米100元左右。

  深圳鏈家此前發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，租住在城中村的租客占比超過50%，商品房在租賃市場的占比并不算高，城中村農(nóng)民房是住房租賃市場最重要的供應(yīng)來源。今年以來，深圳多個(gè)片區(qū)的租金出現(xiàn)明顯上漲，熱門的城中村租金也自然水漲船高。租客心下疑惑：如果租金過快上漲，政府是否也會(huì)像調(diào)控房地產(chǎn)市場一樣調(diào)控租賃市場？

  城中村應(yīng)得到重視

  有人擔(dān)心，“二次房改”提出的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)？特別是在原農(nóng)村集體土地入市方面，后續(xù)會(huì)不會(huì)有一些突破性的做法？依舊存在于城市中的城中村又有了不一樣的想象空間。

  在深圳房地產(chǎn)行業(yè)的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就占據(jù)了發(fā)展先機(jī)。無論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭搶之地。位于南山區(qū)的白石洲是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房，住著近15萬人，因?yàn)樯婕暗耐恋睾腿丝诙?，舊改進(jìn)程一直牽動(dòng)人心。多年前，綠景就參與白石洲城市更新，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深業(yè)集團(tuán)幾乎與綠景同一時(shí)間介入白石洲，但他們“盯上”的是白石洲一些小型工業(yè)地塊和住宅區(qū)，開發(fā)難度較小，所以進(jìn)展較為迅速。有消息稱，華潤置地也悄悄介入了白石洲（南區(qū)）的城市更新。

  不管是城市更新、棚改還是租賃風(fēng)潮，還是如今深圳推行的二次“房改”，都在深圳的房地產(chǎn)及其租賃市場刮起了一陣陣旋風(fēng)。有人擔(dān)心，“二次房改”提出的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)？特別是在原農(nóng)村集體土地入市方面，后續(xù)會(huì)不會(huì)有一些突破性的做法？依舊存在于城市中的城中村又有了不一樣的想象空間，理應(yīng)得到重視。

  “出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對(duì)于這些城中村不能采取大拆大建的方式。”萬科集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會(huì)名譽(yù)主席王石曾表示，必須找到綜合整治提效的新模式。

  深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，所謂的綜合整治是相對(duì)于傳統(tǒng)舊改中的拆除重建而言，未來深圳城中村整治或?qū)⑴c現(xiàn)階段如火如荼的長租公寓改造相結(jié)合。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)行業(yè)研究總監(jiān)徐楓建議，針對(duì)深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的征求意見稿，城中村的小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)納入供給范圍內(nèi)。目前，深圳住房格局是商品房與保障房占50%，小產(chǎn)權(quán)房占50%，要改變深圳商品住宅的市場格局，城中村的小產(chǎn)權(quán)房的事情要列入考慮范圍中，因?yàn)樗?yīng)量很大。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場正進(jìn)入到存量土地市場開發(fā)的階段，尤其是很多深圳城中村項(xiàng)目，未來會(huì)有用作租賃住房改革的導(dǎo)向。當(dāng)然對(duì)于部分城中村物業(yè)來說，可能還是需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，或者說政策方面需要靈活應(yīng)對(duì)。

  美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，由于棚改項(xiàng)目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，因此即使開發(fā)商參與其中，其也只能成為一個(gè)大房東，經(jīng)營模式發(fā)生了根本性的改變。另一方面，由于深圳正在構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)市場體系，開發(fā)商如想繼續(xù)在深圳生存，建設(shè)保障性住房是重要的途徑之一，開發(fā)商也將逐漸從開發(fā)模式轉(zhuǎn)為經(jīng)營模式。深圳的城中村在近一年的變化確實(shí)很大，環(huán)境得到明顯的提升，但居住成本也隨之上升。在政府的租賃住房還不能惠及大部分居民的情況下，城中村依然需要承載大部分的租金相對(duì)較低的租賃需求，租金水平也需適當(dāng)控制。未來的城中村，部分會(huì)整體改造，部分或?qū)⑥D(zhuǎn)化為政府政策性的租賃住房。

        來源：證券時(shí)報(bào)