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    房屋補償面積一般是指建筑面積而非使用面積

    ——王某訴高平市人民政府房屋行政征收補償案

    基本案情

    2013年前后，高平市人民政府對王某房屋實施征收。2013年10月，高平市人民政府和高平市北城街道辦事處先后印發(fā)《高平市房屋征收與安置補償暫行規(guī)定》、《關于丹河張家坡橋至長平橋段城市房屋征收及安置補償實施方案》（以下分別簡稱《暫行規(guī)定》和《實施方案》）?！秾嵤┓桨浮窞檫x擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的被征收人提供了兩種調(diào)換方式：（1）按合法建筑面積折算的，庭院式房屋按合法建筑面積1：1.2的標準折算，院內(nèi)空地面積按10：1的標準折算；（2）按合法占地面積折算的，庭院式房屋按合法占地面積1：1.5的標準折算。2013年10月27日，王某與高平市人民政府委托的兩名第三人北城街道辦事處、城北社區(qū)居委會簽訂了《房屋征收與安置補償協(xié)議書》，約定采用第（2）種調(diào)換方式，王某被征收房屋占地面積為197.1㎡，置換標準為1：1.5，應置換房屋面積為295.65㎡。本協(xié)議自簽訂之日起具有法律效力。2017年2月13日，王某在《選房結果確認書》上簽名。因調(diào)換面積是否包括公攤面積，雙方發(fā)生爭議，王某訴至法院。

    裁判結果

    長治市中級人民法院一審認為，從協(xié)議的整體內(nèi)容看，置換的295.65㎡，應認定為包括公攤面積在內(nèi)更為合理，判決駁回原告王某的訴訟請求。

    王某不服一審判決提起上訴。山西省高級人民法院二審認為，王某的安置房面積應當為建筑面積，包括公攤面積。理由如下：（一）《暫行規(guī)定》與《實施方案》明確，不管是以貨幣補償，還是以產(chǎn)權調(diào)換補償，不管是合法登記房屋的補償，還是未登記合法房屋的補償，其面積計算均是采用建筑面積的方式。征收房屋按建筑面積計算，安置房也按建筑面積計算，符合整體解釋原則。（二）依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主體依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。本案中《房屋征收與安置補償協(xié)議書》中約定的房屋產(chǎn)權面積意思表示明確，不存在兩種以上解釋。王某簽字確認的《選房結果確認書》也明確其所選房屋面積為建筑面積。（三）《物權法》第七十條、第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。據(jù)此，公攤作為房屋的共有產(chǎn)權部分，是房屋所有權人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，上訴人無權選擇僅置換房屋的專有部分，而放棄共有部分。上訴人的上訴理由不能成立，判決駁回上訴，維持原判。

    典型意義

    本案系房屋征收補償案件中對補償協(xié)議涉及的房屋產(chǎn)權置換面積發(fā)生爭議時如何認定的典型案例。根據(jù)《物權法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等法律、規(guī)范性文件規(guī)定及房屋征收補償、房屋買賣等實務中通常做法，補償協(xié)議中約定的房屋產(chǎn)權面積一般是指建筑面積而非使用面積，除非當事人有特別約定。本案中，當事人在房屋征收補償協(xié)議中對房屋產(chǎn)權置換面積沒有作出特別約定，故應當按照協(xié)議所依據(jù)的文件及相關法律規(guī)定認定為建筑面積。

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