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    當前的房地產(chǎn)市場可謂是數(shù)據(jù)滿天飛，令消費者和市場研究人員無所適從。這廂剛說罷市場銷售低迷，增速放緩，那廂就說成交量回升，市場出現(xiàn)明顯回暖，房屋庫存創(chuàng)幾年來新低，房價上漲壓力較大。真相到底如何，我們試著根據(jù)有關政府部門和企業(yè)公告的權威數(shù)據(jù)試著來進行分析和解讀，以消除對于數(shù)據(jù)口徑不同所造成的困擾。

    一、全國整體房屋銷售面積增幅繼續(xù)回落，房屋待售面積降幅收窄

    從全國整體情況來看，2017年以來，隨著房地產(chǎn)“因城施策、分類調(diào)控”政策的實施，全國房地產(chǎn)銷售增速基本保持平穩(wěn)回落的態(tài)勢。2018年1-4月，商品房和商品住宅銷售面積增速分別為1.3%和0.4%，增幅比2016年1-12月分別回落21.2和22個百分點。銷售增速放緩態(tài)勢明顯，這是我國近兩年房地產(chǎn)銷售的總體特征。

    2018年1-4月，全國商品房實現(xiàn)銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，實現(xiàn)銷售額36222億元，同比增長9%，增速較1-3月分別回落2.2和1.4個百分點。

    其中，商品住宅作為商品房主體，其銷售走勢與商品房有著高度的相似性。2018年1-4月，全國商品住宅實現(xiàn)銷售面積42192萬平方米，同比增長0.4%，實現(xiàn)銷售額30614億元，同比增長9.5%，增速較1-3月分別回落2.1和1.9個百分點。

    進一步，如果我們將商品房銷售的數(shù)據(jù)還原為各月當月數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，2018年4月當月，商品房和商品住宅銷售面積分別為12104和10553萬平方米，同比分別下降4.1和4.4個百分點，這更進一步驗證了我們對房屋整體銷售形勢放緩和趨緊的判斷。

    從待售面積看，截至2018年4月末全國商品房待售面積為5.67億平方米，同比下降16%，連續(xù)17個月保持下降，但降幅繼續(xù)收窄，比上月收窄0.7個百分點。從商品住宅待售面積來看，4月末為2.85億平方米，同比下降24.5%，連續(xù)20個月保持下降。

    二、分地區(qū)看，中部地區(qū)增長最快，西部次之，東部地區(qū)出現(xiàn)負增長

    分地區(qū)看，中部地區(qū)增長最快，西部地區(qū)次之，東部地區(qū)出現(xiàn)較明顯下降，東北地區(qū)有增長，但背后仍有隱憂。

    2018年1-4月，東部地區(qū)實現(xiàn)商品房銷售面積17442萬平方米，同比下降9.4%，在四大區(qū)域中增速最慢。中部地區(qū)實現(xiàn)銷售面積11556萬平方米，增長13.1%，增速在所有區(qū)域中最快。東北地區(qū)實現(xiàn)銷售面積1598萬平方米，增長2.1%，但增幅較1-3月下降6.4個百分點。

    從4月份當月數(shù)據(jù)來看，東部地區(qū)和東北地區(qū)銷售面積均出現(xiàn)負增長。中部地區(qū)和西部地區(qū)銷售增速也較3月份出現(xiàn)較明顯回落，體現(xiàn)了當前政策引導下的市場需求變化趨勢。

    三、分區(qū)域看，華中地區(qū)和西南地區(qū)銷售增長相對較快，華北、華南均出現(xiàn)負增長

    分區(qū)域看，華東地區(qū)仍占主體地區(qū)，但增速明顯放緩，華中地區(qū)和西南地區(qū)銷售增長相對較快，華北、華南均出現(xiàn)負增長。

    2018年1-4月，華東地區(qū)商品房銷售15910萬平方米，同比增長2.0%，增速較1-3月回落1.8個百分點；西南、華中、華南地區(qū)分別實現(xiàn)銷售面積7998、6919、5823萬平方米，增速分別為8.9%、13.4%和-8.6%；華北、西北、東北地區(qū)則分別實現(xiàn)銷售面積2045、1899、1598萬平方米，增速分別為27.3%、1.8%、2.1%。

    從各省市商品房銷售面積增速看，廣西、四川、江西、山西、河南等省（區(qū)）增速最快，均在15%以上。北京、天津、河北、海南、廣東、江蘇等?。ㄊ校┙捣^為明顯，下降幅度均超過10%，特別是北京和天津兩市跌幅超過50%。

    四、分城市看，中西部地區(qū)部分城市增速較快，東部地區(qū)部分城市增速明顯下跌。

    根據(jù)國家信息中心“宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫”對2018年1-4月55個地級以上的數(shù)據(jù)，有32個城市商品房銷售面積保持增長，其中張家界、烏魯木齊、長春、寧德、鄭州、太原、無錫、南寧等城市商品房銷售面積增長較快，增速超過20%。還有23個城市出現(xiàn)下跌，其中北京、天津、廣州、珠海、六盤水、石家莊、蘭州等城市跌幅較大，跌幅均超過30%。

    從增長較快的城市分布來看，除無錫屬于東部地區(qū)外，其余城市均屬于中西部地區(qū)。而從下跌較明顯的城市分布來看，東部地區(qū)占比最高，中西部地區(qū)也有部分城市入圍。

    從商品房銷售面積絕對值值來看，重慶、成都、武漢、鄭州、長沙位居前5位，分別屬于西南地區(qū)和華中地區(qū)。

    五、上市房企房屋銷售面積增速快于全國平均水平，但增速亦有放緩跡象

    根據(jù)各上市公司公告數(shù)據(jù)，我們基于數(shù)據(jù)可比性的考慮，選取了39家上市房地產(chǎn)企業(yè)進行分析。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月，39家房地產(chǎn)企業(yè)累計銷售房屋13155萬平方米，同比增長25.4%，增速與上月相比小幅回升0.3個百分點。其中4月份當月實現(xiàn)銷售面積3265萬平方米，同比增長18.0%，增速比上月加快8.2個百分點 。

    從近一年多來房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積增速與全國商品房銷售面積增速的對比來看，上市房企房屋銷售面積增速均快于全國整體銷售面積增速，表明上市房企的行業(yè)集中度在提高。從二者的走勢來看，在大多數(shù)月份具有一致性，但在部分月份，二者也會出現(xiàn)明顯的背離，如2017年9月-2018年2月，全國商品房銷售面積增速整體仍呈緩慢下降走勢，但上市房企的銷售面積增速則逆勢上揚，背后原因可能是上市房企在年底和年初加快推盤節(jié)奏所致。

    從重點房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況來看，根據(jù)1-4月房屋銷售面積的規(guī)模，可大體分三個梯隊。其中，碧桂園、恒大、萬科為第一梯隊，銷售面積規(guī)模均超過1000萬平方米，其中萬科的房屋銷售均價最高，碧桂園均價最低。保利、融創(chuàng)、中國建筑、中國海外發(fā)展、新城控股、龍湖等15家企業(yè)屬于第二梯隊，其房屋銷售面積在200-1000萬之間，梯隊內(nèi)部差異較大，但從這些企業(yè)的房屋銷售均價來看，均在12000元以上，說明其城市定位和目標客戶定位主要集中于一二線城市和中高端客戶。剩下23家企業(yè)歸于第三梯隊，包括中國奧園、融信、中國金茂、遠洋地產(chǎn)、建業(yè)等在內(nèi)，這些企業(yè)或是專注于某些房屋類型的開發(fā)，或是專注于區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，因而其房屋銷售面積總體規(guī)模都不算太高，從這些企業(yè)的房屋銷售均價來看，差異更為顯著，如中國金茂主推中高端，銷售均價達3.9萬元/平方米，而中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)、花樣年等企業(yè)的銷售均價則不到1萬元。

    從1-4月各企業(yè)銷售面積增速來看，39家上市企業(yè)中有29家企業(yè)房屋銷售面積保持增長，還有10家出現(xiàn)下跌。在增長的29家企業(yè)中，龍光地產(chǎn)、中國奧園、中國金茂、中駿置業(yè)、合景泰富、融創(chuàng)等企業(yè)銷售面積增長較快，增速均超過100%。在下跌的企業(yè)中，深圳控股、金地商置、首開股份、綠地香港等企業(yè)降幅較大，超過20個百分點。

    從萬科、碧桂園和恒大三家龍頭企業(yè)的銷售面積增速數(shù)據(jù)來看，碧桂園銷售面積增速回落趨勢較為明顯，萬科較為穩(wěn)健，恒大則在2018年年初銷售面積有一個突然加速，但從近幾個月走勢來看，其增速也在緩慢回落。

    總之，對于當前的房地產(chǎn)銷售市場形勢，可以用四句話來進行總結。整體上，房屋銷售偏緊，銷售面積增速平穩(wěn)回落；分區(qū)域看，地區(qū)間差異較大，西南、華中地區(qū)銷售相對較好，華北地區(qū)下跌顯著；分城市看，中西部部分城市銷售形勢較好，東部熱點城市銷售繼續(xù)承壓；分企業(yè)看，上市房企銷售態(tài)勢好于非上市房企，但近期也出現(xiàn)明顯的放緩跡象。

   （公告：由于時間關系，本期僅對商品房銷售面積的各有關數(shù)據(jù)進行了全方位的分析，后期我們將陸續(xù)對土地購置狀況、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房新開工面積、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源等指標進行解讀分析，敬請期待。）　　(出處：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng))