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　　在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負(fù)債率一時間成為市場焦點(diǎn)。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，已經(jīng)達(dá)到2005年以來的最高點(diǎn)。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

　　根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

　　“2017年大多數(shù)房企的負(fù)債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長了10%。”顧云昌認(rèn)為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高 潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大;另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負(fù)債率自然高走。”

　　高負(fù)債壓力下，部分房企的債務(wù)違約風(fēng)險引起交易機(jī)構(gòu)警覺。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團(tuán)、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)則因網(wǎng)傳負(fù)債超1萬億元，被推上輿論浪尖。

　　面對被傳超高負(fù)債的消息，萬科內(nèi)部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由于國內(nèi)房企實行預(yù)售制度，對客戶的銷售都算負(fù)債。“衡量房企的財務(wù)狀況要扣除預(yù)收賬款，否則銷售越好的房企可能負(fù)債越高。”

　　談及這一點(diǎn)，陳斌向《中國新聞周刊》證實：“將預(yù)收賬款算進(jìn)企業(yè)負(fù)債率的做法是不太恰當(dāng)?shù)?。因為預(yù)收賬款本質(zhì)上不屬于負(fù)債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率，最通用的指標(biāo)是凈負(fù)債率，需要從有息負(fù)債的角度衡量。”

　　根據(jù)萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預(yù)售房款后的資產(chǎn)負(fù)債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬宏源研報也指出，萬科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績確定性居于行業(yè)前列。

　　胡志剛則認(rèn)為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險。

　　“從有息負(fù)債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財務(wù)狀況，并沒有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大。”前述分析師也表示。

　　申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強(qiáng)，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。“建議規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)。”孟祥娟說。

　　“當(dāng)前并非擴(kuò)張的好時機(jī)，中小房企在去年跟風(fēng)拿地、賭一把高負(fù)債都是下錯了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風(fēng)險非常大。”胡志剛對《中國新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”

　　中小房企的末路

　　據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

　　胡志剛對大型房企表示看好：“第一輪市場開發(fā)大潮后，房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)沉淀定局。龍頭企業(yè)在融資、拿地、經(jīng)營上都具優(yōu)勢，只要穩(wěn)健經(jīng)營，未來也會保持行業(yè)前列。”

　　行業(yè)集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強(qiáng)實力，市場認(rèn)可度也進(jìn)一步提高。“以大型房企為主的行業(yè)格局對政府和民眾都有利好。”陳斌分析認(rèn)為，“一方面，政府調(diào)控主體減少，調(diào)控難度較低，對政府調(diào)控利好;另一方面，大企業(yè)的流程操作相對規(guī)范，整體產(chǎn)品質(zhì)量較高，出現(xiàn)惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。”

　　“強(qiáng)者恒強(qiáng)已成趨勢。”顧云昌說，“房地產(chǎn)早在四五年前就進(jìn)入了白銀時代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點(diǎn)在今后會越來越明顯。”

　　“可以說，產(chǎn)業(yè)龍頭時代即將到來。”陳斌表示。

　　與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之后償債高峰期到來，中小房企的現(xiàn)金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風(fēng)險劇增。

　　市場集中度進(jìn)一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來越大。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大房企發(fā)債成本仍保持較低水平，中小房企發(fā)債成本明顯上升，今年以來發(fā)行債券的成本普遍高達(dá)7%以上。

　　談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

　　“現(xiàn)在金融和土地都在向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)得不到養(yǎng)分，發(fā)展會越來越艱難。”胡志剛說，“小企業(yè)既沒有資金實力也沒有品牌效應(yīng)，住房的品質(zhì)和品位都難以保障，市場份額會越來越小。”

　　在這一輪調(diào)控沖擊下，資金和實力雙雙吃緊的中小房企被業(yè)內(nèi)普遍看衰。“一是土地門檻提高，中小企業(yè)很難獲得土地;二是融資約束后缺乏必要的補(bǔ)充渠道，資金緊張;三是缺乏市場認(rèn)同感，難以獲得民眾信任。”陳斌認(rèn)為，“整體的行業(yè)格局確實對中小房企很不利，尤其是百名開外的小企業(yè)，未來確實可能缺乏生存空間。”

　　顧云昌也認(rèn)為，除非個別中小房企能做到小而強(qiáng)，否則必遭淘汰。

　　對此，胡志剛對中小房企的發(fā)展轉(zhuǎn)型道路提出三點(diǎn)建議，即精準(zhǔn)調(diào)研市場、精心策劃、精益求精做好產(chǎn)品。“中小房企想在第二輪開發(fā)大潮中站住腳，必須注重工匠精神和企業(yè)信譽(yù)度，從前那種按照供需慣性思維打一槍就跑的企業(yè)絕對得不到市場認(rèn)可。”胡志剛說，“中小房企需要進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，在生產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)品、信念上轉(zhuǎn)型升級，規(guī)?；挠谄焚|(zhì)化。”

　　在資金方面，胡志剛則表示，中小房企更需要慎重舉債，需要加快資金回籠，加大自有資金比重，把杠桿控制在合理范圍內(nèi)。在發(fā)展模式上，胡志剛認(rèn)為，中小企業(yè)只能以股權(quán)形式合作，抱團(tuán)進(jìn)行規(guī)模化。

　　租購并舉

　　近幾年龍頭房企已經(jīng)開始在長租市場跑馬圈地，萬科、龍湖、碧桂園、恒大等企業(yè)在長租領(lǐng)域的布局力度均不斷加大。其中，萬科的長租公寓品牌“泊寓”已覆蓋全國29城市，開業(yè)房間數(shù)超3萬間;龍湖的長租公寓品牌“冠寓”則已布局全國17個一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)逾1.5萬間房量。近期，旭輝集團(tuán)、招商蛇口、中駿集團(tuán)、富力地產(chǎn)等規(guī)模房企也強(qiáng)勢入局。

　　最近，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，穩(wěn)定房價去庫存取得積極成效，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)。未來將繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。

　　針對當(dāng)前的房地產(chǎn)政策環(huán)境，胡志剛認(rèn)為，房地產(chǎn)高壓政策可能持續(xù)到2020年。“中央本意是穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場常態(tài)化，而政策是否加碼則取決于市場熱度。房地產(chǎn)不能絕對市場化，市場化和政府調(diào)節(jié)需要結(jié)合，政策也要把握力度。”

　　顧云昌則認(rèn)為，盡管中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控不動搖，但地方已經(jīng)通過人才引進(jìn)方案變相松動限購政策。“地方需要協(xié)調(diào)好人才政策和調(diào)控政策的關(guān)系，結(jié)合考慮人才的吸納量和城市供應(yīng)量，盲目引進(jìn)人口會加劇資源緊張，造成市場波動。”

　　“政府鼓勵房企發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，這會延長開發(fā)商的回資周期，對中小企業(yè)而言是難以承受的。住有所居，住有宜居，住有好居。”在胡志剛看來，住宅品質(zhì)上已經(jīng)出現(xiàn)了供需矛盾，無論租購，民眾都在追求更高質(zhì)量，住宅產(chǎn)品的革命性改革已經(jīng)迫在眉睫。

　　“住宅市場應(yīng)該梯度化，租購并舉也要滿足各層次匹配需求。以后的住宅產(chǎn)品趨勢是，面積可以小，品質(zhì)必須好。悶罐子式的房屋品質(zhì)已經(jīng)跟不上現(xiàn)代需求了。”胡志剛說。