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　　自去年11月開(kāi)始，湖北宜昌的新房?jī)r(jià)格已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，今年3月漲幅更是躍至全國(guó)前十。為遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，6月3日深夜，宜昌緊急發(fā)布限售令，規(guī)定自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。

　　研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，今年全國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)159次。調(diào)控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

　　第一財(cái)經(jīng)記者也注意到，此輪進(jìn)入商品住宅“限售”行列的三四線城市有幾個(gè)共同特點(diǎn)，即房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯波動(dòng)，并且投資投機(jī)需求明顯強(qiáng)于本地自住需求，房地產(chǎn)調(diào)控大有“哪里炒房限哪里”之勢(shì)。

　　燙手宜昌限售降溫

　　“這一次，終于輪到有點(diǎn)發(fā)燙的宜昌了。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，受武漢房?jī)r(jià)快速上漲的溢出效應(yīng)影響，再疊加宜昌本地大量的棚改貨幣安置需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求，多重因素助推宜昌房?jī)r(jià)近兩年來(lái)大幅上漲。

　　近兩年，品牌房企加速進(jìn)入宜昌，掀起土地拍賣(mài)市場(chǎng)熱潮，地價(jià)連創(chuàng)新高。此外，市場(chǎng)成交也異常火爆。上月宜昌共成交商品住宅4769套，環(huán)比漲幅高達(dá)70%，且住宅庫(kù)存消化周期不到5個(gè)月，進(jìn)入警戒線狀態(tài)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)報(bào)告，自去年11月開(kāi)始，宜昌新房?jī)r(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲。

　　3日深夜，宜昌市突然下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確宣布：自本通知施行后，在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。

　　同時(shí)，對(duì)商品住房申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律暫緩辦理預(yù)售許可、合同網(wǎng)簽備案、現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

　　不過(guò)，克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，宜昌的這一限售政策力度明顯不足，一方面是限售年限僅2年，相較武漢、成都等城市3年的限售，時(shí)間略短;另一方面，2年限售期是從網(wǎng)簽合同日算起，與其他城市要取得產(chǎn)證之日起算，政策相對(duì)較為寬松。

　　三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)

　　2017年3月，廈門(mén)率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購(gòu)買(mǎi)住房后，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售模式已經(jīng)成為繼限購(gòu)、限貸后引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要手段。

　　研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，今年全國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)159次。剛剛過(guò)去的5月份，全國(guó)就有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布多達(dá)50次的調(diào)控政策，創(chuàng)下單月調(diào)控次數(shù)最多的紀(jì)錄。同時(shí)，調(diào)控城市明顯從熱點(diǎn)的一二線向周邊三四線蔓延。

　　事實(shí)上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布的核心原因還是部分三四線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了波動(dòng)。

　　以宜昌為例，從新建住宅價(jià)格指數(shù)可以看出，從2016年開(kāi)始，該市住宅價(jià)格開(kāi)始呈現(xiàn)不同程度的上漲，截至今年4月，宜昌新建住宅價(jià)格相較于2016年3月已上漲約16%。

　　此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，環(huán)比漲幅超過(guò)1%的16個(gè)城市中，三四線城市多達(dá)10個(gè)，其中丹東漲幅最快，環(huán)比上漲2%。

　　戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻稱(chēng)，房?jī)r(jià)短時(shí)間的過(guò)快上漲往往預(yù)示著市場(chǎng)過(guò)熱及投機(jī)炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進(jìn)一步打擊投機(jī)炒房行為向“防守”相對(duì)薄弱的三四線城市下沉，持續(xù)強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，將市場(chǎng)引導(dǎo)并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

　　未來(lái)三到五年，三四線城市整體仍將處于棚戶(hù)區(qū)改造的高峰期，貨幣化安置的普及將不斷激發(fā)更多的購(gòu)房需求，保守估計(jì)三四線城市的房?jī)r(jià)仍將在一段時(shí)間內(nèi)處于歷史高位。

　　戴德梁行認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)上漲需防止“泡沫化”，堅(jiān)守“房住不炒”原則，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房的行為，不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在三四線城市失控。預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)三四線城市住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策將依舊主要集中在對(duì)擾亂市場(chǎng)等投機(jī)行為的精準(zhǔn)打擊上。

　　此外，亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購(gòu)房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。