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  作者：歐陽捷 本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：歐陽先聲

 

  導讀：保障歸保障了，市場還歸市場嗎？

 

  提要：

 

  1、人才引進加劇住房矛盾——二次房改、被逼無奈

 

  2、系統(tǒng)設(shè)計構(gòu)建住房體系——四大亮點、全面挖潛

 

  3、二次房改偏離市場導向——十大疑慮、難解困局

 

  4、房企規(guī)?？s量漸趨邊緣——要么出走、要么代工

 

  深圳市發(fā)布了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉 的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》。

 

  可以說，引領(lǐng)改革之先的深圳再一次嘗試住房制度改革的創(chuàng)新試驗。

 

  深圳為什么會出臺這個制度呢？

 

  01

 

  人才引進加劇住房矛盾——

 

  二次房改、被逼無奈

 

  深圳市政府勇敢地承認了“商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出”，急需出臺新的住房供應(yīng)與保障政策，破解發(fā)展中的難題。

 

  深圳市認為現(xiàn)有住房供應(yīng)與保障體系存在三個難以滿足：

 

  “已難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市的新要求”。

 

  這些問題的根源是在于自2011年開始，深圳大力推動人才引進，出臺了《關(guān)于加強高層次專業(yè)人才隊伍建設(shè)的意見》及6項配套文件，從人才認定、住房、配偶就業(yè)、子女入學、學術(shù)研修津貼、海外人才等方面完善政策，以求解決高層次人才“引不進”、“留不住”的問題。

 

  當年提出，“以貨幣補貼為主、實物配置為輔，有步驟、分層次、多渠道、多形式解決高層次專業(yè)人才住房問題”，對國家級領(lǐng)軍人才配置150平米、地方級領(lǐng)軍人才配置100平米等措施。

 

  2016年，深圳再次發(fā)布《關(guān)于促進人才優(yōu)先發(fā)展的若干措施》，市區(qū)兩級財政每年投入近百億元吸引人才，2016-2017年兩年間，深圳引進人才高達45萬，被媒體稱為人才引進3.0時代。

 

  人來了，住房呢？

 

  存在這些問題的城市何止是深圳。

 

  但是，幾乎所有大力引進人才的城市政府都沒有及時配套人才住房政策，更沒有統(tǒng)籌考慮配套住房用地，也更加劇了住房供求失衡的矛盾和預期。

 

  如果不能很好地解決人才的住房問題，人才最終是留不住的。

 

  深圳現(xiàn)有常住人口1250萬人，人均住房建筑面積僅為19.6平米，遠遠低于很多省會城市，比如人均36平米的南京市。

 

  到2035年，深圳計劃將現(xiàn)有常住人口擴充到1800萬人，未來17年，凈增550萬人，需要住房180萬套。

 

  深圳計劃未來18年建設(shè)籌集各類住房170 萬套，這尚且不能滿足新增人口180萬套的住房需求，更不可能改觀目前住房供求失衡狀態(tài)。

 

  而且，更重要的是，新增各類住房的渠道包括建設(shè)和籌集，以深圳土地的緊缺，新增住房建設(shè)不易，存量住房優(yōu)化恐怕將成為籌集的最大渠道。

 

  深圳似已最大限度挖潛，未來其住房市場潛力已到極限了。

 

  深圳如何解決新增人口住房問題呢？

 

  最好的辦法就是擴市。

 

  既然深圳能創(chuàng)造城市發(fā)展奇跡、又傳承改革開放精神，還是引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)的火車頭，為什么不能把惠州劃給深圳、讓惠州與深圳雙贏呢？

 

  中國優(yōu)于西方國家的最大優(yōu)勢就是行政權(quán)力更大、行政效率更高，撤縣設(shè)市、撤市設(shè)區(qū)比比皆是，廣東省有沒有這樣的魄力幫助深圳這個優(yōu)等生獲得更大的騰挪空間和更多的發(fā)展資源呢？

 

  如果不能擴市，深圳就只能在人口密度已達6000多人/平方公里、建成區(qū)面積占比超過50%的螺絲殼里做道場了，未來的發(fā)展將被迫放緩，住房矛盾將長期無解，改革開放也將無米下鍋。

 

  02

 

  系統(tǒng)設(shè)計構(gòu)建住房體系——

 

  四大亮點、全面挖潛

 

  深圳的住房制度改革是有亮點的，而且也是嘗試系統(tǒng)性規(guī)劃的：

 

  第一個亮點：

 

  深圳“支持企事業(yè)單位各類社會組織利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房”。

 

  這是一個機制創(chuàng)新，以后不是只有開發(fā)商才能建設(shè)住房了，顯示出深圳不遺余力、想方設(shè)法，挖掘住房用地供給潛力，緩解住房用地供應(yīng)嚴重不足的矛盾。

 

  全國工業(yè)用地、事業(yè)單位甚至政府機關(guān)用地都存在大量的低效和浪費，如果能夠把這些土地部分利用變成住房用地，住房肯定會比現(xiàn)在明顯增加。

 

  深圳除了青山綠水之外，幾乎無地可建，如果深圳只在城市更新、內(nèi)部挖潛上做文章，深圳就不可能獲得更多的增量土地，就無法持續(xù)引進人才，就不可能成為“創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市”。

 

  深圳必須跳出深圳。

 

  第二個亮點：

 

  深圳提出建設(shè)都市圈城際住房機制，這恰恰與我們過去所說的都市圈戰(zhàn)略邏輯完全契合【詳見2017-12-3微信文，《歐陽捷：都市圈，城市競爭的突圍之路》，點擊鏈接可直接閱讀】。

 

  《意見》提出“開展城際合作，落實粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)，在臨深片區(qū)開發(fā)開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房”，這是符合以周邊中小城鎮(zhèn)的土地資源交換深圳的產(chǎn)業(yè)、人口、金融資源的都市圈發(fā)展邏輯，實現(xiàn)城市之間的資源共享、互惠互利、合作共贏。

 

  如果深圳真的能和周邊中小城鎮(zhèn)達成共識，并實現(xiàn)城際住房合作機制，這將是真正實踐都市圈戰(zhàn)略的首個城市。

 

  這也將促進深圳周邊中小城鎮(zhèn)的市場經(jīng)濟發(fā)展，同時，深圳住房供求失衡的矛盾將得到緩解、房價上漲壓力將有所釋放。

 

  第三個亮點：

 

  深圳明確了各類住房的供應(yīng)比例。

 

  比如普通商品住房為主的商品住房、人才住房、安居型商品住房、公共租賃住房的占比分別為40%、20%、20%、20%。

 

  其中，商品住房的比例只有40%。這意味著，深圳不可能再供應(yīng)更多的可售型商品住房。

 

  深圳不缺高端住宅，普通商品住房價格也已經(jīng)很高，可售型住房不會再成為必需品。

 

  因此，除了明確的公共租賃住房之外，其它三類住房均含有租賃部分，實際租賃住房的比例將遠遠超過20%。

 

  第四個亮點：

 

  “采取公共租賃住房、住房租賃補貼兩種形式，加大住房租賃補貼力度”。

 

  住房租賃補貼是真正的幫助買不住房的人群住有所居的市場化模式，而不應(yīng)是政府用經(jīng)濟適用房、安居工程的模式，來掏空困難群體僅有的一點積蓄。

 

  同時，當租戶經(jīng)濟能力得到改善，政府可以很容易實現(xiàn)合理退出住房租賃補貼，而不至于將龐大的財政投入沉淀在政府建設(shè)、收購、管理的人才住房、安居住房、租賃住房上。

 

  “進一步優(yōu)化高層次人才安居措施，符合條件的高層次人才可以申請在一定年限內(nèi)免租入住相應(yīng)面積標準的住房； 在深全職工作滿 5 年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產(chǎn)權(quán)”。

 

  如果真的想幫助高層次人才獲得住房，贈送住房難道是符合市場經(jīng)濟邏輯的嗎？

 

  顯然，這是只有財大氣粗的深圳才能做得到的。

 

  深圳的做法值得借鑒嗎？新政能抑制投資投機嗎？

 

  03

 

  二次房改偏離市場導向——

 

  十大疑慮、難解困局

 

  《意見》圍繞“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的部署，系統(tǒng)構(gòu)建面向 2035 年的住房供應(yīng)與保障體系”，似乎遠未達到面向2035年的體系構(gòu)建目標，也未打破行政壟斷，更未探索市場化主導的新型機制。

 

  疑慮之一：新增有限、存量挖潛？

 

  深圳計劃到2020年，新增40萬套住房，深圳哪里變出來這么多住房呢？更遑論到2035年，計劃建設(shè)籌集170萬套。

 

  其中有多少是新建的？又有多少是存量挖潛的呢？

 

  《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》給出了答案。到2020年，建設(shè)21萬套、籌集19萬套。

 

  “通過軌道交通車輛段等新供應(yīng)用地建設(shè)4萬套，通過城市更新配建13萬套，拆遷安置和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍建設(shè)等建設(shè)4萬套，合計安排新增建設(shè)保障性住房和人才住房21萬套，建筑面積1130萬平方米。

 

  通過棚戶區(qū)改造4.2萬套，改造征收等方式籌集社會存量住房8萬套，挖掘存量保障性住房和人才住房項目開工4萬套，企業(yè)自有用地建設(shè)和城際合作等其他方式2.8萬套，合計安排籌集保障性住房和人才住房19萬套”。

 

  棚戶區(qū)改造和城市更新勢必拆除原有住房，改造征收籌集住房更是占用已有、已用存量住房，由此途徑未必能大量增加市場住房總存量。

 

  疑慮之二：人才蝸居、創(chuàng)意無限？

 

  《意見》指出：“人才住房面積以90平方米以下為主”，這樣的面積更適合安居保障人群，但未必適合人才的住房需求。

 

  人才要減少后顧之憂才能全身心投入，才能創(chuàng)造更大的價值，這也意味著，適合小家庭的小面積住房其實未必適合人才尤其是高層次人才。

 

  蝸居的人才如何能發(fā)揮無窮的想象力和創(chuàng)造力呢？

 

  疑慮之三：政府定價、市場買單？

 

  2011年第228號政府令《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》規(guī)定，企事業(yè)單位和社會組織建設(shè)籌集的人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，可以補繳部分地價：“建設(shè)單位利用自有建設(shè)用地建設(shè)安居型商品房的，地價按照該宗地基準地價和市場評估地價兩者的均值計算”。

 

  那么，其租金、房價是否也按照安居商品房標準限定為市場價格的50%呢？

 

  雖然政府讓了地價，但租金和售價也大幅降低了，企事業(yè)單位和社會組織怎么會有積極性來參與保障性住房建設(shè)籌集呢？

 

  從文件發(fā)布實施7年來看，深圳保障性住房仍然嚴重不足，顯然，政府定價、市場買單的邏輯是基本無效的。

 

  疑慮之四：社會投入、共有產(chǎn)權(quán)？

 

  《意見》提出：“建立人才住房和安居型商品房封閉流轉(zhuǎn)制度，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn)”。

 

  企事業(yè)單位和社會組織建設(shè)籌集的人才住房和安居商品住房是否也將實施封閉流轉(zhuǎn)或政府回購呢？如果這些住房封閉流轉(zhuǎn)或政府收購，企事業(yè)單位和社會組織如何能實現(xiàn)一定的收益呢？

 

  如果真是這樣，企事業(yè)單位和社會組織會拿出“自有用地或自有用房”、各類金融機構(gòu)會愿意“采取直接投資、融資等方式”來參與建設(shè)籌集保障性住房嗎？

 

  顯然，這并不符合市場化運行規(guī)律，也不能激勵社會參與建設(shè)籌集保障性住房，同時也難免存在社會組織讓渡的權(quán)力獲得尋租空間的可能。

 

  疑慮之五：封閉流轉(zhuǎn)、價值幾何？

 

  按照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（2011年）規(guī)定：“自安居型商品房購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日不超過10年（含10年）的，收購價格為原合同購房價”。

 

  顯然，政府回購價格是非常不合理的。

 

  深圳房價已經(jīng)成倍上漲，這也就意味著，政府回購將收獲全部房價增值，購買安居型商品住房的人群無法分享哪怕一點增值收益。

 

  如果購房超過10年呢？

 

  “政府收購價格的計算公式為：收購價格=原購房價*[1－1.4%*（購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日的年限－10年）]”。

 

  政府回購價原則是按照房屋70年折舊來扣除的，當年100萬元買的房，15年后政府回購價只有93萬元。

 

  這樣的共有產(chǎn)權(quán)式安居型商品住房，顯然是不符合市場經(jīng)濟邏輯的，也不符合深圳住房市場的現(xiàn)實與未來，更無法承擔增加居民財產(chǎn)性收入的使命。

 

  雖然我們看到《意見》對這種不合理作出了修正：“購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿 15 年，或者年滿 60 周歲且購房滿 10 年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，可以進入市場流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益”，但如何繳納增值收益卻仍含糊不清。

 

  即便未來我們可以進入市場流轉(zhuǎn)、分享增值收益，仔細想想，如果只能在15年之后，我們會不會有投資被套的感覺呢？如果只能在60歲之后，是不是又有點日薄西山的景象了呢？

 

  這的確貫徹了“房住不炒”的邏輯，只是購買人才房、安居房的投資很可能跑不過CPI。

 

  顯然，新政將導致本該享受保障的群體，其資產(chǎn)財富積累或許無法跟上時代的步伐，進而加深階層固化的矛盾？

 

  疑慮之六：先租后購、以租抵購？

 

  《意見》提出：“加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才通過市場方式解決居住問題”。

 

  其實我們不僅可以利用貨幣補貼的方式留住人才，我們是不是還可以直接用減免高層次人才個人所得稅的方式激勵人才呢？

 

  《意見》還提出： “探索人才住房先租后購、以租抵購制度，在我市工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關(guān)規(guī)定的人才，可申請購買人才住房”。

 

  既然是用市場方式解決人才居住問題，卻又采用封閉流轉(zhuǎn)的方式將人才鎖定在面積不足90平米的人才住房上，似乎與市場化背道而馳。

 

  雖然房改新政可以讓人才不會因高房價而被擠出深圳，卻不會因保障房而獲得財產(chǎn)性財富增長。

 

  政府一定要自己親自掌握住房資源嗎？一定會減少資源利用的浪費嗎？

 

  深圳GDP已經(jīng)超越香港、新加坡，社會治理、改革創(chuàng)新亦不弱于香港、新加坡，難道住房模式一定要走香港、新加坡的老路嗎？

 

  疑慮之七：租金上漲、防患未然？

 

  《意見》提出：“人才住房租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金的60%左右；安居型商品房租金為屆時同地段市場商品住房租金的 50%左右；公共租賃住房租金為屆時同地段市場商品住房租金的 30%左右”。

 

  深圳是改革開放的先鋒，不應(yīng)該大規(guī)模推廣這樣的行政干預市場邏輯。

 

  更何況，深圳要“盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購”，聽上去很美，如果不能補充增量，再多的存量終究會被新增人口消耗殆盡的。

 

  因此，不論是房企自持租賃住宅，還是城中村改造租賃住房，都會導致市場租賃住房成本上升、租金上漲，進而推升人才住房、安居住房、公共租賃住房的租金價格。

 

  如果深圳租賃管理跟不上，即便是有租賃管理平臺，很可能也無法平抑租金上漲趨勢。

 

  深圳更應(yīng)該探索和創(chuàng)新市場化的管理機制來控制市場的租金水平，千萬不應(yīng)掉入“限房價”難以解套的陷阱。

 

  疑慮之八：調(diào)控延續(xù)、何時退出？

 

  《意見》繼續(xù)強調(diào)：“保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，嚴格落實各項調(diào)控措施。……健全房地產(chǎn)統(tǒng)計和監(jiān)測預警體系，防范房地產(chǎn)金融風險。綜合運用金融、土地、財政、投資、立法等手段，加快建立適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”。

 

  看來深圳仍然沒有做好加快建立適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制的充分準備。

 

  比如，深圳可以申請中央授權(quán)契稅調(diào)整權(quán)限試點，當限價令取消之后，對于二手房轉(zhuǎn)讓的增值收益，按照轉(zhuǎn)讓時間間隔實行不同稅率，轉(zhuǎn)讓時間間隔1年之內(nèi)核定稅率為增值收益的90%，2年之內(nèi)80%，以此類推，轉(zhuǎn)讓頻率將大幅下降，炒房之風必將幾近絕跡。

 

  對既不轉(zhuǎn)讓也不使用的住房，深圳市可以申請試點空置稅，倒逼空置房屋資源出租進而增加市場供給。

 

  未來，深圳再輔以房地產(chǎn)稅試點，讓多套住房無利可圖，扭曲市場的“五限”政策就可以完全退出，“房住不炒”的長效機制才能真正實現(xiàn)。

 

  疑慮之九：變革先鋒、立法先行？

 

  《意見》提出要“加快修訂《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，制定《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》”，這是重視制度體系建設(shè)的思路。

 

  但是，深圳的制度體系建設(shè)仍有政策不連續(xù)、不穩(wěn)定之嫌。

 

  比如，2016年12月發(fā)布的《深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確：“所有人才住房和保障性住房均不得轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌錾唐贩可鲜辛鬓D(zhuǎn)。……從而維持住房保障資源總量只增不減，促進基本住房保障和人才安居可持續(xù)發(fā)展”。

 

  時隔一年多，就變成了“可租可售”。

 

  可見，深圳政府也要賣房才能補充封閉流轉(zhuǎn)的財政資金池。

 

  沒有真正的立法先行，就沒有真正的頂層設(shè)計、體系建設(shè)，也就失去了可資借鑒的改革試驗田的價值。

 

  疑慮之十：善用民意、科學引領(lǐng)？

 

  《深圳市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃（2017—2030年）（征求意見稿）》提出：“強化體制機制創(chuàng)新優(yōu)勢……完善政府科技管理決策程序，健全聽證公示、社會咨詢、專家論證和效果評估制度”。

 

  引進人才政策出臺前，我們?yōu)槭裁床荒芏嚅_開論證會，多聽取一下社會各界的意見呢？

 

  我們是否關(guān)注了人才和被保障人群究竟是怎么想的嗎？我們是否會調(diào)研市場究竟會如何反應(yīng)呢？

 

  我們是如何考慮城市可持續(xù)發(fā)展與環(huán)境承載力的？引進人才增速過快是否會導致住房供求矛盾加??？

 

  我們的城市交通運輸能否匹配呢？城市擁堵是否有改進策略？

 

  學校、醫(yī)院、衛(wèi)生、水電氣油等公共服務(wù)是否能夠滿足人口增長的需要？我們有可行的應(yīng)對方案嗎？

 

  聽證公示、社會咨詢、專家論證既是集思廣益、避免彎路的