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限競房項目將對剛需、剛改客群形成極大吸引。目前看，限房價項目合計大約3000億貨值。預計在6月開始，將出現(xiàn)限價房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。
新建商品住宅極為稀缺的北京市將迎來限競房井噴時代。
6月8日，北京市住建委掛出6個新房預售項目，其中三個限競房項目。這三個項目分別是位于房山良鄉(xiāng)的金樾和著和旭輝城，以及位于大興瀛海的瀛海府，預計將向市場供應23.14萬平方米限競房。
房山良鄉(xiāng)兩項目金樾和著和旭輝城的預售均價限定均為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。良鄉(xiāng)周邊有五六個商品住宅項目在售，今年以來，商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米，相比之下，限競房項目在價格上優(yōu)勢明顯，而緊湊的戶型則使得其總價上優(yōu)勢更為突出。限競房的主力產品90平方米總價為351萬元，而良鄉(xiāng)商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元，限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元。
非常明顯，限競房項目將對剛需、剛改客群形成極大吸引。中原地產首席分析師張大偉分析認為，這3個項目的入市簽約，將直接拉低北京2018年上半年市場均價2%-3%。
不過，令業(yè)內擔擾的是，房山的市場需求能否支撐兩項目的龐大貨量。據(jù)北京市住建委官網顯示，兩項目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數(shù)計約為2000套。而據(jù)思源地產數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。
思源地產首席分析師郭毅分析，未來2000套新房的入市，對區(qū)域樓市將產生巨大沖擊，有可能會吸聚整個京西五環(huán)外區(qū)域的新房及二手房置業(yè)需求，造成房源去化速度的減慢，并因此作用到區(qū)域房價水平，特別是對京西的二手市場，將會起到拉低二手房價的實際收效，給剛剛出現(xiàn)復蘇契機的二手市場造成重壓。大興瀛海府的銷售局面相對樂觀，該項目的預售均價為52449元/平方米，最高不得超過55071元/平方米，與緊鄰兩商品住宅項目突破6萬元的成交價格相比，優(yōu)勢較為明顯。另外，瀛海府可售住宅的體量較小，計劃預售的面積也不過33842平方米，約可提供300余套限競房，而大興南海子周邊在售項目大多為高端改善項目，瀛海府的單價優(yōu)勢將有效聚集區(qū)域客流。
郭毅認為，面對未來的激烈市場競爭，限競房項目爭相搶先入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規(guī)則，土地市場和商品房市場供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍流標的現(xiàn)象進一步增加，今年開發(fā)商已經開始精選土地，而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。
“可以預測的是，隨著3個限競房項目取得預售許可，也將打開今年限競房供應的閘門，55個限競房項目446萬平方米計容建面將陸續(xù)面向市場推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米，市場的去化壓力可想而知。”郭毅表示。
據(jù)張大偉預測，目前看，限房價項目合計大約3000億貨值。預計在6月開始，將出現(xiàn)限價房供應量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套。（合計限價房總量4.5萬套，其中部分有可能在4季度后上市）
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，北京限價房的制度改革和產品創(chuàng)新，一直是北京住房市場供給側改革的重要內容，也是當前北京住房交易中值得關注的內容。此次住房項目中，此類限價房入市，顯然具有較為積極的意義，有助于改善供給結構和成交結構，也利好對房價的穩(wěn)定。
他認為，從北京此次限價房項目來說，價格公道、戶型合適、房源較多，所以有助于這一波觀望購房者積極入市。另外很關鍵的一點是，北京此次限價房的交易，對于未來房企的項目開發(fā)等會有較為明顯的影響。如果銷售市場較好，那么也可以刺激房企未來拿地的積極性提高。
從市場交易來看，此類限價房地段都不錯，主要是房山和大興，預計認購方面性價比還是比較高的。而此類住房交易后，對于北京的房價結構也會有很大的影響，至少會可抑制房價，利好市場預期的穩(wěn)定。
來源：21世紀經濟報道
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