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  近日，深圳掛出一宗前海桂灣片區(qū)土地出讓的公告，也許是近期樓盤搖號等吸引了太多的關(guān)注，此則粵港澳大灣區(qū)內(nèi)前海片區(qū)的商業(yè)用地出讓并未引起太多人的注意。T102-0274號宗地位于前海桂灣片區(qū)二單元01街坊，是近7個月以來桂灣片區(qū)首次出讓土地。不過，該處于前海桂灣的商業(yè)地塊卻因無人參與競買而流拍。而業(yè)內(nèi)人士分析，政府對于桂灣片區(qū)的產(chǎn)業(yè)準入和企業(yè)要求都很高，相信不太可能因為此次流拍而明顯降低條件并影響到產(chǎn)業(yè)準入。

  設(shè)定的競買條件和門檻高

  該宗地塊用途屬于商業(yè)用地，用地面積和總建筑面積分別為17508.75m2和134800m2，起拍價為24 .69億元，土地使用年限為40年，包含商務(wù)公寓、辦公、酒店、地上商業(yè)及地下商業(yè)。

  該宗地塊計入容積率總建筑面積不超過128800平方米，容積率為7.36。其中辦公(含物業(yè)管理用房等)面積47410平方米、商業(yè)13140平方米、商務(wù)公寓20000平方米、旅館業(yè)(酒店)48000平方米、中型接入網(wǎng)機房250平方米。另有地下商業(yè)面積6000平方米。其中20000m2的商務(wù)公寓全部用于人才住房，服務(wù)于片區(qū)人才。競買申請人資格方面：面向的是港企，企業(yè)控股股東總資產(chǎn)不低于500億港幣，且需委托普里茲克獎獲得者、中國科學(xué)院或中國工程院院士(建筑學(xué)專業(yè))領(lǐng)銜該宗地的建筑方案設(shè)計。除此以外，該地塊還要求10年內(nèi)不準轉(zhuǎn)賣，10年后轉(zhuǎn)讓需整棟轉(zhuǎn)讓。

  從數(shù)據(jù)上來看，剔除移交的全部商務(wù)公寓和地下商業(yè)面積后，起拍樓面價為22693元/m2，相對于片區(qū)的商辦類產(chǎn)品來看，起拍樓面價并不算高，以片區(qū)的同類產(chǎn)品作為參考：卓越前海壹號商務(wù)公寓均價約11萬元/m2，世茂前海中心寫字樓均價約11萬元/m2、體量較小的前海信利康大廈寫字樓約9萬元/m2。另外，從競買設(shè)置的門檻和條件來看，顯然基本屬于定向出讓。以去年11月9號出讓的桂灣四單元05街坊T 201-0099號宗地作為參考來看，T201-0099宗地設(shè)置的門檻與T102-0274號宗地基本處于同一水平，也設(shè)置了500億元港企、10年內(nèi)不準轉(zhuǎn)賣，10年后轉(zhuǎn)讓需整棟轉(zhuǎn)讓等競買條件和門檻。

  樓面價比此前出讓用地低

  從地塊周邊現(xiàn)狀片區(qū)來看，緊鄰周大福、鴻榮源項目，面向前海灣，北邊為空地。地塊所屬的桂灣片區(qū)目前是前海建設(shè)速度最快的區(qū)域，周邊還有弘毅資本項目、民生電商項目、騰訊項目等都在建設(shè)中，不過，中英人壽項目尚未動工。

  作為粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺前夕的土地出讓，位于特區(qū)中的特區(qū)的前海商業(yè)用地項目卻流拍，剔除移交面積后，即使從22693元/m2的起拍樓面價來看，也低于7個月之前的同為桂灣片區(qū)和商業(yè)用地用途的地塊的24267元/m2，而去年的T 201-0099號宗地是以起拍價競得的。2016年8月份，前海連續(xù)出讓T 201-0090、T201-0091和T 201-0092共3宗土地，起拍樓面價基本在2.5萬元/平米左右。此外，從用地面積來看，此次出讓的T 102-0274號宗地的用地面積為17508.75m2，剔除掉地下車行聯(lián)絡(luò)道主線和穗莞深城際線規(guī)劃控制區(qū)共計2152.57平米用地面積之后，實際可用用地超過15000平米，遠超去年T 201- 0099宗地6229.25平米的可用用地面積。該宗土地的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議還要求本宗地用于建設(shè)金融總部。

  觀潮

  1 相關(guān)要求多　實際建設(shè)受掣肘

  有開發(fā)商土地拓展工作人員和業(yè)內(nèi)專家表示，從樓面價來看，該地塊確實比此前出讓的桂灣片區(qū)的商業(yè)用地更低，而且相對片區(qū)產(chǎn)品售價來看也并不高，但是由于地下車行聯(lián)絡(luò)道主線和穗莞深城際線規(guī)劃控制區(qū)等規(guī)劃和指標等要求，對項目的實際建設(shè)等要求會受到更多的掣肘。盡管政府對產(chǎn)業(yè)準入方面有自己的期望和要求，但是綜合來看，桂灣片區(qū)的不少地塊的出讓并未完全達到政府及相關(guān)部門的預(yù)期，尤其是通過土地競拍設(shè)置門檻和要求引入高規(guī)格要求的港資背景的金融企業(yè)。

  2 后續(xù)出讓土地　預(yù)計維持高要求

  從去年和之前的前海桂灣商業(yè)用地出讓情況來看，很少出現(xiàn)流拍的情況。前海桂灣片區(qū)定位為前海金融核心商務(wù)區(qū)，重點發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)，打造集中展示前海整體形象的核心商務(wù)區(qū)，是前海自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)的制高點，離岸金融業(yè)務(wù)、深港資本市場合作、保險創(chuàng)新發(fā)展以及創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)是片區(qū)的四大發(fā)展支柱。結(jié)合此前的桂灣片區(qū)的土地出讓情況來看，對于桂灣片區(qū)的產(chǎn)業(yè)準入和企業(yè)要求都很高，相信不太可能因為此次流拍而明顯降低條件并影響到產(chǎn)業(yè)準入。

        來源：南方都市報