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□本報(bào)實(shí)習(xí)記者 許曉

近日，又有房企住房租賃ABS產(chǎn)品獲批。在融資渠道荒背景下，面對(duì)海外發(fā)債遇冷、境內(nèi)債券銷(xiāo)售難度上升的尷尬境地，不少房企選擇將住房租賃ABS作為一種新的融資手段。業(yè)內(nèi)人士表示，由于中國(guó)的租售比較低，租金來(lái)源有限，租金的收入水平難以完全覆蓋整個(gè)住房租賃ABS資金流。未來(lái)需要大力進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，并加快建立租售同權(quán)的住房制度。

住房租賃ABS成融資新渠道

租賃住房成大勢(shì)所趨，而融資大環(huán)境卻日漸趨緊。隨著政策利好頻出，多家企業(yè)嘗試發(fā)行住房租賃ABS產(chǎn)品。其中，泰禾集團(tuán)首單幕盛長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品近日成功獲批，規(guī)模達(dá)50億元。

“商業(yè)銀行逐漸收緊了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始由原來(lái)的間接融資方式向主動(dòng)的直接融資方式轉(zhuǎn)移。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，從這個(gè)大趨勢(shì)可以看到，房企主要融資形式已由原先以純粹的商業(yè)銀行貸款為主向通過(guò)發(fā)行ABS產(chǎn)品、債券等方式轉(zhuǎn)變。

若將時(shí)間拉回至2016年8月，首單住房租賃ABS“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)布，發(fā)行規(guī)模為3.85億元。彼時(shí)，外界稱(chēng)，這開(kāi)啟了住房租賃企業(yè)新的融資渠道。

此后，保利集團(tuán)、碧桂園、越秀等多家企業(yè)也相繼布局住房租賃ABS市場(chǎng)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有7單住房租賃ABS產(chǎn)品發(fā)行，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)103.14億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住房租賃資產(chǎn)ABS有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。同時(shí)，還可以解決住房租賃企業(yè)的融資問(wèn)題，提高現(xiàn)金流，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升住房服務(wù)。為此，這也讓房企對(duì)住房租賃ABS產(chǎn)品表現(xiàn)出了越來(lái)越高的熱情。

此前，越秀集團(tuán)的“中聯(lián)前海開(kāi)源-越秀租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所審議通過(guò)后，越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，租賃住房是未來(lái)的大方向，政府及銀行機(jī)構(gòu)也都給予了支持，無(wú)論是越秀地產(chǎn)還是其他房企都肯定會(huì)做，類(lèi)REITs產(chǎn)品只是這一市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的一種資金渠道而已。

江瀚認(rèn)為，相對(duì)而言，住房租賃ABS很可能是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。但短期來(lái)看，其在融資市場(chǎng)上所占的比重不會(huì)太大。

資產(chǎn)收益率偏低痛點(diǎn)待解

自4月25日中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)后，住房租賃ABS發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。

《通知》明確提出，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

對(duì)于住房租賃ABS的發(fā)展，記者在采訪中了解到，當(dāng)前，國(guó)內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品面臨的一個(gè)首要問(wèn)題便是租售比偏低，資產(chǎn)收益率難以滿足投資者預(yù)期。

江瀚表示，住房租賃ABS的業(yè)務(wù)模式在中國(guó)尚不成熟，整個(gè)業(yè)務(wù)體系都存在較大風(fēng)險(xiǎn)。其中，成本和收益之間的關(guān)系如何能夠覆蓋整個(gè)資金鏈，讓資金鏈條進(jìn)入一個(gè)有序運(yùn)行的狀態(tài)，這是當(dāng)前住房租賃ABS所面臨的較大問(wèn)題。“因?yàn)楝F(xiàn)在存在最大的問(wèn)題是租售比很低，在這種情況下，如果租金收入水平想要覆蓋整個(gè)ABS資金流，相對(duì)而言較為困難。”

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，住房租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)率低是不爭(zhēng)的事實(shí)，目前的租賃住宅ABS基本都是債權(quán)融資的邏輯。不過(guò)，租賃住宅ABS是保底收益，對(duì)于債權(quán)方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小，除非債務(wù)違約。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，租金收益率不高可能會(huì)拖累住房租賃ABS產(chǎn)品的創(chuàng)新。后續(xù)，在金融信貸去杠桿的背景下，需要大力進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提高租售比，才能把資金引到租賃市場(chǎng)來(lái)。同時(shí)，要加快建立租售同權(quán)的住房制度。

過(guò)高收益承諾存違約風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，住房租賃ABS底層資產(chǎn)一般為標(biāo)的物業(yè)及其未來(lái)產(chǎn)生的租金收入。以魔方公寓住房租賃ABS產(chǎn)品為例，其基于在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的4014間公寓未來(lái)三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流，采用“專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，發(fā)行規(guī)模3.5億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對(duì)住房租賃ABS，各家企業(yè)都制定了比較宏大的目標(biāo)，兩三年之后，市場(chǎng)可能會(huì)面臨過(guò)剩問(wèn)題，一旦過(guò)剩就會(huì)產(chǎn)生控制，一旦產(chǎn)生控制，資產(chǎn)收益率就會(huì)下降，投資者的相關(guān)權(quán)益能否得到保障就值得關(guān)注了。

另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，有些房企在發(fā)行住房租賃ABS產(chǎn)品時(shí)可能會(huì)給出很高承諾。“過(guò)高承諾從企業(yè)運(yùn)作的角度來(lái)說(shuō)是有風(fēng)險(xiǎn)的，主要風(fēng)險(xiǎn)在于承諾回報(bào)不能及時(shí)兌現(xiàn)，如果不能及時(shí)兌現(xiàn)，是否有擔(dān)保措施就變得很重要。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住房租賃ABS主要是大房企推出的，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

“現(xiàn)在這個(gè)階段，尤其是三季度，是資金兌付壓力很大的時(shí)候。如果融資方在融資過(guò)程中給出過(guò)高承諾，壓力確實(shí)比較大。”張宏偉表示。為了推動(dòng)住房租賃ABS的健康發(fā)展，江瀚建議，需要將租房租賃ABS進(jìn)行合理增信，讓其符合市場(chǎng)評(píng)級(jí)，從而獲得較好的市場(chǎng)認(rèn)可度。

(中國(guó)證券報(bào))