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□本報實習(xí)記者 許曉

近日，又有房企住房租賃ABS產(chǎn)品獲批。在融資渠道荒背景下，面對海外發(fā)債遇冷、境內(nèi)債券銷售難度上升的尷尬境地，不少房企選擇將住房租賃ABS作為一種新的融資手段。業(yè)內(nèi)人士表示，由于中國的租售比較低，租金來源有限，租金的收入水平難以完全覆蓋整個住房租賃ABS資金流。未來需要大力進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，并加快建立租售同權(quán)的住房制度。

住房租賃ABS成融資新渠道

租賃住房成大勢所趨，而融資大環(huán)境卻日漸趨緊。隨著政策利好頻出，多家企業(yè)嘗試發(fā)行住房租賃ABS產(chǎn)品。其中，泰禾集團首單幕盛長租公寓ABS產(chǎn)品近日成功獲批，規(guī)模達50億元。

“商業(yè)銀行逐漸收緊了對房地產(chǎn)市場的信貸，房地產(chǎn)企業(yè)開始由原來的間接融資方式向主動的直接融資方式轉(zhuǎn)移。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，從這個大趨勢可以看到，房企主要融資形式已由原先以純粹的商業(yè)銀行貸款為主向通過發(fā)行ABS產(chǎn)品、債券等方式轉(zhuǎn)變。

若將時間拉回至2016年8月，首單住房租賃ABS“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)布，發(fā)行規(guī)模為3.85億元。彼時，外界稱，這開啟了住房租賃企業(yè)新的融資渠道。

此后，保利集團、碧桂園、越秀等多家企業(yè)也相繼布局住房租賃ABS市場。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有7單住房租賃ABS產(chǎn)品發(fā)行，合計發(fā)行規(guī)模達103.14億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，住房租賃資產(chǎn)ABS有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)。同時，還可以解決住房租賃企業(yè)的融資問題，提高現(xiàn)金流，降低財務(wù)風險，提升住房服務(wù)。為此，這也讓房企對住房租賃ABS產(chǎn)品表現(xiàn)出了越來越高的熱情。

此前，越秀集團的“中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所審議通過后，越秀地產(chǎn)相關(guān)負責人就曾表示，租賃住房是未來的大方向，政府及銀行機構(gòu)也都給予了支持，無論是越秀地產(chǎn)還是其他房企都肯定會做，類REITs產(chǎn)品只是這一市場發(fā)展過程中的一種資金渠道而已。

江瀚認為，相對而言，住房租賃ABS很可能是未來的一個發(fā)展方向。但短期來看，其在融資市場上所占的比重不會太大。

資產(chǎn)收益率偏低痛點待解

自4月25日中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)后，住房租賃ABS發(fā)展進入快車道。

《通知》明確提出，要重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

對于住房租賃ABS的發(fā)展，記者在采訪中了解到，當前，國內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品面臨的一個首要問題便是租售比偏低，資產(chǎn)收益率難以滿足投資者預(yù)期。

江瀚表示，住房租賃ABS的業(yè)務(wù)模式在中國尚不成熟，整個業(yè)務(wù)體系都存在較大風險。其中，成本和收益之間的關(guān)系如何能夠覆蓋整個資金鏈，讓資金鏈條進入一個有序運行的狀態(tài)，這是當前住房租賃ABS所面臨的較大問題。“因為現(xiàn)在存在最大的問題是租售比很低，在這種情況下，如果租金收入水平想要覆蓋整個ABS資金流，相對而言較為困難。”

新城控股集團高級副總裁歐陽捷向記者表示，住房租賃市場的投資回報率低是不爭的事實，目前的租賃住宅ABS基本都是債權(quán)融資的邏輯。不過，租賃住宅ABS是保底收益，對于債權(quán)方來說風險較小，除非債務(wù)違約。

嚴躍進分析，租金收益率不高可能會拖累住房租賃ABS產(chǎn)品的創(chuàng)新。后續(xù)，在金融信貸去杠桿的背景下，需要大力進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提高租售比，才能把資金引到租賃市場來。同時，要加快建立租售同權(quán)的住房制度。

過高收益承諾存違約風險

據(jù)了解，住房租賃ABS底層資產(chǎn)一般為標的物業(yè)及其未來產(chǎn)生的租金收入。以魔方公寓住房租賃ABS產(chǎn)品為例，其基于在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流，采用“專項計劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計，發(fā)行規(guī)模3.5億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對住房租賃ABS，各家企業(yè)都制定了比較宏大的目標，兩三年之后，市場可能會面臨過剩問題，一旦過剩就會產(chǎn)生控制，一旦產(chǎn)生控制，資產(chǎn)收益率就會下降，投資者的相關(guān)權(quán)益能否得到保障就值得關(guān)注了。

另一個值得關(guān)注的問題是，有些房企在發(fā)行住房租賃ABS產(chǎn)品時可能會給出很高承諾。“過高承諾從企業(yè)運作的角度來說是有風險的，主要風險在于承諾回報不能及時兌現(xiàn)，如果不能及時兌現(xiàn)，是否有擔保措施就變得很重要。”嚴躍進認為，住房租賃ABS主要是大房企推出的，風險相對較小。

“現(xiàn)在這個階段，尤其是三季度，是資金兌付壓力很大的時候。如果融資方在融資過程中給出過高承諾，壓力確實比較大。”張宏偉表示。為了推動住房租賃ABS的健康發(fā)展，江瀚建議，需要將租房租賃ABS進行合理增信，讓其符合市場評級，從而獲得較好的市場認可度。

(中國證券報)