熱點關注5月31日，新力地產（下稱“新力”）帶著它的財富故事，登上了廣州的制高點—廣州塔。“給廣州一點新力”，宣布了這家公司的到來。
新力是一家成立僅有8年的公司，已經是房企前50強榜單的座上客。尤其是在過去3年里，其銷售規(guī)模從45億元、161億元躍升至457億元，每年實現近3倍的增長。而在2011年，新力的銷售額只有不到3億元。
也是在這三年里，這家曾經偏安一隅的中小房企內部已經發(fā)生了天翻地覆的變化：走出江西，開啟全國化，沖擊千億。
新力對規(guī)模的渴求，已經展露。今年保800億元爭1000億元，是新力掌門人張園林為公司定下的目標。2300億元的土地貨值，是這家公司的底氣。
截至目前，市場上還發(fā)酵著對于其上市的疑問。不過新力地產副總裁佘潤廷近日在接受時代周報記者在內媒體采訪時表示：“我們對有利于股東價值最大化的事情保持開放態(tài)度。但還需要根據實際來計劃，目前暫無時間表。”
盡管如此，圍繞著新力成長本身的種種疑問，已經產生。新力的發(fā)展模式是什么？它如何扮演自己的黑馬角色？
謀變
隨著新力一同闖入公眾視野的是新力董事長張園林。
張園林的公開信息十分有限。根據天眼查系統里可以翻查到的企業(yè)工商登記信息，過去13年里，他擔任法人的企業(yè)共計有4家，分別為江西裕仁投資有限公司（下稱“江西裕仁”）、江西力博置業(yè)有限公司、江西新卓投資管理有限公司和新力科技有限公司（下稱“新力科技”）。
在目前已知的信息中，張園林和房地產最早的交集在江西裕仁。
江西裕仁注冊成立于2005年年底，經營范圍包括房地產開發(fā)、自營和代理各類商品和技術的進出口、國內貿易。其中張園林占股95%，另外5%的股權擁有者為張國林。
張國林曾經是江西省第五建筑工程有限公司第九分公司的法定代表人，該公司注冊成立于2003年。同時，該公司曾經亦是江西省第五建設集團有限公司的分支機構。
江西省第五建設集團有限公司的董事長為張國印。在江西省第五建設集團有限公司的官網底部，目前還有新力的企業(yè)LOGO出現。
在對張園林的信息交叉檢索中，出現頻次較高的一位為沈令華。他目前擔任新力地產執(zhí)行董事。2009年，即新力成立的前一年，江西省昌景事業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“昌景實業(yè)”）注冊成立，業(yè)務范圍中也包含了房地產開發(fā)。沈令華占股80%，張園林占20%。這也是目前在可查詢范圍內，張園林在創(chuàng)辦新力前，和房地產業(yè)的第二次交集。
同時，沈令華持有70%股份的江西通澤實業(yè)有限公司，目前為江西新力置地投資有限公司（下稱“新力置地”）的第二大股東。
對比此前的江西裕仁、昌景實業(yè)，新力的發(fā)展態(tài)勢更為猛烈。公開信息顯示，2011年，即新力創(chuàng)辦后的一年，新力就拿下南昌朝陽新城高價地塊，并在2015年成為江西省地產前三甲。
根據自稱為新力服務的外部咨詢機構—博志成的介紹，在2014年，新力進行了一次組織架構的變革。
設立董事會、戰(zhàn)略經營委員會、人才發(fā)展委員會、審計監(jiān)察委員會，與經營層形成權責界面，建立明確高效的戰(zhàn)略決策機制，是一方面。設立“集團—城市公司—片區(qū)公司”三級管理構架，是一方面。此外，公司還增加了產品標準化、運營管理、企業(yè)文化等職能機構。
事實上，2014年起的改變，在新力置地的股權變更中也可以看出眉目。2014年3月，原先占股40%的江西省盛開投資有限公司退出新力置地。與此同時，張園林對新力置地的持股量從原先的40%升至80%，沈令華維持20%。
直至目前，新力置地的第一大股東為占股份80%的新力地產集團有限公司（下稱“新力地產”）。新力科技集團有限公司（下稱“新力科技”）對新力地產100%控股，張園林本人擁有新力科技99%的股份，也意味著他目前間接持有新力置地79.2%的股份。
新力科技在2016年成立，也是在當年，新力開始邁出江西，走向武漢、惠州等地，設立城市公司，進行全國化布局。
根據新力官網，截至2018年4月，新力已經布局全國16個城市，累計開發(fā)項目87個。而在2016年，布局城市只有4個，開發(fā)項目不到30個，速度迅猛。
聯動開發(fā)模式
對單一城市的重倉，體現在新力全國化布局中。
直接的體現是廣東惠州，截至目前，新力在短短兩年內布局了22個項目，開發(fā)及儲備超過1000萬平方米，占比超過集團總量的1/3。
按照佘潤廷的介紹，新力的具體打法是選擇認可的城市進入后迅速以收并購形式進行深耕擴張，收并購甚至占據了集團總體項目的70%-80%。
他認為，新力的收并購優(yōu)勢在于決策速度非常快。“從集團到項目公司，基本上就是二到三個層級溝通，微信溝通、電話溝通這些形式都可以。”在回應媒體提問時，他表示。
新力于2017年進入廣州，截至目前已經拿下南沙、花都、肇慶、清遠等7個地塊；在西部片區(qū)，新力自去年12月進入成都后，已經突破了5個項目；此外在長沙、武漢、蘇州等地，新力已經分別拓展了5個項目。
而從江西邁向全國，新力延續(xù)了在江西推行的幾大盤聯動的模式。
2015年，新力在江西實現從3盤到15盤的聯動。這樣的模式也使得新力的業(yè)績增長呈現爆發(fā)的態(tài)勢，按照2017年的數據顯示，新力以294億元的銷售成績位居江西第一位，超越在江西發(fā)展了近16年的綠地80多億元。光江西就為集團貢獻了近70%的業(yè)績量。
而在惠州，預計2018年新力供應貨值超200億元。早在2017年，新力已經成為僅次于碧桂園的房企，位居2017年惠州市的銷售亞軍。
不過，對單一城市的重倉不得不受制于城市發(fā)展本身和政策因素。對于新力來說，必須要踩對節(jié)奏以及找到進行聯動的城市。
以惠州為例，在2014年下半年，這個南方邊陲城市，備受“鬼城”的煎熬。直至2016年，惠州樓市開始復蘇。據2014–2017年的數據顯示，惠州商品住宅銷售價格從6423元/平方米，上漲至10151元/平方米。
“很多公司看重的是項目，我們進入一個城市，先做城市立項，真正判斷城市未來是否有價值。有了城市的判斷和立項，無論周期中碰到怎樣的問題，我們有不忘初心的想法。”佘潤廷表示。
新力之快
和諸多擴張中的房企一樣，新力也選擇在上海設置總部。
不過，公司目前在上海既沒有項目，也沒有拿到一塊地。但卻對上海形成了包圍之勢。江蘇蘇州、無錫的項目已經接連落地，浙江杭州公司目前也成立，近期已經在浙江湖州安吉落地項目。
當然，這家公司的野心并不只在長三角和粵港澳大灣區(qū)。
按照時代周報記者的了解，在2018年的年會上，張園林提出，要以4+X城市深耕布局、品質堅守戰(zhàn)略、服務產品化三效配合，達到2018年的保800億元爭1000億元的目標。
“4+X”即意味著深耕南昌為代表的中部區(qū)域、珠三角、長三角以及以成都為中心的西部地區(qū)，另外還會選擇若干機會型的片區(qū)深耕。
產品線的標準化和新力式的高周轉，是支撐公司發(fā)展的另外一層助力。
目前，新力的三大住宅產品線為灣、園、悅；五大商業(yè)產品線則為迷你型商業(yè)綜合體、區(qū)域商業(yè)購物中心、城市級大型購物中心、精品公寓和超甲級寫字樓。
產品線的標準化是快周轉的保證。例如，灣系產品從拿地5–6個月開盤，12個月現金流回正；園系產品從拿地7–8個月開盤，15個月現金流回正。
在新力內部，也成立了產品研發(fā)部門，進行產品研發(fā)和標準化工作。按照新力客戶價值中心總經理薛金江的介紹，新力像售樓處和地庫等都能進行標準化，為的就是加大周轉的效率。
高周轉是目前房地產行業(yè)的主流方法。按照2017年的年報，碧桂園的凈存貨周轉率為1.58，高于第二名整整1倍，位居榜首。另據信息顯示，碧桂園從拿地到開盤的平均速度為5.2個月。由此對照，新力的速度并不亞于碧桂園。
而另據時代周報記者了解，新力對投資項目有完善的投資考核指標和獲取要求，投資激勵方案也是對于不同貨值和不同獲取方式有對應的激勵方案，同時，激勵方案也是和項目的實際經營結果掛鉤兌現。
相應地，新力也有著自己的一套風險規(guī)避體系。例如，項目在集團決策之前，城市公司和集團分別會出一版產品方案，兩個方案進行二選一或者綜合，成為最終的產品方案。此外，在前期風控盡調中，公司與律師事務所雙線進行，必須達到集團決策的標準要求，才可以進入流程。
穆迪、標普等對新力的發(fā)展表達了看好。2017年，新力獲得兩家給出的聯合信用評級AA+。而AA+評級在土地獲取成本和項目發(fā)債方面也將帶來一定好的評價和待遇。
來源：時代周報
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