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  5月31日，新力地產(chǎn)（下稱“新力”）帶著它的財富故事，登上了廣州的制高點(diǎn)—廣州塔。“給廣州一點(diǎn)新力”，宣布了這家公司的到來。

  新力是一家成立僅有8年的公司，已經(jīng)是房企前50強(qiáng)榜單的座上客。尤其是在過去3年里，其銷售規(guī)模從45億元、161億元躍升至457億元，每年實(shí)現(xiàn)近3倍的增長。而在2011年，新力的銷售額只有不到3億元。

  也是在這三年里，這家曾經(jīng)偏安一隅的中小房企內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化：走出江西，開啟全國化，沖擊千億。

  新力對規(guī)模的渴求，已經(jīng)展露。今年保800億元爭1000億元，是新力掌門人張園林為公司定下的目標(biāo)。2300億元的土地貨值，是這家公司的底氣。

  截至目前，市場上還發(fā)酵著對于其上市的疑問。不過新力地產(chǎn)副總裁佘潤廷近日在接受時代周報記者在內(nèi)媒體采訪時表示：“我們對有利于股東價值最大化的事情保持開放態(tài)度。但還需要根據(jù)實(shí)際來計劃，目前暫無時間表。”

  盡管如此，圍繞著新力成長本身的種種疑問，已經(jīng)產(chǎn)生。新力的發(fā)展模式是什么？它如何扮演自己的黑馬角色？

  謀變

  隨著新力一同闖入公眾視野的是新力董事長張園林。

  張園林的公開信息十分有限。根據(jù)天眼查系統(tǒng)里可以翻查到的企業(yè)工商登記信息，過去13年里，他擔(dān)任法人的企業(yè)共計有4家，分別為江西裕仁投資有限公司（下稱“江西裕仁”）、江西力博置業(yè)有限公司、江西新卓投資管理有限公司和新力科技有限公司（下稱“新力科技”）。

  在目前已知的信息中，張園林和房地產(chǎn)最早的交集在江西裕仁。

  江西裕仁注冊成立于2005年年底，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、自營和代理各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口、國內(nèi)貿(mào)易。其中張園林占股95%，另外5%的股權(quán)擁有者為張國林。

  張國林曾經(jīng)是江西省第五建筑工程有限公司第九分公司的法定代表人，該公司注冊成立于2003年。同時，該公司曾經(jīng)亦是江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司的分支機(jī)構(gòu)。

  江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司的董事長為張國印。在江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司的官網(wǎng)底部，目前還有新力的企業(yè)LOGO出現(xiàn)。

  在對張園林的信息交叉檢索中，出現(xiàn)頻次較高的一位為沈令華。他目前擔(dān)任新力地產(chǎn)執(zhí)行董事。2009年，即新力成立的前一年，江西省昌景事業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“昌景實(shí)業(yè)”）注冊成立，業(yè)務(wù)范圍中也包含了房地產(chǎn)開發(fā)。沈令華占股80%，張園林占20%。這也是目前在可查詢范圍內(nèi)，張園林在創(chuàng)辦新力前，和房地產(chǎn)業(yè)的第二次交集。

  同時，沈令華持有70%股份的江西通澤實(shí)業(yè)有限公司，目前為江西新力置地投資有限公司（下稱“新力置地”）的第二大股東。

  對比此前的江西裕仁、昌景實(shí)業(yè)，新力的發(fā)展態(tài)勢更為猛烈。公開信息顯示，2011年，即新力創(chuàng)辦后的一年，新力就拿下南昌朝陽新城高價地塊，并在2015年成為江西省地產(chǎn)前三甲。

  根據(jù)自稱為新力服務(wù)的外部咨詢機(jī)構(gòu)—博志成的介紹，在2014年，新力進(jìn)行了一次組織架構(gòu)的變革。

  設(shè)立董事會、戰(zhàn)略經(jīng)營委員會、人才發(fā)展委員會、審計監(jiān)察委員會，與經(jīng)營層形成權(quán)責(zé)界面，建立明確高效的戰(zhàn)略決策機(jī)制，是一方面。設(shè)立“集團(tuán)—城市公司—片區(qū)公司”三級管理構(gòu)架，是一方面。此外，公司還增加了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營管理、企業(yè)文化等職能機(jī)構(gòu)。

  事實(shí)上，2014年起的改變，在新力置地的股權(quán)變更中也可以看出眉目。2014年3月，原先占股40%的江西省盛開投資有限公司退出新力置地。與此同時，張園林對新力置地的持股量從原先的40%升至80%，沈令華維持20%。

  直至目前，新力置地的第一大股東為占股份80%的新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“新力地產(chǎn)”）。新力科技集團(tuán)有限公司（下稱“新力科技”）對新力地產(chǎn)100%控股，張園林本人擁有新力科技99%的股份，也意味著他目前間接持有新力置地79.2%的股份。

  新力科技在2016年成立，也是在當(dāng)年，新力開始邁出江西，走向武漢、惠州等地，設(shè)立城市公司，進(jìn)行全國化布局。

  根據(jù)新力官網(wǎng)，截至2018年4月，新力已經(jīng)布局全國16個城市，累計開發(fā)項目87個。而在2016年，布局城市只有4個，開發(fā)項目不到30個，速度迅猛。

  聯(lián)動開發(fā)模式

  對單一城市的重倉，體現(xiàn)在新力全國化布局中。

  直接的體現(xiàn)是廣東惠州，截至目前，新力在短短兩年內(nèi)布局了22個項目，開發(fā)及儲備超過1000萬平方米，占比超過集團(tuán)總量的1/3。

  按照佘潤廷的介紹，新力的具體打法是選擇認(rèn)可的城市進(jìn)入后迅速以收并購形式進(jìn)行深耕擴(kuò)張，收并購甚至占據(jù)了集團(tuán)總體項目的70%-80%。

  他認(rèn)為，新力的收并購優(yōu)勢在于決策速度非常快。“從集團(tuán)到項目公司，基本上就是二到三個層級溝通，微信溝通、電話溝通這些形式都可以。”在回應(yīng)媒體提問時，他表示。

  新力于2017年進(jìn)入廣州，截至目前已經(jīng)拿下南沙、花都、肇慶、清遠(yuǎn)等7個地塊；在西部片區(qū)，新力自去年12月進(jìn)入成都后，已經(jīng)突破了5個項目；此外在長沙、武漢、蘇州等地，新力已經(jīng)分別拓展了5個項目。

  而從江西邁向全國，新力延續(xù)了在江西推行的幾大盤聯(lián)動的模式。

  2015年，新力在江西實(shí)現(xiàn)從3盤到15盤的聯(lián)動。這樣的模式也使得新力的業(yè)績增長呈現(xiàn)爆發(fā)的態(tài)勢，按照2017年的數(shù)據(jù)顯示，新力以294億元的銷售成績位居江西第一位，超越在江西發(fā)展了近16年的綠地80多億元。光江西就為集團(tuán)貢獻(xiàn)了近70%的業(yè)績量。

  而在惠州，預(yù)計2018年新力供應(yīng)貨值超200億元。早在2017年，新力已經(jīng)成為僅次于碧桂園的房企，位居2017年惠州市的銷售亞軍。

  不過，對單一城市的重倉不得不受制于城市發(fā)展本身和政策因素。對于新力來說，必須要踩對節(jié)奏以及找到進(jìn)行聯(lián)動的城市。

  以惠州為例，在2014年下半年，這個南方邊陲城市，備受“鬼城”的煎熬。直至2016年，惠州樓市開始復(fù)蘇。據(jù)2014–2017年的數(shù)據(jù)顯示，惠州商品住宅銷售價格從6423元/平方米，上漲至10151元/平方米。

  “很多公司看重的是項目，我們進(jìn)入一個城市，先做城市立項，真正判斷城市未來是否有價值。有了城市的判斷和立項，無論周期中碰到怎樣的問題，我們有不忘初心的想法。”佘潤廷表示。

  新力之快

  和諸多擴(kuò)張中的房企一樣，新力也選擇在上海設(shè)置總部。

  不過，公司目前在上海既沒有項目，也沒有拿到一塊地。但卻對上海形成了包圍之勢。江蘇蘇州、無錫的項目已經(jīng)接連落地，浙江杭州公司目前也成立，近期已經(jīng)在浙江湖州安吉落地項目。

  當(dāng)然，這家公司的野心并不只在長三角和粵港澳大灣區(qū)。

  按照時代周報記者的了解，在2018年的年會上，張園林提出，要以4+X城市深耕布局、品質(zhì)堅守戰(zhàn)略、服務(wù)產(chǎn)品化三效配合，達(dá)到2018年的保800億元爭1000億元的目標(biāo)。

  “4+X”即意味著深耕南昌為代表的中部區(qū)域、珠三角、長三角以及以成都為中心的西部地區(qū)，另外還會選擇若干機(jī)會型的片區(qū)深耕。

  產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化和新力式的高周轉(zhuǎn)，是支撐公司發(fā)展的另外一層助力。

  目前，新力的三大住宅產(chǎn)品線為灣、園、悅；五大商業(yè)產(chǎn)品線則為迷你型商業(yè)綜合體、區(qū)域商業(yè)購物中心、城市級大型購物中心、精品公寓和超甲級寫字樓。

  產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化是快周轉(zhuǎn)的保證。例如，灣系產(chǎn)品從拿地5–6個月開盤，12個月現(xiàn)金流回正；園系產(chǎn)品從拿地7–8個月開盤，15個月現(xiàn)金流回正。

  在新力內(nèi)部，也成立了產(chǎn)品研發(fā)部門，進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)化工作。按照新力客戶價值中心總經(jīng)理薛金江的介紹，新力像售樓處和地庫等都能進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，為的就是加大周轉(zhuǎn)的效率。

  高周轉(zhuǎn)是目前房地產(chǎn)行業(yè)的主流方法。按照2017年的年報，碧桂園的凈存貨周轉(zhuǎn)率為1.58，高于第二名整整1倍，位居榜首。另據(jù)信息顯示，碧桂園從拿地到開盤的平均速度為5.2個月。由此對照，新力的速度并不亞于碧桂園。

  而另據(jù)時代周報記者了解，新力對投資項目有完善的投資考核指標(biāo)和獲取要求，投資激勵方案也是對于不同貨值和不同獲取方式有對應(yīng)的激勵方案，同時，激勵方案也是和項目的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果掛鉤兌現(xiàn)。

  相應(yīng)地，新力也有著自己的一套風(fēng)險規(guī)避體系。例如，項目在集團(tuán)決策之前，城市公司和集團(tuán)分別會出一版產(chǎn)品方案，兩個方案進(jìn)行二選一或者綜合，成為最終的產(chǎn)品方案。此外，在前期風(fēng)控盡調(diào)中，公司與律師事務(wù)所雙線進(jìn)行，必須達(dá)到集團(tuán)決策的標(biāo)準(zhǔn)要求，才可以進(jìn)入流程。

  穆迪、標(biāo)普等對新力的發(fā)展表達(dá)了看好。2017年，新力獲得兩家給出的聯(lián)合信用評級AA+。而AA+評級在土地獲取成本和項目發(fā)債方面也將帶來一定好的評價和待遇。

        來源：時代周報