熱點關(guān)注- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 熱點關(guān)注
今天要講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)的，主要是怎么貫徹習(xí)總書記的指示，就房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制形成合理的對策措施。
中國的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，說它是支柱，不管一個城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。
同時，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個龍頭產(chǎn)業(yè)。
我們對房地產(chǎn)的重視，是因為它是支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因為它是民生產(chǎn)業(yè)，老百姓(75.050, -0.88, -1.16%)衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財富的象征。
房地產(chǎn)因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險的角度，各國政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因為很多世界級的經(jīng)濟危機總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。
那么當(dāng)下的中國房地產(chǎn)，用習(xí)總書記去年經(jīng)濟工作會的一段指示、評論，作為我下面講的內(nèi)容的主導(dǎo)面是很重要的。
習(xí)總書記指出，中國經(jīng)濟存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡；實體經(jīng)濟和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟之間存在嚴(yán)重的失衡。
我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡的問題。我自己感覺，這種失衡表現(xiàn)在10個方面。
© 失衡之一：土地供應(yīng)
房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國內(nèi)經(jīng)濟中，目前對房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。
宏觀上看，國內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來，大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷，轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地。
每年800萬畝，每10年就是8000萬畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會有一些計劃外的征地，這樣的話，國家一年800萬畝，下邊有個百分之十幾多征的地，實際上，每十年國家要用掉1億畝耕地。
我們改革開放30多年，國家的耕地少了3億多畝，1980年的時候，國家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。
我們國家有個判斷，無論如何，十三四億人口，吃飯問題至少需要18億畝耕地。
一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國的地是不夠的，每年都要進口飼料或者糧食。
總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國的客觀需要和國家安全所在。
現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過去30年每年800萬畝了， 2015年供應(yīng)了770萬畝，2016年供應(yīng)了700萬畝，今年，還沒到年底，實際供應(yīng)還不知道，但是計劃是供應(yīng)600萬畝。
土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會緊張一點，這是第一個問題。
第二個問題是，這600萬畝土地，分成四個方面的用途。
這個地說起來是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個水庫，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。
這樣的話，600萬畝土地，會有35%左右實際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬畝里還有400萬畝。
這400萬畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；
第二塊是工業(yè)，在國家改革開放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。
如果來了一個搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。
過去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬畝土地，大體上會有多少給了工業(yè)呢？22%左右。
剩下來住宅可以拿多少？10%。就是說總分母600萬畝中，10%給了房地產(chǎn)。
這個比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。
好不容易有了這點地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點呢？
政府做事呢，會有點，不叫長官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個點，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過來，中小城市，200萬-300萬人口級的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級部門支持，指標(biāo)拿到的時候，假如說平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。
每個城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點，反倒是中等城市、小城市會更多一點。
供不應(yīng)求，土地越拍越貴。
這是我要講的供地失衡的問題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細(xì)，就會發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們在經(jīng)濟調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實更合理的調(diào)控方式。
© 失衡之二：土地價格
這十年，一線城市的房價幾乎漲了10倍以上，有時候大家會說這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國GDP 10多萬億的時候，貸款余額也就是10多萬億，現(xiàn)在是150多萬億，貨幣增加了十幾倍，房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。
到底是貨幣漲，房價漲，還是土地漲，房價漲呢？
我個人認(rèn)為，一切物價上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個經(jīng)濟規(guī)律是沒錯的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價呢？說明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個供過于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價格跌掉一半也是有可能。
房地產(chǎn)之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關(guān)。
地價漲了，房價跟著漲，房子本身是會貶值的，每年折舊，用個幾十年可能就會拆掉，但是在城市里，土地每年都會升值，最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬，是因為這塊土地升值了，我們土地升值有點畸形，長得特別高。
有三個原因：第一個原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來的土地拍賣制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度，幾個月學(xué)了回來，中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對這件事，應(yīng)該說了解得特別清晰。
總的來說，拍賣有它的好處，在政府主導(dǎo)的機制里，拍賣是陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會害了多少干部。
拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價高者得，很多家來叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬一畝的時候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點和規(guī)則不合。
這是第一點原因，拍賣制本身會推高地價。
第二個原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點，而且是不均衡的，對一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣地價越高，最后倒過來，地價越來越高，房價越來越高。
這是第二個問題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問題。
第三個原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地擴張來發(fā)展，新增土地擴張是跟國家要的指標(biāo)。
每一個城市的市長，另外有個手，它在干的一個活呢，是不要指標(biāo)了，把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來就是城市建設(shè)用地。
拆遷會有什么情況呢？如果這個地區(qū)的房價大體是7000元一平方米，你來拆1000戶，每戶有個100平方米，這10萬平方米怎么補償？大體上按照這個地區(qū)的均價來補償，這是拆遷的基本邏輯。
所以拆遷10萬平方米的土地，地價7000元/平方米，造出來的房子一定到一萬五六，拆遷會帶來巨大的土地成本。
過了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬五、兩萬，這很正常，以這個地價成本拆出來的房子，造出來的就會賣三萬四萬。
這個意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動開發(fā)，房價容易高。
所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機制下，在一個總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個機制疊加在一起，就會導(dǎo)致房價往上升。
一定要說這里面哪個人負(fù)責(zé)，這里面是一種機制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價高，老百姓埋怨房價高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無法改變它。
© 失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會資源
每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財政稅收的比重中太大，這是三個失衡。
從投資來說，一般經(jīng)濟學(xué)、城市學(xué)有個基本的經(jīng)驗，一個城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過25%，這個話呢，10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說，我看到網(wǎng)上有一個專家說，黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯，但是到底是什么地方來的理論？就定了很武斷的結(jié)論。
我當(dāng)時看到，想了想，我似乎因為不是教授，不會整天寫報告，為什么這么做那么做。實際上有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。
一個人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個1/6是這么來的。
一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。
意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。
一個正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。
我們現(xiàn)在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上，然后有16個城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。
房子賣得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進，工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進，空城鬼城便會出現(xiàn)，各種情況都有。
這是第三個失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟發(fā)展成為增長的撒手锏。
© 失衡之四：綁架金融
2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。
大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。
從這個角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這么多金融資源沒有進入實體經(jīng)濟，都在房地產(chǎn)。
© 失衡之五：稅收
這些年，中央加地方的財政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來還好，但是因為中央沒有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬億。
在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來，將近8萬億。
講這段話的意思是，整個地方的收入是多少呢？一共是13萬億、14萬億，里面有接近8萬億，是和房地產(chǎn)有關(guān)的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。
© 失衡之六：銷售租賃比例
在美國和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場。
新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)，也不能買賣。
這十年開發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。
租賃市場有4個不足：第一，租賃者是弱勢群體，沒有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金；
第二，隨意把房子收走；
第三，各種重要的公權(quán)部門，沒把租賃房屋的住戶當(dāng)做同等公民待遇，租了房子的上不了這個學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。
老百姓有了這個心態(tài)之后，會覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當(dāng)成短暫的沒辦法的辦法。
© 失衡之七：房價收入比
六七年家庭收入買套房是個合理的年限，我們現(xiàn)在實際情況，均價對均價，一線城市一般都在40年左右。
紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。
總得來說，我們高得離譜。
一般的二線城市，在20多年，當(dāng)然也有邊緣一些的地方，五六年。
© 失衡之八：房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)
一二線城市土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應(yīng)求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。
這是一種失衡，資源錯配。
供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供一些土地多造點房子，供過于求的地方應(yīng)該不再批土地給它。
這就要把錯配的資源調(diào)配回來。
具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是個供給端的概念，不是等到市場需求端來調(diào)控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進行調(diào)整的。
比如，一個城市人均住宅是多少，大賬上說40平方米，如果只有100萬人，這個城市造4000萬平方米就夠了，過去幾十年，留了2000萬平方米，結(jié)果每年又去開發(fā)1000萬平方米，五年一過，有個七八千萬平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過剩。
所以這是可以預(yù)測的，應(yīng)該有規(guī)劃數(shù)的，上下波動個10%、15%，不得了，不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應(yīng)，這會兒開發(fā)的多，GDP投資拉動的多，短期效應(yīng)，然后拍拍屁股走了，這個地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。
一個地方應(yīng)該建多少寫字樓？各個地方都在蓋寫字樓，作為城市中央商務(wù)區(qū)造的寫字樓，為全社會的貿(mào)易公司服務(wù)的，一般中等城市以下，每兩萬元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說穿了，500萬平方米的寫字樓到極限了，多造一定是過剩的。
如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實GDP，4萬元左右一個平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫字樓，6000萬平方米足矣。
上海商業(yè)零售額在1萬億左右，這1萬億蓋多少商場、零售商店呢？大賬上說，2萬元一平方米，1萬億造5000萬平方米；上海還有一種方法，一個人2平方米，上海現(xiàn)在2400萬人，打造5000萬平方米，這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。
如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元，這一平方米的房子的價格在大城市里倒要幾萬元，賠死了。
有些城市，開發(fā)商一進來，搞一個五十萬方的大賣場，不是一個老板搞的，這個老板搞兩個，那個老板搞兩個，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好 大 喜 功的代表。
這些都是要吸取教訓(xùn)的。
© 失衡之九：市場秩序
比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業(yè)后來做商業(yè)，隨便轉(zhuǎn)化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。
各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售后返租，實際上是高息攬儲，最后壞賬，變成社會不穩(wěn)定的源頭。
房產(chǎn)商在融資的時候，高利貸，職工系統(tǒng)亂集資，社會上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。
還有一種，批了土地后，兩年必須啟動開發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā)，這十年來，房價漲了10倍，什么活也不干，利潤增加10倍。
政府土地儲備很少，開發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售后返租，當(dāng)股票一樣的當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)化的再賣。
這些都是要加強管理。
© 失衡之十：調(diào)控方向
失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時，經(jīng)濟下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價，往西調(diào)。
現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。
再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿措施。
比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。
這就是我們在調(diào)控方面的缺陷，也是習(xí)總書記批評的，這種政府長周期的法制性的問題。
以上十項，是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會帶來三個后果：
實體經(jīng)濟脫實就虛，土地成本高，房價高，對搞實體經(jīng)濟的投資肯定是不劃算的。
實體經(jīng)濟看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣套房比它好幾年賺的都多，有點錢就不再往實體投，都投到房地產(chǎn)。
實體經(jīng)濟的職工，也因為房地產(chǎn)價格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。
從長周期來說，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房價造成的后果，對實體經(jīng)濟的傷害是不言而喻的。
怎么樣建立長效機制？圍繞總書記說的，要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面采取長效的機制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)的調(diào)控。
© 長效機制之一：土地
我覺得對土地的調(diào)控需要那么四個五個剛性的措施。
一個城市土地供應(yīng)總量，按一人100平方米，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。
爬行釘住，后發(fā)制人。
什么意思？你這個城市有本事，把這個人口搞到500萬，那我以前只給了你350萬平方米，現(xiàn)在每年補你幾十萬平方米。
不能根據(jù)長官意志，計劃未來有500萬人，現(xiàn)在才兩百萬，就要500平方公里土地，結(jié)果我在10年里，真的給你300平方公里土地，你300萬人沒來，只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了，這個土地的錯配，誰負(fù)責(zé)。
土地要爬行釘住，而不是說要你去臆想調(diào)控，長官意志，違反經(jīng)濟規(guī)律。
就按這個邏輯，不復(fù)雜，如果上海到了2500萬人，一定要2500平方公里，不是沒有地啊，上海有6000多平方公里，還有很多農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)在上海只占1%的GDP，農(nóng)民人口也只有三四十萬，在這個意義上，一定維持農(nóng)業(yè)也是要做城市綠色農(nóng)業(yè)，示范農(nóng)業(yè)。由此而言，如果這個城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就應(yīng)該補上去。
所以在這個意義上，不是拿到指標(biāo)，三四百個城市大家平分，而是看誰人口多。
人口怎么多起來呢？有句話叫產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，二產(chǎn)、三產(chǎn)發(fā)達了，人口就多，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。
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