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　　導(dǎo)讀 炒房客攜帶大量資金，蜂擁而至掃蕩著一座座城市：西安、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、惠州、丹東……都是一些多年房?jī)r(jià)未漲、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的城市。他們的到來(lái)，攪動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械囊怀卮核?mdash;—多年死寂的市場(chǎng)猛然活躍起來(lái)。

　　一些城市是應(yīng)該感謝炒房客的——去掉了房地產(chǎn)庫(kù)存、增加了地方財(cái)政收入、緩解了地方債務(wù)、當(dāng)?shù)乩习傩肇?cái)富憑空增加了百十萬(wàn)……可炒房客能找到下一個(gè)接盤(pán)俠嗎？炒房客會(huì)不會(huì)接到最后一棒呢？誰(shuí)知道呢！那是幾年以后的事了，哪管得了這么遠(yuǎn)！

　　1 美好的城市

　　小王只需要花幾元錢(qián)，就可以乘坐地鐵從城南到城北、從城東到城西；

　　老王開(kāi)車(chē)馳騁在城市的高架橋上、隧道里面，不用掏一分錢(qián)的路橋費(fèi)；

　　周末，老王/小王可以陪著家人/戀人/友人去公園里休閑散步、甚至鍛煉身體，當(dāng)然是免費(fèi)的；

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　　城市真的很方便。

　　早晨匆忙的上班族，在辦公樓附近的便利店快速的買(mǎi)份早餐，補(bǔ)充一上午的能量消耗；

　　下班后，三五好友相聚某個(gè)餐廳來(lái)頓饕餮大餐，享受生活聯(lián)絡(luò)感情；

　　假期里，去SHOPPING MALL購(gòu)物消費(fèi)看場(chǎng)電影、去博物館看場(chǎng)藝術(shù)展覽、去劇院看場(chǎng)演出、當(dāng)然也可以去讀書(shū)會(huì)/電影小組/紅酒品鑒會(huì)等興趣小組滿(mǎn)足自己的愛(ài)好；

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　　城市生活真豐富。

　　年薪百萬(wàn)的職業(yè)和月薪剛超最低工資標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)的低端工作，都能在城市里和諧共處；

　　再細(xì)小的行業(yè)、再冷門(mén)的工種、再小眾的需求和供給，都能在城市里并行不悖；

　　你有再大的能力、再多的欲望、再高的要求，都能在城市里得到滿(mǎn)足；

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　　城市確實(shí)很美好。

　　另外，城市聚集了最好的醫(yī)療資源、教育資源、文化資源、娛樂(lè)資源、金融資源、人力資源……是的，城市有最好的公共設(shè)施、公共服務(wù)、外部資源，很多都是性?xún)r(jià)比超高的、甚至是免費(fèi)的。

　　問(wèn)題來(lái)了：憑什么一個(gè)人剛來(lái)到城市，只需要花很少的錢(qián)就可以便捷的享受這一切呢？

　　因?yàn)橛腥松硐仁孔?、因?yàn)橛腥颂崆案冻?、因?yàn)橛腥嗽缙诮ㄔO(shè)。

　　你享受到每一個(gè)便利都凝結(jié)著他人的勞動(dòng)。

　　你覺(jué)得稀疏平常的順便使用都是錢(qián)的堆積。

　　這美好的城市怎么來(lái)的呢？

　　2 感謝您買(mǎi)房

　　城市的道路/橋梁/地鐵/公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的錢(qián)（地鐵造價(jià)每公里5、6億左右），醫(yī)院/學(xué)校/工商/司法/督查等公共服務(wù)也需要大量的錢(qián)建設(shè)和維護(hù)，雖然這些公共基礎(chǔ)設(shè)施都沒(méi)有立竿見(jiàn)影的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，卻對(duì)城市整體財(cái)富的創(chuàng)造至關(guān)重要。

　　因?yàn)橥晟频幕A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，才有了人的聚集、才有了高樓大廈、才有了海量財(cái)富的被創(chuàng)造。

　　可建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所需的天量資金從哪里來(lái)呢？

　　有人說(shuō)：稅收啊，政府收稅不就可以建設(shè)了么！非常對(duì)?？啥愂湛偭康母叩腿Q于當(dāng)?shù)啬壳暗慕?jīng)濟(jì)水平——就像二三十年前的中國(guó)，在那種經(jīng)濟(jì)水平下，是無(wú)法快速改善城市基礎(chǔ)設(shè)施的。

　　那有什么好辦法呢？

　　對(duì)的，土地財(cái)政——通過(guò)賣(mài)地獲得大量資金，再用這些資金去改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)而為吸引人口、生產(chǎn)財(cái)富創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，城市變好了、人才都來(lái)了、賺錢(qián)的機(jī)會(huì)增加了，就會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格進(jìn)一步上漲，于是賣(mài)更多的地、得更多的錢(qián)、建設(shè)更好的基礎(chǔ)設(shè)施……如此良性循環(huán)。

　　稅收和土地財(cái)政區(qū)別在哪？稅收只能收當(dāng)下的錢(qián)，而土地卻可以賣(mài)地收未來(lái)的錢(qián)——地產(chǎn)商可以貸款買(mǎi)地、買(mǎi)房人可以貸款買(mǎi)房，貸款就是把未來(lái)的錢(qián)拿到當(dāng)下花啊。

　　中國(guó)土地國(guó)有、非私有的特征，為土地財(cái)政這一偉大的發(fā)明提供了制度保證——政府可以通過(guò)賣(mài)地迅速聚集資金、改善城市基礎(chǔ)配套！中國(guó)城市天翻地覆的變化也就是近二十年的事，因?yàn)檫@期間中國(guó)開(kāi)始了住房商品化改革。

　　所以邏輯就清晰可見(jiàn)：政府把土地賣(mài)給了地產(chǎn)商、地產(chǎn)商再把土地上蓋的房子賣(mài)給居民，居民沒(méi)錢(qián)怎么買(mǎi)呢？銀行貸款啊。

　　房奴肩負(fù)房貸，省吃?xún)€用還月供在為銀行打工？錯(cuò)！在為這個(gè)城市的建設(shè)添磚加瓦。

　　因?yàn)橛腥速I(mǎi)房貢獻(xiàn)財(cái)政收入，才有了美好的城市。

　　因?yàn)榉颗J款負(fù)債前行，才有你享受的城市繁華。

　　炒房客買(mǎi)樓，就是掏錢(qián)支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)啊。

　　3 杠桿的轉(zhuǎn)移

　　政府賣(mài)地當(dāng)然不可能隨意的劃個(gè)圈，就開(kāi)始對(duì)外賣(mài)了。而是需要平整土地——安置拆遷戶(hù)、把地上的建筑物拆除，同時(shí)還要通電、通路、通訊、給水、熱力、燃?xì)獾龋u(mài)的土地得有基本的配套設(shè)施，這就是俗稱(chēng)的“三通一平”、“五通一平”等。

　　而做到這些當(dāng)然得花錢(qián)了——拆遷補(bǔ)償、建筑拆卸、水電路氣的鋪設(shè)等，哪一樣不花錢(qián)呢？可錢(qián)誰(shuí)出？地方政府啊——準(zhǔn)確的說(shuō)，是地方政府成立的各種建設(shè)投資公司出的，這也就是我們常說(shuō)的地方融資平臺(tái)。

　　這些融資平臺(tái)也沒(méi)錢(qián)?。磕蔷腿ジ鞔笊虡I(yè)銀行貸款唄。沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)嗎？有地方政府的隱形擔(dān)保，怕個(gè)啥？

　　就這樣，地方政府為了改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)也為了自己的政績(jī)，開(kāi)始大規(guī)模平整土地、建設(shè)新區(qū)。而錢(qián)的來(lái)源是哪里？是貸款。貸款是什么？是杠桿。為此，地方政府背負(fù)了大量的債務(wù)。

　　▲截止2017年底，各省債務(wù)余額合計(jì)16.6萬(wàn)億

　　在2014/2015年經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，房地產(chǎn)蕭條、地方政府債務(wù)也壓力山大。

　　感謝“三去一降一補(bǔ)”，其中的“去庫(kù)存”給樓市注入一支強(qiáng)心劑，也給了地方政府緩解債務(wù)、降低杠桿的契機(jī)。

　　先是一線(xiàn)樓市漲，一線(xiàn)調(diào)控加強(qiáng)后開(kāi)始二線(xiàn)樓市漲，緊接著二線(xiàn)樓市嚴(yán)加管制，又輪到三四五線(xiàn)城市漲。全國(guó)樓市一盤(pán)棋，資金由一線(xiàn)到二線(xiàn)、再到三四五線(xiàn)，直至把房地產(chǎn)庫(kù)存消化完畢。

　　這里的資金都是居民儲(chǔ)蓄等存量資金嗎？NO!是信貸、是貸款、是債務(wù)、是增量資金。

　　這輪房地產(chǎn)去庫(kù)存的背后，本質(zhì)是杠桿和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移：地方政府的債務(wù)杠桿、地產(chǎn)商的債務(wù)杠桿、銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等，全部轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者的身上。

　　那炒房客在期間起了什么作用呢？

　　因?yàn)槌捶靠偷牡絹?lái)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲、攪動(dòng)了樓市一潭死水、吸引了更多人的眼球、蠱惑更多的人加速負(fù)債加杠桿買(mǎi)房——百姓都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌啊。

　　只有上漲才能去庫(kù)存！

　　只有上漲才能降政府杠桿！

　　只有上漲才能緩解地方債務(wù)！

　　從這個(gè)角度說(shuō)，炒房客反而成了本輪房地產(chǎn)去庫(kù)存的功臣了？這……讓我再思索一會(huì)。

　　可城市需要什么樣的炒房客呢？

　　4 這樣的炒房客

　　對(duì)某些城市來(lái)說(shuō)，確實(shí)需要一些房產(chǎn)投資人來(lái)攪動(dòng)下市場(chǎng)，以產(chǎn)生鯰魚(yú)效應(yīng)。

　　城市最歡迎的當(dāng)然是人才——能貢獻(xiàn)勞動(dòng)、能帶來(lái)就業(yè)、能給這個(gè)城市帶來(lái)財(cái)富的人，這也是這波全國(guó)城市搶人大戰(zhàn)中爭(zhēng)奪的對(duì)象。

　　這種人買(mǎi)了房會(huì)自己居住，哪怕因他們買(mǎi)房而推高了房?jī)r(jià)、產(chǎn)生了泡沫，但沒(méi)關(guān)系，他們能創(chuàng)造大量的財(cái)富，城市的高房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)檫@些新增的財(cái)富而坐實(shí)、夯實(shí)。

　　城市也歡迎那種付全款的房產(chǎn)投資人。他們買(mǎi)房就相當(dāng)于把錢(qián)轉(zhuǎn)移到這個(gè)城市，支持當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)啊，如果買(mǎi)到丹東、環(huán)京地區(qū)、防城港這樣的的四五線(xiàn)城市——嗯……怎么說(shuō)呢？就相當(dāng)于自掏腰包搞扶貧建設(shè)了，竟然免費(fèi)送錢(qián)上門(mén)，哪有城市不歡迎呢？

　　對(duì)于那些拿得起首付、可需要按揭貸款的買(mǎi)房人，城市就有些糾結(jié)：雖然只能付個(gè)首付，但蒼蠅再小也是肉，更何況首付也是一筆錢(qián)??！雖然需要貸款，可貸款也得有貸款人啊，加杠桿也得有能背債的人啊！面對(duì)地方政府債務(wù)和城市基礎(chǔ)建設(shè)的壓力，這種人一定程度上也是歡迎的。

　　城市最討厭的就是那種首付是借來(lái)的、還要最大杠桿的銀行貸款、甚至月供也是“以貸養(yǎng)貸”的高杠桿炒房客。他們買(mǎi)高了房?jī)r(jià)、卻無(wú)法為城市帶來(lái)增量財(cái)富，只是為了尋找下一個(gè)接盤(pán)俠，賺一筆錢(qián)就跑。如果他們虧錢(qián)破產(chǎn)，會(huì)給銀行帶來(lái)大量壞賬，甚至?xí)l(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　高杠桿炒房客，正是政府定點(diǎn)爆破、重點(diǎn)打擊的對(duì)象。慢著、慢著……可即使這樣，也好過(guò)沒(méi)有買(mǎi)房人、沒(méi)有能轉(zhuǎn)移出杠桿的人?。?/p>

　　本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，城市是歡迎各類(lèi)買(mǎi)房人的、當(dāng)然也是歡迎房?jī)r(jià)上漲的——緩解了地方債務(wù)危機(jī)、降低了杠桿斷裂的風(fēng)險(xiǎn)、支持了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、還能讓已有房的人資產(chǎn)瞬間增加百十萬(wàn)——居民有錢(qián)了，就有消費(fèi)的動(dòng)力，這能帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展啊。

　　但房?jī)r(jià)上漲會(huì)引發(fā)后買(mǎi)房人的不滿(mǎn)，進(jìn)而引起社會(huì)波動(dòng)，這才是政府擔(dān)憂(yōu)的，樓市調(diào)控就是在房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲和后買(mǎi)房人不滿(mǎn)間尋找平衡的藝術(shù)。

　　你以為調(diào)控真的是降房?jī)r(jià)？你以為城市真的不歡迎炒房客？你以為不放松樓市調(diào)控是真心話(huà)？

　　Too young too simple!你太年輕了！

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