熱點關注美的置業(yè)的高負債率，會給銷售帶來很大的壓力，只有快周轉快回款，才能保證資金鏈的安全，否則一旦到了集中的償債周期，企業(yè)會很困難，如果現金流跟不上，資金鏈就很不安全
“白電大佬”何享健旗下的美的置業(yè)控股有限公司(以下簡稱美的置業(yè))，有個大夢想。
“我們會繼續(xù)專注房地產開發(fā)，并致力成為中國十大房地產開發(fā)商之一。”不久前，美的置業(yè)在向港交所提交的招股說明書上，給自己定下了這樣一個目標。
法治周末記者查詢目前各種研究機構發(fā)布的榜單發(fā)現，美的置業(yè)的排名大都在第40名至50名之間。
在美的置業(yè)的官網上，其認可的排名是：在2018年中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評中，被評為“2018中國房地產開發(fā)企業(yè)50強”，名列第45位。
美的置業(yè)的招股說明書顯示，2015年至2017年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復合年增長率約113.7%。
然而即便如此，美的置業(yè)距離2017年全國房企銷售額排名第十的綠城中國，還差著將近1000億元的銷售規(guī)模。
中國指數研究院發(fā)布的《2017年中國房地產銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示，排名第十的綠城中國銷售額為1453億元，前三名碧桂園、恒大和萬科在當年的銷售額均超過5000億元。
“位居50強的美的置業(yè)，要想彎道超車，躋身行業(yè)前十，還有難度。”思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅對法治周末記者說。
想躋身前十需有足夠多的土地儲備
郭毅告訴記者，一家房企要想躋身前十，首先要有相應的市場規(guī)模，這就要求企業(yè)有足夠多的土地儲備，并有能夠匹配土地儲備的管理能力，而且要保證在擴張和項目開發(fā)的過程中不出問題。
美的置業(yè)的招股說明書顯示，其優(yōu)勢包括低成本的土地儲備、高效管理架構及高度標準化營運策略，以及管理團隊積極性高且經驗豐富。
“截至2018年3月31日，物業(yè)開發(fā)項目覆蓋11個省份的33個城市及一個直轄市，共有117個房地產開發(fā)項目。土地儲備量的總建筑面積為3310萬平方米。”美的置業(yè)的招股說明書提供了這樣的數據。
這樣的土地儲備在當前行業(yè)中處于何種水平？
樂居財經根據上市房企2017年年報統(tǒng)計發(fā)現，截至2017年年底，當前前十名房企的土地儲備量都比較大，其中恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科、保利、中海、華夏幸福、龍湖、綠地的土地儲備量都在5000萬方以上，恒大的土地儲備量甚至高達3.1億方，2017年年銷售額排名第十的綠城中國的土地儲備量為3032萬方。
克而瑞的統(tǒng)計數據顯示，在今年前5個月的銷售額排名中，2017年全年銷售額中原本排名13位的新城控股，擠掉綠城中國，成為前5個月銷售額的第十名。
而根據樂居財經的統(tǒng)計，截至2017年年底，新城控股的土地儲備量超過6000萬方。
“雖然從絕對值來看，美的置業(yè)的土地儲備量不小，但是目前全國排名前十乃至前二十的房企本身也有很大的土地儲備量。且房地產行業(yè)強者恒強的趨勢越來越明顯，頭部企業(yè)已經形成了成熟的產品線和市場知名度，美的置業(yè)這類中小房企要想擠掉現有的頭部企業(yè)躋身前十，并不容易。”郭毅認為。
郭毅補充說，頭部企業(yè)獲取土地的方式也會更多元，比如有的企業(yè)要賣地，肯定先找大企業(yè)，不會說先找四五十名的企業(yè)，而小企業(yè)的認知度和產品成熟度還有限，未來能否有足夠多的項目和足夠多的營銷人員來支撐快速擴張，還是未知數。
此外，美的置業(yè)的招股書顯示，其業(yè)務集中于珠三角和長三角，以及經濟增長前景良好且具有持續(xù)人口流入的二三線及精選四線城市的核心區(qū)域。
這種一線城市布局少的狀況，是否會影響美的置業(yè)的規(guī)模擴張？
“一線城市地價高，現在比較難進。不布局一線城市，對企業(yè)規(guī)模擴張來說沒有影響，但對企業(yè)的品牌塑造會有一定影響。”郭毅認為。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議，美的置業(yè)未來需要積極去并購新的項目，尤其是關注一些半成品的樓盤，這樣利于促進業(yè)績的彎道超車。
智能家居能助美的置業(yè)實現大跨越嗎
在知名度、市場成熟度和土地儲備量上，與現有全國前十乃至前二十相比都不具備足夠優(yōu)勢的美的置業(yè)，有什么殺手锏助力自身實現大跨越？
記者就此問題采訪了美的置業(yè)，但截至發(fā)稿前，尚未得到回復。
在美的置業(yè)的招股說明書中，其反復提到自身的一個優(yōu)勢是，背靠美的集團，可以提供一站式智慧家居及生活解決方案，談及此次上市融資的資金用途時，美的置業(yè)也表示要將部分資金用于研發(fā)智慧家居解決方案。
近年來，很多房企都相繼在智能家居上發(fā)力。
金地集團設計總監(jiān)祝崢在6月2日的一場業(yè)內活動上稱，隨著科技的發(fā)展，智能技術的逐漸成熟，人們對智能化產品的需求越來越多，市場和客戶的需求發(fā)生變化，需要企業(yè)給產品賦予更寬廣的內涵。因而金地集團成立了自己的科技公司智慧享聯(lián)，提供智能家居方面的一站式服務。
此外，金茂、葛洲壩地產等企業(yè)也都在踐行科技地產，在產品中加入智能家居元素。與其他推出智能家居的房企相比，美的置業(yè)的優(yōu)勢在哪里？
記者就此問題也采訪了美的置業(yè)，對方亦未回復。
在招股說明書中，美的置業(yè)引用分析機構Statista的數據，該機構稱，2018年，智能家居在中國的普及率將約為4.9%，遠低于美國、丹麥、韓國、英國和日本等發(fā)達國家水平，這將為中國的主要智能家居市場營運商帶來龐大的增長潛力與商機。
然而，即便智能家居有巨大的發(fā)展?jié)摿?，根據美的置業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，智慧家居解決方案是否會成為美的置業(yè)產品的核心競爭力之一？對于該問題，美的置業(yè)亦未回復記者。
郭毅告訴記者，從去年起，北京乃至全國的很多高端項目中，智能家居都是標配。但是今年北京市場上的項目大都是限競房，本身價格比較低，開發(fā)商只會在配置上做減法，不會做加法，所以智能家居在北京以及與北京有類似政策的城市的應用，應該會減少。
“智能家居的概念，在二線城市推進的可能性最高，而且落地性最強。從實際情況看，一線城市未來近郊區(qū)市場也可以積極推進。”嚴躍進建議。
不過郭毅對智能家居的未來仍然比較看好，“因為房地產市場的客群越來越年輕，他們對于智能家居的需求比較多”。
嚴躍進也認為，智能家居有助于企業(yè)地產業(yè)務的增值，這也是美的置業(yè)未來在地產銷售時的一個加分項。尤其在精裝修等概念強化的當下，此類智慧家居解決方案，是美的置業(yè)的亮點，也可能成為營銷的核心賣點。
“應當注意的是，智能家居雖然在增加居住體驗上有幫助，但其對于房地產項目而言，只是錦上添花，不會成為房企的核心競爭力。在房企的項目開發(fā)中，除了地段，開發(fā)商可以掌控的內容包括產品、價格和服務，智能家居只是產品中的一小部分。”郭毅認為。
凈負債高企背后的風險
在能否迅速擴張尚未可知的同時，美的置業(yè)還面臨高負債帶來的風險。
根據美的置業(yè)的招股說明書，其凈負債率已從往年的600%多降低為181%。
“負債規(guī)模高，從當前市場發(fā)展來說，肯定有風險，所以美的置業(yè)應注意降低此類負債數據，同時積極做好現金流管理。”嚴躍進分析。
郭毅告訴法治周末記者，房企的負債率在不同時期會有變化，當進入集中拿地或并購期，負債率會隨之上升，進入庫存去化周期后，現金回流會降低負債率。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，不能靜態(tài)地看待企業(yè)短期的負債率高低，也不能用短期負債率的高低來評判企業(yè)的風險。負債率雖然重要，但更重要的是看企業(yè)儲備的貨值未來能否迅速產生現金流，降低負債。
“但不容忽視的是，美的置業(yè)的高負債率，會給銷售帶來很大的壓力，只有快周轉快回款，才能保證資金鏈的安全，否則一旦到了集中的償債周期，企業(yè)會很困難，如果現金流跟不上，資金鏈就很不安全。”郭毅認為。
不過，郭毅補充道，美的置業(yè)背靠美的集團，后者屬于白電行業(yè)，白電行業(yè)的資金回籠速度較快，美的集團在白電行業(yè)里也有較大的優(yōu)勢。如果美的置業(yè)出現資金周轉困難，美的集團可能會給它輸血。與其他中小房企相比，這也是美的置業(yè)存在的大優(yōu)勢。
來源：法治周末
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